Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/2225 en BRE 23/2302 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 februari 2023 en 27 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zaak BRE 23/2225 WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum 2021) vastgesteld op € 594.000. De waarde van de woning op 1 januari 2021 (de waardepeildatum 2022) heeft hij in zaak BRE 23/2302 WOZ vastgesteld op
€ 632.000.
1.2.
Tegelijk met de waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd van de gemeente Breda opgelegd.
1.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 verminderd naar € 522.000 en voor het belastingjaar 2022 naar € 565.000. De aanslagen OZB en aanslagen watersysteemheffing gebouwd heeft de heffingsambtenaar dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 27 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] , en de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rij-herenhuis met een woonoppervlakte van 256 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning voor de belastingjaren 2021 en 2022 te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden. Belanghebbende vindt dat de waarden van de woning (nog) lager moeten zijn.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten beschouwing.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woning niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft wel recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor zowel het belastingjaar 2021 als het belastingjaar 2022 een taxatierapport ten grondslag gelegd dat door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.9.
In het taxatierapport dat ziet op het belastingjaar 2021 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 538.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Belanghebbende heeft daarnaast een herziene waardematrix ontvangen per e-mail.
3.10.
In het taxatierapport dat ziet op het belastingjaar 2022 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 570.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] , en [adres 8] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Belanghebbende heeft daarnaast een herziene waardematrix ontvangen per e-mail.
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatierapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor beide jaren niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar, gelet onder meer op de ligging, het bouwjaar en de inhoud. De heffingsambtenaar heeft in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door correcties toe te passen op onder meer de m2-prijs, de KOUDV-factoren en de grondstaffel, en door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum. Voor wat betreft de door belanghebbende geconstateerde verschillen tussen de oorspronkelijke en herziene waardematrices heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ter zitting voldoende toegelicht dat bij de herziene versies rekening is gehouden met het afnemend grensnut en de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen.
3.12.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud en de kosten voor de sloop van de aanbouw. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de waarde van de woning een correctie is toegepast van ruim € 250.000 voor het belastingjaar 2021 en ruim € 290.000 voor het belastingjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank het achterstallig onderhoud en de eventuele (sloop) kosten die zien op de aanbouw meer dan voldoende gecorrigeerd.
3.13.
De rechtbank komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de door belanghebbende ter zitting ingenomen standpunten dat de waarde van woning niet hoger kan zijn dan € 514.000, dan wel € 509.000, voor het belastingjaar 2021 en € 535.000 voor het belastingjaar 2022. De rechtbank laat deze punten en de daarvoor gegeven (rekenkundige) onderbouwing buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De zitting is nadrukkelijk niet bedoeld om de rechtbank of de wederpartij te verrassen met een nog niet eerder ingenomen standpunt, als dat standpunt al eerder ingenomen had kunnen worden.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woning voor het belastingjaar 2021 en het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.15.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.16.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ten aanzien van het belastingjaar 2021 ontvangen op 25 november 2021. De rechtbank doet uitspraak op 8 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 6 maanden. Het bezwaarschrift ten aanzien van het belastingjaar 2022 heeft de heffingsambtenaar ontvangen op 1 november 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 7 maanden.
3.17.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50 voor het belastingjaar 2021 en van € 100 voor het belastingjaar 2022 (totaalbedrag € 150). Beide bedragen komen geheel voor rekening van de heffingsambtenaar vanwege de lange duur van de bezwaarfase.
Conclusie
4. De beroepen zijn ongegrond. De verzoeken om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn worden toegewezen.
4.1.
Belanghebbende heeft gevraagd om een vergoeding van zijn proceskosten. Voor zover deze kosten, gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen, heeft belanghebbende de kosten niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een proceskostenvergoeding toe te kennen.
4.2.
Belanghebbende heeft daarnaast geen recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Het beroep is ongegrond en belanghebbende heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan gedurende het beroep. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dat geval niet tot vergoeding van het griffierecht. [3]
4.3.
Belanghebbende heeft tenslotte aanspraak gemaakt op vergoeding van rente, naar de rechtbank begrijpt in verband met de proceskostenvergoeding en de immateriële schadevergoeding. De rechtbank honoreert die aanspraak in zoverre dat beslist is dat recht bestaat op een vergoeding van wettelijke rente indien de immateriële schadevergoeding niet aan belanghebbende wordt uitbetaald binnen vier weken na de datum van deze uitspraak. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 150;
- beslist dat, voor zover de vergoeding van immateriële schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover in zoverre is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 8 mei 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.