Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1738
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. drs. A.C.M. Brom),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.121.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende; mr. drs. A.C.M. Brom. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 2018 met een oppervlakte van 309 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 755 m2. De woning heeft een garage en een dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 1.069.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.121.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 30 november 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.160.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
6.6.
Belanghebbende bepleit ter zitting dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. De referentiewoningen zijn gelegen binnen de bebouwde kom, terwijl onderhavige woning gelegen is buiten de bebouwde kom. Dit maakt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit ter zitting dat er rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en referentiewoningen. Voor de referentiewoningen is een andere grondstaffel gehanteerd dan voor de woning. Doordat de referentiewoningen binnen de bebouwde kom zijn gelegen wordt er een grondstaffel gehanteerd met hogere waardes, dan bij de woning. De rechtbank is van oordeel dat ondanks het feit dat de referentiewoningen binnen de bebouwde kom zijn gelegen deze niet per definitie niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft namelijk een andere grondstaffel gebruikt voor de referentiewoningen dan voor de woning. Hiermee komt het verschil tussen de woningen voldoende tot uitdrukking.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de dakkapel, berging, garage, overkapping, tuinhuis en zwembad zijn afzonderlijke waarden toegekend. De referentiewoningen en de woning zijn ten aanzien van de KOUDV-factoren gemiddeld (3) gewaardeerd. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
6.8.
Belanghebbende bepleit dat de waarde in 2019 is bepaald aan de hand van het gelijkheidsbeginsel. Hierdoor is destijds de waarde verlaagd naar € 900.000. Belanghebbende bepleit dat dit onjuist geregistreerd is in het systeem van de heffingsambtenaar, waardoor de heffingsambtenaar uit is gegaan van een verkeerd bedrag. De heffingsambtenaar heeft vergelijkbare woningen gezocht aan de hand van € 1.110.000, dit is onjuist volgens belanghebbende. De heffingsambtenaar had vergelijkingspanden moeten zoeken van woningen met een verkoopprijs van € 900.000. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat dit niet de methodiek is die gebruikt wordt door de heffingsambtenaar om de waarde van de woning te onderbouwing. De heffingsambtenaar bepaald de waarde niet aan de hand van het de WOZ-waarde van voorgaande jaren, maar bepaald de waarde geheel opnieuw aan de hand van vergelijkbare referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn [2] . De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat er een groep woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Daarnaast staat het de heffingsambtenaar vrij om in ieder belastingjaar de waarde van de woning opnieuw te onderbouwen met andere referentiewoningen dan voorgaand belastingjaar. De WOZ waarde van voorgaande jaren is eveneens geen uitgangspunt waar de heffingsambtenaar de waardering op dient te baseren.
6.9.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de bouwkosten van het zwembad te laag gewaardeerd zijn. Er is volgens belanghebbende geen rekening gehouden met de daadwerkelijke bouwkosten. De heffingsambtenaar bepleit dat de kosten van de objectkenmerken jaarlijks opnieuw worden geïndexeerd, waardoor er gebruik wordt gemaakt van de reële kosten. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. De heffingsambtenaar maakt zowel voor de woning, als voor de referentiewoningen, gebruik van geïndexeerde kosten per waardepeildatum van de objectkenmerken. Hierdoor is de waarde van het zwembad gewaardeerd naar de waarde die het zwembad heeft op de waardepeildatum.
6.10.
Belanghebbende bepleit dat de waarde van de woning bepaald dient te worden op basis van indexatie. Hiervoor dient volgens belanghebbende een percentage gehanteerd te worden van 4,87% voor de marktontwikkeling. De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde niet wordt bepaald door indexering of verhoging met een percentage. De waarde wordt bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking, met woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn. Voor de waardebepaling van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. De waarde die volgt uit de matrix is € 1.160.000. Hieruit blijkt dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde te bepalen met een methode naar keuze. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Hieruit blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beschikte waarde is namelijk lager dan de waarde die volgt uit de taxatiematrix.
6.11.
Belanghebbende bepleit tot slot dat verschillende woningen verkocht zijn voor plusminus € 1.000.000, met nagenoeg dezelfde kenmerken als de woning. Verkopen boven € 1.050.000 worden in de regio Bavel niet gerealiseerd. Belanghebbende bepleit dat dit bevestigd wordt door enkele makelaarskantoren uit de omgeving van Bavel . De heffingsambtenaar voert aan dat voornoemde stellingen niet zijn onderbouwd met adressen van verkochte woningen en met verkoopcijfers of verkoopdata, waardoor deze grond niet kan worden getoetst aan concrete marktgegevens en objectkenmerken. Daarnaast blijkt uit de verkoopgegevens van de referentiewoningen dat deze zijn verkocht voor bedragen die hoger liggen dan € 1.050.000. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Belanghebbende verstrekt geen stukken waaruit blijkt dat verkopen boven € 1.050.000 niet worden gerealiseerd. Uit de taxatiematrix van de heffingsambtenaar blijkt dat alle referentiewoningen zijn verkocht voor een bedrag boven € 1.050.000.
6.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Garb, griffier, op 30 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.