Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4817
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Vlissingen),
en
de staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 2 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 319.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende digitaal deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam] verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (bouwjaar 2004) met een gebruiksoppervlakte van 136 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 288.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 319.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 342.613 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 319.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
7. Belanghebbende voert aan dat de referentiewoning [adres 6] niet vergelijkbaar is, omdat de woning niet op de openbare markt is verkocht. Verder stelt belanghebbende dat op 12 maart 2020 een brief aan het externe bestuur van de Vereniging van Eigenaren is gestuurd over de brandveiligheid van de gevel, hetgeen een waardedrukkend effect heeft gehad in verband met mogelijk hoge kosten van renovatie. Daarnaast was de gemeente voornemens om een complex voor 450 arbeidsmigranten tegenover het appartementencomplex te realiseren. Belanghebbende is van mening dat dit tevens een waardedrukkend effect oplevert. Om die reden is belanghebbende van mening dat [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat voor deze woning op het moment dat de koopovereenkomst is gesloten (19 april 2019) de informatie over de brandveiligheid en het arbeidsmigrantencomplex niet bekend was.
7.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat [adres 6] ter onderbouwing is opgenomen, omdat de woning in hetzelfde complex is gelegen en de woning is verkocht nadat de problematiek omtrent de brandveiligheid van de gevel kenbaar was.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de invloed van het te realiseren arbeidsmigrantencomplex en brandveiligheid van de gevel verwaarloosbaar klein is geweest. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat [adres 6] is gebruikt, ondanks dat de woning niet op de openbare markt is verkocht. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er geen aanwijzingen zijn dat de verkoopprijs niet marktconform was. Verder is [adres 2] verkocht toen de brandveiligheid van de gevel nog niet aan de orde was, terwijl [adres 6] is verkocht toen de problematiek wel bekend was. Desondanks zit er geen wezenlijk verschil tussen de verkoopprijs van [adres 2] en [adres 6] . Het verkoopcijfer van [adres 6] biedt onder die omstandigheden een concrete aanwijzing voor de marktwaarde Daarnaast heeft zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar bevestigd dat geen andere vergelijkbare woningen na de berichtgeving van de gemeente zijn verkocht. De heffingsambtenaar mocht onder de genoemde omstandigheden [adres 6] gebruiken als referentiewoning, ondanks dat geen sprake is geweest van een verkoop op de openbare markt. Dat geldt eens te meer, omdat de heffingsambtenaar ook nog andere referentiewoningen heeft gebruikt ter onderbouwing van de marktwaarde van de woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende en zichtbaar rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van een lager dan gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, rekening is gehouden.
9. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
11. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 9 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juni 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 3 maanden.
11.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
11.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 augustus 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 6 maanden geduurd en bleef daarmee binnen de termijn van 6 maanden. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
12.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
12.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 12 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.