Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5281
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Schouwen-Duiveland),
en
de staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 265.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 1] (de niet-woning) vastgesteld op € 395.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende digitaal deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning (bouwjaar 1955) met een gebruiksoppervlakte van 113 m² exclusief het tuinhuis op een perceel van 757 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 201.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 265.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In het taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 295.059 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] , en [adres 5] en [adres 6] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 265.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
7. De referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 4] zijn gelegen in [plaats 2] . De referentiewoningen aan [adres 5] en [adres 6] zijn gelegen in [plaats 1] , dezelfde plaats als de woning van belanghebbende. De referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] zijn voldoende dichtbij de waardpeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht, en hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1954-1960.
7.1.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 6] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen, omdat de verkoopprijzen van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijken van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar, dit is geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. [2] Dat de waarde van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoningen dus nog niet onbruikbaar.
7.2.
Belanghebbende stelt verder dat de referentiewoning aan [adres 6] buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de woning meer dan één jaar voor waardepeildatum is verkocht. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat de referentiewoning aan [adres 6] niet bruikbaar is ter vergelijking. De referentiewoning is op 22 oktober 2019 verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is dat te ver van de waardepeildatum verwijderd om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. Door de heffingsambtenaar is onvoldoende aannemelijk gemaakt waarom deze woning toch in de vergelijking dient te worden opgenomen.
7.3.
Ook stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de referentiewoningen die gelegen zijn in [plaats 2] buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat deze woningen zijn gelegen in een ander dorp. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat [plaats 1] een klein dorp betreft met weinig tot geen voorzieningen. Om deze reden zijn de woningen die gelegen zijn in [plaats 1] te vergelijken met woningen die in het buitengebied van [plaats 2] zijn gelegen. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woningen die zijn gelegen in [plaats 2] voldoende vergelijkbaar zijn, gelet op de ligging in het buitengebied.
7.4.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoning [adres 6] dient buiten beschouwing te blijven. Het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning leidt nog steeds tot een hogere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Dat betekent dat de taxatiematrix, ondanks de referentiewoning die daaruit buiten beschouwing wordt gelaten, kan dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning, waaronder met name de keuken, badkamer en toilet en dat daarom de factor voor kwaliteit moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de woning van belanghebbende in een slechtere staat verkeert dan de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar per brief is verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven. Ter zitting stelt belanghebbende dat de woning verhuurd wordt en dat vanwege de privacy van de huurder geen foto’s konden worden verstrekt. Belanghebbende stelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om het te controleren. De heffingsambtenaar is er echter van uitgegaan dat de woning in een gemiddelde staat van kwaliteit en matige staat van onderhoud verkeert. Om die reden is voor onderhoud en voorzieningen factor 2 toegekend. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld en heeft pas ter zitting aangevoerd dat het verstrekken van foto’s niet mogelijk was.
8.1.
Verder stelt belanghebbende dat de woning van belanghebbende onterecht een bovengemiddelde ligging heeft. Belanghebbende voert aan dat de bewoners van de referentiewoningen in [plaats 2] binnen enkele minuten in het dorp zijn waar voldoende voorzieningen zijn. Daarnaast stelt belanghebbende dat hij niet over alle informatie beschikt, omdat de streetview van de woning niet beschikbaar is. De heffingsambtenaar stelt dat de locatie mooi is, omdat de woning omringt is door landerijen. Voor deze locatie wordt daarom meer betaald. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning van belanghebbende beschikt over een betere ligging. Daarbij merkt de rechtbank op dat als het juist is dat streetview niet beschikbaar was, dat niet ervoor zorgt dat de heffingsambtenaar die informatie moet leveren of dat belanghebbende zijn standpunt over de ligging niet verder hoeft te onderbouwen.
8.2.
Belanghebbende voert verder aan dat voor de referentiewoning aan [adres 5] de iWOZ-tekst is verstrekt door de heffingsambtenaar van de verkoop in 2012. Belanghebbende heeft de iWOZ tekst geraadpleegd uit 2020, maar deze tekst werd niet onderbouwd door foto’s. Belanghebbende betwist dat de voorzieningen zo slecht zijn als dat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de woning in 2012 door de vorige eigenaar, die op leeftijd was, is verkocht aan zijn zoon. De woning heeft nog steeds energielabel G, waardoor niet aannemelijk is dat de zoon de woning op het gebied van voorzieningen flink heeft opgeknapt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekte informatie en de toelichting ter zitting voldoende heeft onderbouwd dat de voorzieningen ondergemiddeld zijn door onder andere het energielabel.
8.3.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juni 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 3 maanden.
9.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
9.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 september 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang. Dit brengt mee dat 1/3 deel (€ 16,67) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 33,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
10.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 12 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.