ECLI:NL:RBZWB:2024:4249

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10669776 \ CV EXPL 23-3312

Vonnis van 8 mei 2024

in de zaak van

[eiseres],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. J. van Boekel,

procederend met toevoeging [nummer 1] ,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

procederend met toevoeging [nummer 2] ,
2. [gedaagde 2],

te [plaats 2] ,

niet verschenen,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 november 2023

- de spreekaantekeningen van [eiseres] , welke gedeeltelijk zijn voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling

- de mondelinge behandeling van 21 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Tussen partijen staan de volgende relevante feiten vast:

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] wonen vanaf april 2018 in de woning van [eiseres] aan de [adres] . Zij maakten de eerste maanden alleen gebruik van de tweede verdieping (zolder) en de gemeenschappelijke ruimten als de keuken en de badkamer. Zij betaalden deze maanden geen huur aan [eiseres] . [eiseres] verbleef zelf ook in de woning,

enkele maanden later heeft [eiseres] de woning verlaten om samen te gaan wonen met haar toenmalige partner;

vanaf dat moment zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de gehele woning gaan huren (zonder de berging) tegen betaling,

[eiseres] en [gedaagde 2] hebben uitgebreid en veelvuldig met elkaar gecorrespondeerd via WhatsApp tijdens de gehele huurperiode via de telefoon van [gedaagde 2] . De correspondentie van januari 2019 tot en met 16 maart 2022 ging voornamelijk over zaken die met (het betalen van) de huur te maken hadden,

vanaf mei 2022 heeft [gedaagde 2] de woning verlaten en woont [gedaagde 1] in de woning met hun twee minderjarige kinderen,

op 15 november 2022 heeft [eiseres] een kort geding gestart en heeft zij een dagvaarding uitgebracht tegen [gedaagde 1] , waarna op 7 december 2022 een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden en op 21 december 2022 een vonnis is uitgesproken (zaaknummer 10184494 VV EXPL 22-100). De kantonrechter heeft zowel [eiseres] in conventie als [gedaagde 1] in reconventie niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen;

op 11 juli 2023 heeft [eiseres] een brief aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] gestuurd waarin zij worden gesommeerd een huurachterstand van € 8.605,00 te betalen,

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben niet aan de sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert:

de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen aan de [adres] te ontbinden;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om binnen vijf dagen betekening van dit vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al diegenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop niet vanwege [eiseres] bevindt, eventuele onderhuurders, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn, daaronder begrepen en de woning c.a. geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, onder afgifte van de sleutels en op kosten van gedaagden;

een verklaring voor recht te geven dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade en de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure om de schade op te maken bij staat;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen:

1. € 8.605,00 aan huurachterstand;

2. € 1.250,00 voor iedere maand die verstrijkt vanaf augustus 2023 tot en met de uiteindelijke ontruiming en oplevering van het gehuurde;

3. € 763,95 aan kosten voor Brabant Water;

4. 1.196,98 aan kosten voor het alarmsysteem;

5. 1.150,00 voor gekochte stoelen van [eiseres] ;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] de wettelijke rente te betalen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen althans vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 974,35 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst doordat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan. Zij hebben structureel te laat betaald en vaak niet de volledige huurprijs van € 1.150,00 en inmiddels € 1.250,00. Daarnaast hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het contract voor waterlevering te laat op hun naam gezet waardoor [eiseres] facturen voor waterverbruik bleef ontvangen en heeft moeten betalen. Ook de kosten voor het alarm en de camera’s zijn door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] onbetaald gelaten. Daarnaast hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schade aan het gehuurde en aan spullen in het gehuurde laten ontstaan. Kortom, [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben zich niet als goed huurders gedragen en een dermate ernstige huurachterstand laten ontstaan dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij [gedaagde 2] en [gedaagde 1] nog langer in de woning laat wonen. [eiseres] stelt gezien het voorgaande dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen gerechtvaardigd is.

3.3.

[gedaagde 1] voert verweer. Allereerst voert zij aan dat [eiseres] haar rechten ten aanzien van een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een huurachterstand heeft verwerkt, omdat zij na het vonnis in kort geding lange tijd heeft gewacht met het uitbrengen van een dagvaarding. Daarnaast betwist [gedaagde 1] de hoogte van de maandelijkse huurprijs en daarmee ook de hoogte van de huurachterstand. De huurprijs bedraagt haar inziens (inmiddels) € 725,00 per maand en dit volgt uit de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst. Door [eiseres] is bovendien geen melding gemaakt conform artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: het besluit) bij de gemeente en dit moet daarom leiden tot een afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Verder betwist [gedaagde 1] schade aan het gehuurde te hebben toegebracht. [gedaagde 1] betwist ook dat zij nog een betaling aan [eiseres] moet doen voor stoelen, een alarminstallatie en waterverbruik.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verstek verleend tegen [gedaagde 2]

4.1.

is, hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de voorgeschreven termijn en formaliteiten, niet ter terechtzitting verschenen en heeft ook anderszins niet gereageerd of om uitstel verzocht; daarop is tegen hem verstek verleend. Gelet op het bepaalde in artikel 140 lid 3 Rv geldt dit vonnis niettemin als een vonnis op tegenspraak tegen alle gedaagden.

Er is geen sprake van rechtsverwerking

4.2.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat sprake is van rechtsverwerking ten aanzien van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een huurachterstand. De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat daar geen sprake van is. De rechtsverwerking ziet volgens [gedaagde 1] niet enkel op het tijdsverloop tussen het vonnis in kort geding en het starten van de bodemprocedure maar ook op het feit dat [gedaagde 1] gedurende die periode een huurbedrag van € 725,00 is blijven voldoen, zonder tegenspraak van [eiseres] . Door [eiseres] is verweer gevoerd. De kantonechter volgt het standpunt van [eiseres] dat enkel stilzitten onvoldoende is om rechtsverwerking aan te nemen. Daarvoor zijn bijzondere omstandigheden nodig. De stelling dat [eiseres] zonder tegenspraak het maandelijks door [gedaagde 1] betaalde bedrag van € 725,00 heeft geaccepteerd is onjuist. Ook na het vonnis in kort geding is namelijk door de gemachtigde van [eiseres] nog een brief gestuurd op 11 juli 2023 waarin wordt gewezen op de huurachterstand. Bovendien is tussen partijen ook gecorrespondeerd over het afgeven door [eiseres] van een verhuurdersverklaring. Het standpunt van [gedaagde 1] dat het na het vonnis in kort geding acht maanden stil is geweest tussen partijen volgt de kantonrechter dan ook niet. Dat er minder noodzaak is geweest om te reageren op de volgens [eiseres] te lage huurbetalingen door [gedaagde 1] is erin gelegen dat [gedaagde 1] op zoek was naar een andere woning. Dat [eiseres] hiermee haar aanspraak op het meerdere heeft laten vervallen, gaat daarom naar het oordeel van de kantonrechter niet op.

4.3.

De omstandigheid dat de kantonrechter in het kort geding vonnis geen betaling van de huurachterstand heeft uitgesproken, maakt ook niet dat [eiseres] in deze procedure daar geen aanspraken meer aan kan ontlenen. [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat in de procedure in kort geding geen huurachterstand was gevorderd, zodat ook geen huurachterstand kon worden toegewezen. Het standpunt van [gedaagde 1] dat de zaak in de kort geding procedure inhoudelijk is behandeld gaat bovendien niet op. [eiseres] is in conventie (net als [gedaagde 1] in reconventie) niet-ontvankelijk in haar vorderingen verklaard. Bovendien is de kantonrechter in een bodemprocedure zoals deze niet gebonden aan de uitspraak in kort geding en doet deze zelf een nieuwe beoordeling van de tussen partijen naar voren gebrachte geschilpunten.

Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 1.150,00 per maand

4.4.

Vast staat dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen in het gehuurde zijn gaan wonen met destijds één minderjarig kind. Zij woonden de eerste maanden op de tweede verdieping en daar betaalden zij geen huur voor aan [eiseres] . Pas enkele maanden later, op het moment dat [eiseres] haar woning heeft verlaten gingen zij huur betalen. [eiseres] stelt dat zij met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aan de keukentafel heeft gezeten om afspraken te maken over onder andere de hoogte van het maandelijks te betalen bedrag aan huur. Volgens [eiseres] is daarbij een huur van € 1.150,00 afgesproken. [gedaagde 1] betwist dat zij bij dit gesprek aanwezig was en dat een bedrag van € 1.150,00 per maand is overeengekomen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst zij naar de opgemaakte huurovereenkomst van € 700,00 per maand. De kantonrechter acht het verhaal van [gedaagde 1] dat zij geen wetenschap had van het voornoemde gesprek niet aannemelijk. [gedaagde 1] voert namelijk enerzijds aan dat zij niet bij dit gesprek aanwezig was en dus alleen [gedaagde 2] contractspartij was, maar stelt anderzijds dat alleen zíj een huurovereenkomst had voor een bedrag van € 700,00 per maand en niet ook [gedaagde 2] . Onder welke omstandigheden deze schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en op welk moment, kan zij desgevraagd geen nadere toelichting geven. Daartegenover staat het standpunt van [eiseres] , die ter zitting heeft toegelicht dat de schriftelijke huurovereenkomst is gemaakt en is bijgesteld naar een bedrag van € 700,00 omdat daar om werd gevraagd door [gedaagde 2] vanwege het aanvragen van huurtoeslag. Dit wordt ondersteund door WhatsAppberichten van [gedaagde 2] van 28 mei 2020 om 14:09:36:
“Hallo [eiseres] ik heb een vraag. [gedaagde 1] zit bijna in haar zwangerschapsverlof en is bezig met de aanvraag van een uitkering maar ze vragen om een huurovereenkomst waarop te zien is dat ze de [straat] op haar naam alleen huur en pas sinds maart huur en dat het gemeubileerd verhuurd wordt en de huurprijs 700 euro is. (geen 1150). Ik wou vragen of u dit misschien in elkaar kunt zetten? Sorry als het te veel gevraagd is dit begrijp ik xx”.Hierop reageert [eiseres] diezelfde dag als volgt:
“Maar de huurovereenkomst had ik al gegeven Maar ik zal het even aanpassen”. Ter zitting heeft [eiseres] toegelicht dat zij van plan was om al eerder een huurovereenkomst op te stellen, maar zij dat toch niet heeft gedaan. Pas naar aanleiding van het verzoek van [gedaagde 2] om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen heeft zij dit contract volledig opgesteld en daarmee voldaan aan het door [gedaagde 2] gedane verzoek van 28 mei 2020. Onder alle voornoemde omstandigheden gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen de woning hebben gehuurd bij [eiseres] en dat zij allebei huurder zijn. Dit betekent dat zij beide verantwoordelijk zijn voor de huurbetalingen.

4.5.

Tussen partijen is in geschil wat de hoogte is van de maandelijkse huurprijs. [eiseres] stelt dat dit een bedrag is van € 1.150,00 per maand, wat later is verhoogd naar

€ 1.250,00 en wijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de WhatsAppcorrespondentie tussen haar en [gedaagde 2] . Zo schrijft [gedaagde 2] onder meer op 22 februari 2021 om 21:29:15:
“Hey [eiseres] . Ik heb even 1150 euro naar u overgemaakt van de afgelopen maand. Ik heb dan nog 800 euro opstaan bij u van de maand ervoor. Aankomende 1 maart zal de aankomende maand ook weeer netjes betaald worden.”Op 9 maart 2021 om 15:59:09 stuurt [gedaagde 2] aaan [eiseres] :
“Goeie middag [eiseres] . Ik kan mijn oude whatsapp niet meer in daarom kwamen u berichten niet aan. Heeft u inmiddels de 1150 euro al ontvangen?”Op 22 april 2021 om 12:48:00 stuurt [gedaagde 1] het volgende bericht met de telefoon van [gedaagde 2] :
“Hey [eiseres] met [gedaagde 1] . [gedaagde 2] is morgen vrij volgens zijn advocaat. Ik zal vandaag zelf 1000 euro naar u overboeken maar dan moet ik nog even snel langs de ing”.[eiseres] stuurt op 27 april 2021 om 12:44:16:
”Heb mijn ouders al gezegd dat er een envelop door de brievenbus komt voor mij. Is dat dan 2100 of alleen van vorige maand”,waarop [gedaagde 2] diezelfde dag reageert:
“van vorig maand en mijn auto ga ik zo verkopen dan is er ook van vandaag lgende maand”.Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de Whatsapp-gesprekken afdoende worden afgeleid dat partijen allebei uitgingen van een huurprijs van € 1.150,00 per maand. [gedaagde 1] voert aan dat de maandelijkse huurprijs € 700,00 bedraagt. Daarbij baseert zij zich op de schriftelijke huurovereenkomst en op een afspraak die zij had met [gedaagde 2] om aan hem te betalen wat ze kon missen. Hij zou dan de huur betalen. Zij voert aan nooit te hebben geweten dat er mogelijk een andere afspraak was gemaakt tussen [eiseres] en [gedaagde 2] voor een maandelijks huurprijs van € 1.150,00. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] deze stelling – in het licht van voormelde app-gesprekken - onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. De enkele verwijzing door haar naar de schriftelijke huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat een bedrag van € 700,00 wordt overeengekomen is daartoe onvoldoende. Uit de app-gesprekken tussen [gedaagde 2] en [eiseres] is immers genoegzaam gebleken dat er een lager bedrag van € 700,00 op papier is gezet maar dat er daadwerkelijk € 1.150,00 per maand werd betaald. Dat [gedaagde 1] mogelijk in haar onderlinge relatie ten aanzien van haar partner andere betalingsafspraken had, gaat [eiseres] als verhuurder niet aan. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat zij in eerste instantie van plan was om haar woning via een makelaar te verhuren voor een huurprijs tussen de € 1.800,00 - € 2.300,00. Omdat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] graag wilde helpen heeft zij slechts een bedrag van € 1.150,00 per maand aan huur gevraagd. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat een maandelijks bedrag van € 1.150,00 net kostendekkend is voor haar om de hypotheeklasten en de gemeentelijke belastingen te betalen. Ook in dat licht acht de kantonrechter een afgesproken huurprijs van € 700,00 niet aannemelijk. Daarmee zou [eiseres] een huur zijn overeengekomen die niet kostendekkend zou zijn en zichzelf daarmee in de vingers snijden. Gelet op het voorgaande staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat de overeengekomen maandelijkse huurprijs tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (in beginsel) € 1.150,00 bedraagt.

4.6.

De kantonrechter is met [gedaagde 1] van oordeel dat door [eiseres] onvoldoende is onderbouwd dat de huurovereenkomst tussentijds volgens de wettelijke bepalingen of bepalingen van de huurovereenkomst is verhoogd naar een bedrag van € 1.250,00 per maand. [eiseres] stelt dat zij deze verhoging van de huurprijs met [gedaagde 2] is overeengekomen vanwege de kosten van het alarmsysteem en vanwege de inflatie en verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de WhatsAppcorrespondentie tussen hen. Zo schrijft [eiseres] op 27 februari 2022 om 21:06:50:
“Goede avond [gedaagde 2] , Mijn ouders gaven net door dat je een enveloppe in de bus hebt gedaan. Dit is 1150,- ipv 1250,- dus 100,- tekort”.Vervolgens heeft [eiseres] op 16 maart 2022 aan [gedaagde 2] gestuurd dat zij van plan is om het huis te gaan verkopen, dat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de tijd wil geven om een nieuwe woning te vinden en vraagt zij het restant van de huur diezelfde week nog te betalen. [gedaagde 2] reageert op dit bericht met
“Om 100 euro dit bericht?”. Dit bericht alleen acht de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat een huurverhoging is overeengekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] verder niet voldoende onderbouwd vanaf welk moment de huurprijs is verhoogd, op grond waarvan zij tot dit nieuwe bedrag is gekomen en hoe zij deze verhoogde huurprijs aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kenbaar heeft gemaakt. Dit betekent dat de kantonrechter in de verdere beoordeling uitgaat van een maandelijkse huurprijs van € 1.150,00.

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben een huurachterstand laten ontstaan van € 7.105,00

4.7.

[eiseres] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 8.605,00. De hoogte van de huurachterstand wordt door [gedaagde 1] betwist. De kantonrechter heeft in de overwegingen hiervoor geconcludeerd dat de maandelijkse huurprijs € 1.150,00 bedraagt. Dit betekent dat op het door [eiseres] overgelegde overzicht van de huurachterstand nog een bedrag van € 1.500,00 in mindering moet strekken. [eiseres] is bij haar berekening van de huurachterstand namelijk uitgegaan van een maandelijkse huurprijs van € 1.250,00. Uit het overzicht volgt dat het in totaal om vijftien maanden gaat, waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet de volledige huurprijs hebben voldaan. Het voorgaande betekent dat de huurachterstand tot en met juli 2023 € 7.105,00 bedraagt en dat dit bedrag zal worden toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. De hierover gevorderde wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling zal als op de wet gegrond worden toegewezen.

De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen waarbij de ontruimingstermijn wordt bepaald op twee maanden na betekening van het vonnis

4.8.

Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.9.

De kantonrechter stelt vast dat ten tijde van de mondelinge behandeling sprake is van een huurachterstand van ruim zes maanden. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning in beginsel gerechtvaardigd.

4.10.

Door [eiseres] is weliswaar geen melding bij de gemeente gemaakt conform artikel

2 van het Besluit gemeentelijke Schuldhulpverlening, maar dat maakt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de gevorderde ontbinding en daarmee samenhangende ontruiming moet worden afgewezen. Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: de Wgs). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeente. In de Nota van Toelichting bij het Besluit staat dat er geen sanctie is op het niet melden en dat de verhuurder de mogelijkheid houdt om aan de kantonrechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Zoals andere kantonrechters inmiddels hebben geoordeeld, laat dat echter onverlet dat bij de afweging of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kan worden meegewogen of de verhuurder aan het in het Besluit bepaalde heeft voldaan.

De kantonrechter volgt het standpunt van [eiseres] dat in dit geval in beginsel geen sprake was van betalingsonmacht, maar van betalingsonwil, aangezien tussen partijen een discussie bestaat over de hoogte van de maandelijkse huurprijs. Bovendien is door [gedaagde 1] niet aangevoerd dat een verwijzing naar schuldhulpverlening de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde had kunnen voorkomen. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden was het niet aannemelijk dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen.

4.11.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij met haar twee minderjarige kinderen in de woning woont en dat zij geen vangnet heeft als zij de woning moet verlaten. Haar moeder woont weliswaar in Nederland, maar op grote afstand. Zij heeft geen mogelijkheden in haar sociale netwerk om ergens anders te verblijven. Ook is het op dit moment gezien de krapte op de woningmarkt lastig om op korte termijn andere woonruimte te vinden, zeker gezien de minderjarige kinderen die bij [gedaagde 1] wonen, waarvan één kind al naar de basisschool gaat. De kantonrechter overweegt dat bij een ontruiming ook naar de belangen van inwonende minderjarige kinderen moet worden gekeken. Vanzelfsprekend zal een ontruiming van het gehuurde van grote impact op het leven van de minderjarige kinderen van [gedaagde 1] zijn. Niet gebleken is van een acute noodsituatie ten aanzien van de kinderen van [gedaagde 1] . De primaire verantwoordelijkheid voor het bieden van onderdak en verzorging aan haar kinderen rust bij de ouders. De moeder van [gedaagde 1] woont kennelijk ver weg, maar zij heeft niet aangegeven daar in zijn geheel niet terecht te kunnen. Bovendien draagt ook [gedaagde 2] als ouder zorg voor de kinderen. [gedaagde 2] is inmiddels verhuisd. Niet gebleken is dat de kinderen daar geen onderdak kunnen vinden.

Daarnaast leidt de huidige situatie tussen partijen tot een onhoudbare situatie, onder meer omdat [gedaagde 1] ter zitting heeft bevestigd dat zij een maandelijkse huurprijs van

€ 1.150,00 niet kan betalen. [eiseres] heeft kenbaar gemaakt dat zij door het niet ontvangen van de volledige huurprijs de hypotheeklasten van de woning niet meer kan betalen en dat er waarschijnlijk een executieverkoop zal plaatsvinden als hier op korte termijn geen verandering in plaatsvindt. Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat zij er zelf belang bij heeft om in de woning te kunnen gaan wonen. Haar relatie is over en zij huurt zelf nu particulier tegen een (te) hoge huurprijs. Zij heeft inmiddels zelf schuldhulpverlening aangevraagd en loopt bij de voedselbank.

4.12.

Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Deze vorderingen zullen dan ook worden toegewezen. Alle andere zaken die mede in dat licht ten grondslag zijn gelegd behoeven daarom geen nadere bespreking meer. Ook [gedaagde 2] zal worden veroordeeld tot ontruiming. Hij heeft inmiddels de huurwoning verlaten, maar niet valt uit te sluiten dat er nog spullen van [gedaagde 2] in de woning aanwezig zijn.

4.13.

[eiseres] vordert een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter bepaalt de ontruimingstermijn op één maand na betekening van de dagvaarding gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 1] , waaronder de belangen van de inwonende minderjarige kinderen. Het geeft Hamarhid net wat meer tijd om andere opvang te verzorgen.

4.14.

De door [eiseres] medegevorderde kosten van ontruiming zullen worden afgewezen, aangezien van deze kosten niet op voorhand met zekerheid is te beoordelen of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.

Vervallen huurtermijnen vanaf augustus 2023 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde worden toegewezen

4.15.

De kantonrechter wijst een bedrag van € 1.150,00 per maand, voor vervallen huurtermijnen vanaf augustus 2023 tot en met de dag van ontruiming toe, nu hiervoor in overweging 4.6 vast is komen te staan dat de huurprijs € 1.150,00 per maand bedraagt en niet een bedrag van € 1.250,00 zoals door [eiseres] wordt gevorderd.

De wettelijke rente over de vervaldata van de huurtermijnen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling wordt toegewezen

4.16.

Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een achterstand in de huurbetalingen hebben laten ontstaan, moeten zij ook de daarover gevorderde wettelijke rente betalen. De gevorderde rente over het toe te wijzen bedrag van € 7.105,00 vanaf de vervaldatum van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling, zal als op de wet gegrond worden toegewezen.

De vordering over de schade aan de woning wordt afgewezen, omdat de kantonrechter op dit moment niet kan vaststellen of er schade is

4.17.

[eiseres] stelt dat er schade is aan de woning in die zin dat de woning slordig wordt bewoond, dat er kapotte muren zijn, deuren met gaten, een beschadigde vloer en een niet goed onderhouden badkamer. Dit is gebleken op het moment dat de makelaar in januari 2022 de woning kwam taxeren. Door [eiseres] is onderbouwd gesteld dat sprake is van een gat in de muur en dat deuren beschadigd zijn. Dit is door [gedaagde 1] niet voldoende weersproken. Weliswaar heeft [gedaagde 1] gesteld dat de woning er keurig uitziet en dat dit blijkt uit de foto’s die in de procedure in kort geding zijn ingebracht, echter beschikt de kantonrechter niet over deze foto’s omdat deze niet in deze procedure zijn ingebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter kan op dit moment nog niet vast worden gesteld dat daadwerkelijk sprake is van schade. Enerzijds omdat [gedaagde 1] nog de mogelijkheid heeft om bij het opleveren van de woning voornoemde zaken te herstellen en anderzijds omdat (nog) niet is vast komen te staan dat sprake is van verzuim omdat [gedaagde 1] betwist dat zij het e-mailbericht van 10 mei 2022 heeft ontvangen waarin zij en [gedaagde 2] door [eiseres] worden gewezen op de schade en waarin zij worden gesommeerd om de schade te herstellen. Het voorgaande geldt ook ten aanzien van schade aan de tweede verdieping Door [gedaagde 1] is aangevoerd dat er spullen van zowel haarzelf als van [eiseres] liggen. Ook daarvoor geldt dat pas na de ontruiming kan worden vastgesteld of er daadwerkelijk schade is ontstaan en [eiseres] schade heeft geleden. Op dit moment kan dat niet worden vastgesteld. Dat betekent dat de vordering die ziet op de schade en het verwijzen naar de schadestaat zal worden afgewezen.

[gedaagde 2] moet een bedrag van € 1.150,00 betalen een [eiseres] voor de stoelen

4.18.

[eiseres] stelt dat [gedaagde 2] stoelen heeft overgekocht van haar omdat hij deze stoelen heeft beschadigd. De kantonrechter stelt vast dat er stoelen van [eiseres] in de woning waren die een bepaalde waarde vertegenwoordigen en dat deze stoelen zijn beschadigd door toedoen van [gedaagde 2] . Dat volgt uit de volgende WhatsAppberichten tussen [eiseres] en [gedaagde 2] :
“03-04-2019 19:30:35 [gedaagde 2] : Ja ik zie het.. Dat komt omdat ik hem naar boven heb gedragen. Zegt u maar als ze willen afdingen dna vul ik het bedrag wel aan want dit is totaal mijn verantwoordelijkheid en had echt niet mogen gebeuren. (…)

03-04-1019 19:44:52 [eiseres] : Is alles zo beschadigt of valt het mee

03-04-3019 19:45:00 [gedaagde 2] : Allemaal ’t zelfde

03-04-2019 19:45:18 [gedaagde 2] : Ik neem ze van u over

03-04-2019 19:45:27 [gedaagde 2] : Voor de volledige prijs

03-04-2019 19:45:34 [gedaagde 2] : 1150”

Uit voornoemde berichten volgt ook dat [gedaagde 2] de afspraak met [eiseres] heeft gemaakt dat hij de stoelen zal overnemen en betalen. Niet is gebleken dat hij deze afspraak ook namens [gedaagde 1] heeft gemaakt. Hij heeft deze afspraak met [eiseres] immers niet in zijn hoedanigheid van huurder gemaakt, maar namens hemzelf. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] ook bij het maken van deze afspraak tot betaling van de beschadigde stoelen aanwezig is geweest. Daarom concludeert de kantonrechter dat alleen [gedaagde 2] het gevorderde bedrag van € 1.150,00 moet betalen en volgt geen hoofdelijke aansprakelijkheid voor [gedaagde 1] .

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] moeten een bedrag van € 763,95 betalen voor Brabant Water

4.19.

De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 763,95 aan kosten voor Brabant Water toe. Ter zitting heeft [gedaagde 1] deze kosten erkend en toegelicht dat zij te laat de aansluiting van Brabant Water op haar naam heeft laten zetten. Daarnaast is door haar de hoogte van het bedrag niet weersproken. Dit betekent dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor dit bedrag.

[gedaagde 2] moet een bedrag van € 1.196,98 betalen voor het alarmsysteem

4.20.

[eiseres] vordert een bedrag van € 1.196,98 aan kosten voor het alarmsysteem over de periode februari 2018 tot en met februari 2023. Zij legt daaraan ten grondslag dat zij met in ieder geval [gedaagde 2] de afspraak heeft gemaakt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de kosten voor dit alarmsysteem over zullen nemen omdat zij hier ook gebruik van wilden blijven maken. Om die reden heeft zij het contract voor het alarmsysteem door laten lopen. Dit blijkt volgens [eiseres] ook uit WhatsAppcorrespondentie tussen haar en [gedaagde 2] : “
04-08-2021 10:29:17 [eiseres] : Ik betaal de hypotheek, rioolrechten, waterschapsbelasting en alarm systeem dus ik verwacht wel dat dit gecompenseerd word. Ik verdien er niets op om jullie in het huis te laten wonen. (…)

04-08-2021 11:26:49 [gedaagde 2] : Ik had niet eens door dat t al zover was ik heb t druk en water betalen wij zelf en alarm die betalen wij ook zelf afvalstof betalen wij ook zelf en u wilt een compensatie terwijl ik de boel helenmaal aan het opknappen ben”

[gedaagde 1] betwist dat zij is gebonden door de door [gedaagde 2] en [eiseres] gemaakte afspraak over het betalen van het alarmsysteem omdat zij niet van deze afspraak op de hoogte was. Bovendien was zij in de veronderstelling dat het alarmsysteem en daarmee de kosten voor het systeem inbegrepen was bij de huurovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde 1] toegelicht dat zij geen gebruik van het systeem hebben gemaakt.

4.21.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen contractuele grondslag om deze kosten in rekening te brengen bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat niet vanaf het begin van de overeenkomst afspraken hierover zijn gemaakt en zijn vastgelegd. Uit de enkele omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het alarmsysteem uit hebben gezet en dus niet hebben gebruikt blijkt dat zij er ook niet vanuit gingen dat zij hiervoor moesten betalen. Echter staat daartegenover dat [gedaagde 2] op 4 augustus 2021 in zijn WhatsApp bericht duidelijk heeft gemaakt dat hij de kosten voor het alarmsysteem zal betalen. Gelet daarop ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde kosten voor het alarmsysteem toe te wijzen, maar slechts ten aanzien van [gedaagde 2] en niet ten aanzien van [gedaagde 1] . Zij heeft immers onweersproken gesteld dat zij niet bij het maken van deze afspraak betrokken was en dat zij hier ook niet van op de hoogte was.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.22.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is ontvangen, dan wel op welke datum [eiseres] deze aanmaning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

Conclusie

4.23.

De kantonrechter concludeert dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de toegewezen huurachterstand (€ 7.105,00), de kosten voor Brabant Water (€ 763,95) en de vervallen huurtermijnen van € 1.150,00 per maand vanaf augustus 2023 tot aan de dag van ontruiming en de daarover toegewezen wettelijke rente. Alleen [gedaagde 2] dient de toegewezen kosten te betalen voor de stoelen (€ 1.150,00) en de kosten voor het alarmsysteem (€ 1.196,98).

4.24.

[gedaagde 2] is niet in de procedure verschenen. Omdat niet is gebleken dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 2] op een andere wijze is geëindigd, is [gedaagde 2] naar het oordeel van de kantonrechter ook aansprakelijk voor de vervallen huurtermijnen vanaf augustus 2023 tot aan de datum van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.25.

Hoewel [gedaagde 1] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van [eiseres] om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en deze vordering alleen al daarom kan worden toegewezen, zal de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad nadrukkelijk motiveren.

4.26.

Het belang van [eiseres] om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen, ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] om dat niet te doen. Zoals hierboven al is overwogen is sprake van een ernstige tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft een groot belang bij het behoud van de woning, mede omdat zij daar met haar twee minderjarige kinderen woont. Daartegenover staat het belang van [eiseres] . Zij heeft ter zitting toegelicht al enkele maanden haar hypotheeklasten niet meer te kunnen betalen vanwege de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroorzaakte huurachterstand. Dit leidt waarschijnlijk tot een executieverkoop van de woning als deze situatie nog enkele maanden blijft bestaan. Daarnaast is zij afhankelijk van de voedselbank en heeft zij een zorgelijke medische situatie. Daarom heeft zij een groot belang bij het zo spoedig mogelijk weer kunnen beschikken over haar eigen woning.

Proceskosten en nakosten

4.27.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eiseres] . Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.

4.28.

De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- griffierecht

- verschotten

€

86,00

1,43

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2,00 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

1.034,43

4.29.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.30.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betreffende de woning aan de [adres] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen:

een bedrag van € 7.105,00 aan huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
een bedrag van € 1.150,00 per maand voor iedere maand vanaf augustus 2023 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
een bedrag van € 763,95 aan kosten voor Brabant Water;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiseres] te betalen:

een bedrag van € 1.150,00 voor de stoelen;
een bedrag van € 1.196,08 voor de kosten van het alarmsysteem;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.034,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.