Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3728
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 332.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit 1900 met een oppervlakte van 156 m². De woning heeft dakkapel en een aanbouw van 18 m2. Het totale perceeloppervlak bedraagt
153 m2. Er is sprake van uitgezonderde grond in verband met waterverdedigingswerken ter grootte van 5 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 224.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 332.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 23 oktober 2023 door taxateur [naam] is opgemaakt.
6.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 340.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1] en [adres 2], beide te [plaats 1] , en [adres 3] te [plaats 2]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
6.6.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar vergeleken heeft met totaal andere woningen dan onderhavige woning, waardoor deze niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar bepleit dat de gemeente op grond van artikel 4 lid 1 sub a uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ de vergelijkingsmethode toepast conform artikel 17 lid 2 wet WOZ. Hierbij worden verkoopcijfers gehanteerd van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het is de gemeente toegestaan om in iedere fase van de procedure nieuwe en/of andere vergelijkingsobjecten aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het maakt niet uit dat er andere referentiewoningen gebruikt zijn in de bezwaarfase dan in de beroepsfase. De heffingsambtenaar is vrij in zijn keuze van referentiewoningen waarmee hij de waarde van de woning onderbouwd, dat dit andere referentiewoningen zijn dan de in bezwaarfase doet hier niets aan af.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de souterrain, garage, zomerhuisje en erker zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in inhoud van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. De heffingsambtenaar heeft de woning gemiddeld gewaardeerd met factor 3. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde
m2-prijs van de referentiewoningen.
6.8.
Belanghebbende bepleit dat de WOZ-waarde is gebaseerd op het aankoopbedrag van buurwoning [adres 1]. In het voorjaar van 2022 is er € 320.000 geboden op de vraagprijs van € 268.000. Dat is de reden van de WOZ-stijging van onderhavige woning, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de WOZ-waarde wordt bepaald op de prijs die de hoogste bieder over de woning heeft. Dit is ook zo, wanneer er sprake is van een overspannen woningmarkt. De prijs die de koper voor een woning wil betalen, is de prijs die hij hiervoor over heeft gehad. Een individuele transactieprijs is niet maatgevend voor het waardeniveau, bij de vergelijking wordt steeds gebruik gemaakt van meerdere verkoopcijfers van rond de waardepeildatum, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De waarde van de woning wordt niet enkel bepaald door [adres 1], maar ook door de twee andere referentiewoningen. Vraagprijzen zijn niet maatgevend voor de waardebepaling, het gaat om daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende het gevoel heeft dat hij de dupe is van de overboden vraagprijs. Daartegenover staat dat ook het weglaten van voornoemde referentiewoning uit de vergelijkingen niet leidt tot een lagere WOZ-waarde. De referentiewoningen die belanghebbende zelf heeft aangedragen ter vergelijking zouden zelfs tot een hogere m2-prijs leiden, waardoor de waarde van de woning hoger uit zou komen dan de beschikte waarde.
6.9.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. (zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373)
6.10.
Belanghebbende heeft op 30 januari 2024 een aanvullend beroepschrift ingediend. De gronden die belanghebbende in dit aanvullende beroepschrift aandraagt, leiden voor de rechtbank niet tot een ander oordeel. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 19 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.