Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3868
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.400.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Op 27 september 2023 heeft de heffingsambtenaar de rechtbank bericht dat hij belanghebbende een compromisvoorstel heeft gedaan van € 1.348.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 1], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande villa uit 2007 met een oppervlakte van 253 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 1605 m2. De woning heeft een garage, overkapping, carport en aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 1.230.000 is. De heffingsambtenaar heeft een compromisvoorstel gedaan van € 1.348.000; belanghebbende heeft het voorstel afgewezen.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending motiveringsbeginsel
6. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bewaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1]
6.1.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet toereikend is gemotiveerd. Meer specifiek geeft belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nauwelijks ingegaan is op de door belanghebbende aangedragen gronden, daarnaast is de WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar niet onderbouwd.
6.2.
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden. Van schending van het motiveringsbeginsel is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 13 december 2023 door taxateur [naam 2] is opgemaakt.
7.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.348.895 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.5.
Op 27 september 2023 is er door de heffingsambtenaar een compromisvoorstel aangeboden aan belanghebbende. Belanghebbende verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tussen partijen tot stand gekomen.
7.6.
Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in de beroepsprocedure volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 1.400.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat deze twee referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Ter zitting is vastgesteld dat [adres 2] niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde, omdat de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum is gelegen. Hierdoor blijven referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] over ter onderbouwing van de waarde van de woning, waardoor de vierkante meter prijs lager wordt. Ook hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de garage, kelder, tuinhuis en het dakterras zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit en onderhoud. De woning is gemiddeld gewaardeerd met een 3. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoning.
7.9.
Belanghebbende bepleit ter zitting dat de woning onterecht gewaardeerd is met factor 4 voor de ligging. De woningen aan de overkant van de straat zijn aan de achterzijde vrij gelegen aan de rand van het bos. Onderhavige woning is niet vrij gelegen aan de achterzijde, waardoor er rekening gehouden dient te worden met achterburen. Hierdoor kunnen niet alle woningen in de straat gewaardeerd worden met factor 4 voor de ligging, zo bepleit belanghebbende. De heffingsambtenaar kon ten opzichte van de gemotiveerde betwisting van belanghebbende ter zitting niet toelichten waarom onderhavige woning factor 4 heeft gekregen voor ligging, terwijl de referentiewoningen met factor 3 zijn gewaardeerd. Het argument van de heffingsambtenaar dat alle woningen aan de [straat van adres 1] te [plaats] altijd met een factor 4 worden gewaardeerd, snijdt geen hout, nu de ligging van de woning gewaardeerd moet worden ten opzichte van de gebruikte referentiewoningen.
7.10.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. Die conclusie is gelegen in de taxatie, die lager is dan de beschikte waarde, maar ook in gebreken in die taxatie, te weten op het punt van gebruikte referentiewoningen en de liggingsfactor.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7.11.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 1.230.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
7.12.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.250.000.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 1.250.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 19 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.