Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5836
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), heffingsambtenaar
.
.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 914.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met bouwjaar 2017 met een berging, tuinhuis en overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 880.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 914.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix en taxatieverslag ten grondslag gelegd.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 917.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats] , [adres 3] te [plaats] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In geschil is of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.2.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen in perceeloppervlak, wooninhoud en gestegen marktprijzen ten opzichte van de onderhavige woning. Ook is onvoldoende correctie toegepast voor het bovengemiddelde voorzieningenniveau 4 van de referentiewoningen [adres 5] en [adres 3] . Ter zitting heeft belanghebbende daaraan toegevoegd dat onduidelijk is welke waarde is toegekend aan de bijgebouwen, dat onvoldoende rekening gehouden is met afnemend grensnut ten opzichte van [adres 2] en dat de ligging van [adres 2] de factor 2 dient te krijgen in plaats van factor 1.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
5.3.1.
Over het voorzieningenniveau merkt de rechtbank op dat de taxateur een factor 3 heeft gehanteerd, omdat belanghebbende geen inpandige opname heeft toegestaan en de taxateur daarom geen mogelijkheid heeft gehad om het voorzieningenniveau te beoordelen. Aangezien alle referentiepanden ouder zijn dan de woning, acht de rechtbank het aannemelijk dat het voorzieningenniveau factor 3 eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De stelling van belanghebbende over het verschil in voorzieningenniveau met de twee genoemde referentiewoningen gaat dan ook niet op.
5.3.2.
De stelling over de waardering van de bijgebouwen is eerst ter zitting ingebracht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat vaste waarden gehanteerd worden voor bijgebouwen. Diezelfde vaste waarden worden ook gehanteerd voor de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee de aan de bijgebouwen toegekende waarde voldoende aannemelijk gemaakt.
5.3.3.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het afnemend grensnut ten opzichte van [adres 2] volgt de rechtbank niet. De oppervlakte van [adres 2] (197 m²) wijkt dermate weinig af van de oppervlakte van de woning (205 m²) dat de rechtbank geen correctie nodig acht voor het afwijkend grensnut.
5.3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ter zitting voldoende toegelicht dat de ligging van [adres 2] factor 1 betreft.
5.3.5.
Tot slot gaat de stelling van belanghebbende over gestegen marktprijzen niet op.
De referentiewoningen zijn allen verkocht voor de peildatum 1 januari 2021, dus als de prijzen al gestegen zouden zijn in de tussentijd zou dat enkel in het voordeel van belanghebbende zijn.
5.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
6.2.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat recht bestaat op proceskostenvergoeding, ook bij een ongegrond beroep, omdat de heffingsambtenaar de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende gegevens onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt, waardoor hij genoodzaakt was beroep in te stellen. [2] Daarbij heeft belanghebbende specifiek gewezen op de waardering van de bijgebouwen en het afnemend grensnut. De rechtbank volgt dit standpunt niet. De stellingen over de waardering van de bijgebouwen en het afnemend grensnut zijn pas ter zitting in beroep ingenomen. Indien het voor belanghebbende onduidelijk was hoe de heffingsambtenaar beide onderdelen meegenomen heeft in zijn waardering, had het op de weg van belanghebbende gelegen om de stellingen eerder in de procedure in te nemen zodat de heffingsambtenaar daarover duidelijkheid kon verschaffen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A.M. van Meer, griffier, op 5 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.