Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10779151 \ VV EXPL 23-46
Vonnis in kort geding van 3 januari 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurster,
gemachtigde: mr. M.P. Wolf,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. I. Stolting.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 november 2023 met 49 producties,
- de aanvullende producties 50 en 51 van verhuurster,
- de aanvullende producties 50 en 51 van verhuurster,
- de aanvullende productie 52 van verhuurster,
- de mondelinge behandeling van 18 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de mondelinge behandeling van 18 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de e-mailberichten tussen partijen van 8 en 9 november 2023, tijdens de zitting overgelegd door verhuurster.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Per 19 december 2019 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) samen met mevrouw [naam] van verhuurster. Sinds 1 oktober 2022 huurt [gedaagde] de woning zelfstandig. De huurprijs bedraagt op dit moment
€ 1.016,02 per maand en is voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft verschuldigd. [gedaagde] heeft verhuurster een machtiging verstrekt om de huur middels automatische incasso maandelijks te incasseren.
€ 1.016,02 per maand en is voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft verschuldigd. [gedaagde] heeft verhuurster een machtiging verstrekt om de huur middels automatische incasso maandelijks te incasseren.
2.2.
[gedaagde] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan voor de maanden oktober en december 2022 en januari 2023. Deze huurachterstand heeft [gedaagde] op 12 februari 2023 voldaan. Daarna zijn de huurbetalingen voor de maanden mei en juni 2023 gestorneerd. De huur over deze maanden is op 7 juli 2023 betaald.
2.3.
Vervolgens zijn de huurbetalingen voor de maanden juli, augustus, september en november 2023 gestorneerd. De huurbetaling voor de maand oktober 2023 is op 20 november 2023 gestorneerd. Ook de huurbetaling voor de maand december is gestorneerd. [gedaagde] heeft de huur van deze maanden niet voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurster vordert in kort geding samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis, als [gedaagde] niet vrijwillig aan deze veroordeling voldoet, veroordeling van [gedaagde] in de kosten van gedwongen ontruiming, waarbij de door de deurwaarder in rekening gebrachte (ontruiming- en executie) kosten redelijk moeten worden geacht;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
a. € 4.064,08, zijnde de huurtermijnen juli 2023 tot en met september 2023 en november 2023;
b. € 1.016,02 per maand, voor ieder(e) (deel van een) maand dat [gedaagde] in gebreke is met betaling en de woning niet aan verhuurster heeft opgeleverd en heeft ontruimd;
c. de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum van de onderliggende verschuldigde maandbedragen;
d. € 531,41 aan buitengerechtelijke kosten;
e. € 1.500,00 plus € 75,00 per dag dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd, aan contractuele boete.
3. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Verhuurster legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen zoals die volgen uit de met verhuurster gesloten huurovereenkomst. Sinds oktober 2022 betaalt [gedaagde] de huur structureel niet, dan wel te laat. Er is een huurachterstand van meer dan drie maanden. [gedaagde] is zijn beloftes over betaling niet nagekomen en is helemaal gestopt met betalen van de huur. Daarnaast voert verhuurster aan dat [gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen als huurder de woning niet zelf bewoont maar onderverhuurt. Op grond van artikel 11.1 sub d van de algemene bepalingen, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen, is [gedaagde] een contractuele boete verschuldigd wegens de onderverhuur. Deze boete bedraagt € 1.500,00 per overtreding, te vermeerderen met € 75,00 per dag dat de overtreding voortduurt. Ook drijft [gedaagde] vanuit de woning een onderneming. Dit is ook in strijd met de algemene bepalingen. Tot slot stelt verhuurster dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen gelet op de steeds verder oplopende huurachterstand.
3.3.
[gedaagde] heeft ter zitting verweer gevoerd. Op het verweer van [gedaagde] zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Beoordeeld dient te worden of verhuurster een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen van verhuurster in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd.
4.2.
De spoedeisendheid van de zaak is in voldoende mate gebleken. Verhuurster heeft onweersproken gesteld dat de huurachterstand alleen maar verder is opgelopen en dat de schade voor haar verder oploopt wanneer [gedaagde] in de woning blijft wonen zonder de huur te betalen. [gedaagde] heeft de gestelde huurachterstand en wanbetaling vanaf het moment dat hij de woning is gaan huren niet betwist. Daarbij geldt hoe zekerder de vordering, hoe sneller een voldoende spoedeisend belang aanwezig wordt geacht. Verhuurster heeft ook belang bij een huurder die de betalingsverplichting tijdig en volledig nakomt.
Er is een huurachterstand
4.3.
De huurachterstand is niet betwist. De kantonrechter zal daarom de vordering toewijzen tot betaling van € 4.064,08 aan huur over de maanden juli 2023 tot en met september 2023 en november 2023.
Ontruiming van de woning door de huurachterstand
4.4.
Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is vereist dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die dus beantwoord dient te worden is of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als sprake is van enige tekortkoming, dient te worden beoordeeld of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt. Het gewicht van de tekortkoming moet dan worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder en ook moet met alle omstandigheden van het geval rekening worden gehouden.
4.5.
De kantonrechter overweegt op dit punt als volgt. Tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] ook de huur over de maanden oktober en december 2023 niet heeft betaald, zodat vaststaat dat de huurachterstand inmiddels zes maanden bedraagt. [gedaagde] komt de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dus al geruime tijd niet na. Deze tekortkoming is in beginsel voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.6.
[gedaagde] heeft tijdens de zitting een beroep gedaan op het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: het Besluit). In artikel 2 van Pro het Besluit is bepaald dat een verhuurder van woonruimte, als een huurachterstand is ontstaan, de huurder aanbiedt de contactgegevens van de huurder aan de gemeente te verstrekken voor schuldhulpverlening door de gemeente en dat de verhuurder deze gegevens verstrekt als de huurder daarop niet afwijzend reageert. Het doel van deze wettelijke bepaling is om door vroegsignalering het ontruimen van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. In de Nota van toelichting bij het Besluit staat dat er geen sanctie is op het niet melden en dat de verhuurder de mogelijkheid houdt om aan de kantonrechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Wel kan de kantonrechter in haar afweging meenemen of de verhuurder aan het in het Besluit bepaalde heeft voldaan.
4.7.
Verhuurster heeft pas in haar e-mail van 8 november 2023 [gedaagde] aangeboden om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken en gevraagd of hij hiervoor toestemming verleent, zodat de gemeentelijke schuldhulpverlening contact met hem kan opnemen. [gedaagde] heeft op deze vraag niet geantwoord. Verhuurster heeft [gedaagde] niet aangemeld wegens het uitblijven van zijn reactie. In beginsel heeft zij dus niet voldaan aan haar verplichting uit artikel 2 van Pro het Besluit. Toch is de kantonrechter voorshands van oordeel dat in een (eventuele) bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Dat betekent dat in dit kort geding de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. De redenen hiervoor zijn als volgt.
4.8.
De kantonrechter acht het namelijk niet aannemelijk dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. Tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] al zes maanden niet kan werken en hij niet over een inkomen beschikt. Een concreet zicht op het gaan voldoen van de lopende huurtermijnen en het inlopen van de huurachterstand ontbreekt. Na juni 2023 zijn de huurbetalingen telkens gestorneerd, zodat de huurachterstand inmiddels zes maanden is. Daarbij komt dat [gedaagde] vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur structureel niet tijdig betaalt en dat [gedaagde] zijn beloften om te betalen, telkens niet nakomt. Verhuurster heeft hem meerdere malen gelegenheid gegeven de huurachterstand te betalen. Dat [gedaagde] een voorschot aan (letsel)schadevergoeding uitgekeerd gaat krijgen, is niet onderbouwd en biedt daarom geen concreet zicht op betaling van de huur(achterstand). Ook kan een dergelijk voorschot niet als structureel inkomen worden gezien dat nodig is voor betaling van de lopende huurtermijnen. Tijdens de zitting is namens [gedaagde] verklaard dat een kennis van [gedaagde] bereid zou zijn om de huur(achterstand) te betalen, maar ook deze toezegging is niet concreet, niet onderbouwd en biedt geen zekerheid voor de toekomst.
4.9.
De gestelde medische situatie van [gedaagde] maakt, hoe vervelend ook voor hem, niet dat hij in de woning mag blijven wonen. Zijn medische situatie is onvoldoende onderbouwd. Uit de overgelegde stukken blijkt dat hij op 9 en 15 november 2023 voor 10 minuten op de spoedeisende hulp is geweest, maar daaruit blijkt niet dat hij op die dagen een hartinfarct heeft gehad. In ieder geval kan niet worden geconcludeerd dat er een noodtoestand zal ontstaan vanwege zijn medische situatie als [gedaagde] de woning moet ontruimen. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming van de woning toewijzen. Wel zal gelet op alle omstandigheden van het geval de ontruimingstermijn worden gesteld op vier weken na betekening van dit vonnis.
4.10.
De door verhuurster gevorderde veroordeling van [gedaagde] in de ontruimingskosten wordt afgewezen. De reden hiervoor is dat op dit moment niet vaststaat of verhuurster ontruimingskosten moet maken en wat de omvang van die kosten gaat zijn. De kosten in verband met ontruiming ontstaan pas na het vonnis en in het geval [gedaagde] niet zelf de woning tijdig verlaat. De kantonrechter wijst verhuurster erop dat een ontruimingsvonnis een executoriale titel oplevert voor het verhaal van de ontruimingskosten voor zover [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv Pro). Onder die nakosten vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 e.v. Rv jo 3:297 BW).
4.11.
De vordering tot betaling van € 1.016,02 per maand voor ieder(e) (deel van een) maand dat [gedaagde] in gebreke is met betaling en de woning niet aan verhuurster heeft opgeleverd en ontruimd, wordt ook toegewezen.
Rente
4.12.
Niet in geschil is dat [gedaagde] de huur te laat heeft betaald. Hij moet daarom op grond van de wet rente betalen (artikel 6:119 BW Pro). De gevorderde rente wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
Buitengerechtelijke kosten
4.13.
Verhuurster vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Verhuurster heeft aan [gedaagde] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen bedrag aan buitengerechtelijke kosten vermeld en is ook geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt daarom afgewezen.
Onderverhuur en bedrijfsmatige activiteiten in de woning
4.14.
De door verhuurster gestelde onderverhuur en bedrijfsmatige activiteiten in de woning zijn onvoldoende onderbouwd. Dit wordt door [gedaagde] ook betwist. De enkele melding van een buurtbewoner over onderverhuur is onvoldoende. Zowel het gegeven dat de huur twee keer van een ander rekeningnummer is betaald en het dicht zijn van de rolluiken maken niet dat geconcludeerd kan worden dat de woning wordt onderverhuurd. Ook uit de telefoonnotitie van het contact met de politie kan niet worden afgeleid dat er sprake is van onderverhuur. Voor wat betreft de bedrijfsmatige activiteiten in de woning is het enkele feit dat de onderneming van [gedaagde] volgens het uittreksel van de Kamer van Koophandel staat ingeschreven op het adres van de woning, niet voldoende. Tijdens de zitting is namens [gedaagde] toegelicht dat dit een postadres betreft van de onderneming.
4.15.
Gelet op het hiervoor overwogene dat de gestelde onderverhuur onvoldoende is onderbouwd, is de gevorderde contractuele boete niet toewijsbaar in dit kort geding. Deze boete is gebaseerd op de gestelde onderverhuur en die is in deze procedure niet komen vast te staan.
Proceskosten
4.16.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurster worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
- griffierecht
€
€
107,32
128,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
896,32
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] , binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen, en in nette staat onder overgave van de sleutels aan verhuurster ter beschikking te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan verhuurster:
a. a) € 4.064,08 aan achterstallige huur over de maanden juli 2023 tot en met september 2023 en november 2023,
b) € 1.016,02 per maand voor ieder(e) (deel van een) maand, dat [gedaagde] in gebreke is met betaling en de woning niet aan verhuurster heeft opgeleverd en ontruimd,
c) de wettelijke rente over de verschuldigde hoofdsom, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van de onderliggende huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 896,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Thielen en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.