Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5676
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Moerdijk
), de heffingsambtenaar.
), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 232.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar: [naam 2] en [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende stelt dat waarde van de woning op de waardepeildatum op € 214.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 232.000.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep van belanghebbende niet slaagt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een berging, carport en overkapping. De gebruiksoppervlakte van de woning is 111 m2. De woning met carport en overkapping is gelegen op een perceel van 128 m2. De berging staat op een stuk perceel (19 m2) van de gemeente.
Overwegingen
Formeel: artikel 40 Wet Pro WOZ
3.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift onder meer verzocht om toezending van de indexering. In het hoorverslag dat door de heffingsambtenaar is opgesteld en aan belanghebbende is verstrekt, staat: ‘
Graag ontvangt [b.v.] onderbouwing van indexering van de referentieobjecten zowel voor als na de waardepeildatum.’
Graag ontvangt [b.v.] onderbouwing van indexering van de referentieobjecten zowel voor als na de waardepeildatum.’
3.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Belanghebbende heeft onder meer verzocht de indexeringcijfers toe te zenden. Uit de uitspraak blijkt niet dat de heffingsambtenaar indexeringscijfers aan belanghebbende heeft verstrekt. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dat niet gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig (en dus niet) en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
3.3.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld (bijlage 8 van het verweerschrift). Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Materieel: Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en referentiewoningen. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 239.000 naar de waardepeildatum 01-01-2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De transactie van [adres 5] is als extra onderbouwing in de matrix opgenomen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentiewoningen kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum aan de hand van gegevens van VastgoedPro. Het standpunt van belanghebbende dat de applicatie van Vastgoedpro onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Zo heeft belanghebbende niet met cijfers en stukken onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering onjuist is. De rechtbank heeft daardoor geen reden te twijfelen aan de juistheid van gegevens van VastgoedPro. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar bij de waardeopbouw van de woning ten onrechte is uitgegaan van een perceelsoppervlakte van 147 m2. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat de grond van de gemeente alleen bij belanghebbende in gebruik is, omdat op dat stuk grond belanghebbende de berging heeft geplaatst. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de extra meegenomen grond geen gevolgen heeft voor de juistheid van de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van belanghebbende over de extra grond (€ 6.080). Immers, uitgaande van een perceelsoppervlakte van 128 m2 en de getaxeerde waarde van € 239.000 is de waarde van de woning (€ 232.000) niet te hoog vastgesteld. Verder staat vast dat de berging alleen door belanghebbende wordt gebruikt. Op de verstrekte luchtfoto is te zien dat de referentiewoningen ook een stuk gemeentelijke grond in gebruik hebben en ook over een berging beschikken. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning terecht rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat aan het gebruik van gemeentelijke grond en de daarop gelegen berging ook een waarde kan worden toegekend.
4.6.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1). De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750.
5.3.
Het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.