Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1977
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(de gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 515.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar: [naam 2] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning uit 1893. Het betreft een vrijstaande woning die in 2013 is gerenoveerd. De woning (199 m2) beschikt over een inpandige garage (42 m2), een berging/schuur (28 m2), een overkapping, een tuinhuis en een hobbykas. Het perceel van de woning is 1.195 m2 groot.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende stelt dat waarde van de woning op de waardepeildatum op € 438.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 515.000.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf: procespositie belanghebbende geschaad?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij in zijn procespositie is geschaad, omdat de heffingsambtenaar in beroep met andere referenties komt. De referenties die in de bezwaarfase zijn gebruikt, ziet hij niet terug in beroep. Met het aandragen van nieuwe referenties in beroep geeft de heffingsambtenaar dan ook aan dat in bezwaar niet de juiste referenties zijn gebruikt. Daarom is ook sprake van schending van het vertrouwens-, zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende.
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep andere referentiewoningen heeft aangedragen niet tot een inbreuk op de goede procesorde leidt. Het staat de heffingsambtenaar immers vrij om in de beroepsprocedure verweer te voeren met alle gronden die hij nodig vindt. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. [1] De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het verweerschrift met alle bijlagen op 24 februari 2023 naar belanghebbende is doorgezonden en dat belanghebbende voldoende de gelegenheid heeft gehad om te reageren op de nieuwe referentiewoningen, wat hij ter zitting ook heeft gedaan. Van een schending van het vertrouwens-, zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar is dan ook geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 15 november 2022 door [WOZ-taxateur] , ten grondslag gelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 539.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentiewoningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen in [plaats] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentiewoningen. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de woning als voormelde referentiewoningen. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.4.
De rechtbank acht de [adres 2] en [adres 4] de best vergelijkbare woningen, omdat die referentiewoningen in dezelfde straat als de woning van belanghebbende zijn gelegen. Beide referentiewoningen zijn kort na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank concludeert dat beide referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de garage, berging, overkapping en tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat bij het gebruik van [adres 2] en [adres 4] als referentiewoningen de getaxeerde waarde van de woning neerkomt op € 519.000 en dus nog steeds hoger is dan de beschikte waarde.
5.6.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een andere waarde aan de garage (€ 25.566) heeft toegekend dan in beroep (€ 32.650). De heffingsambtenaar heeft het verschil in waardering, zonder dat de kenmerken zijn gewijzigd, niet gemotiveerd, aldus belanghebbende. De rechtbank merkt daarbij op dat in de bezwaarfase andere referentieobjecten door de heffingsambtenaar zijn gebruikt dan in beroep. De prijs per m2 is een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is.
5.7.
Belanghebbende heeft een eigen taxatierapport ingebracht. Dit taxatierapport kan hem niet baten. In het taxatierapport is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde referentiewoningen. Daardoor is niet duidelijk hoe de taxatiewaarde is herleid en is de overtuigingskracht van het rapport te beperkt.
5.8.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Immateriëleschadevergoeding
6. Belanghebbende verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.
6.1.
De WOZ-beschikking heeft als dagtekening 30 juni 2021. De heffingsambtenaar heeft een bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2021. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij het geschrift van 4 maart 2021 als een verzoek om een beschikking heeft aangemerkt. Ook heeft hij dat geschrift als een bezwaar tegen die beschikking aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 29 juli 2021 bevestigd dat hij het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking heeft ontvangen. De heffingsambtenaar gaat daarbij uit van de datum 1 juli 2021, de dag waarop de bezwaartermijn is aangevangen. De rechtbank gaat van die datum uit voor de aanvang van de redelijke termijn. De rechtbank doet uitspraak op 30 januari 2024. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 7 maanden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
6.3.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 1 maart 2022. De bezwaarfase heeft dus afgerond 9 maanden geduurd. Omdat de bezwaarfase afgerond 3 maanden te lang heeft geduurd, komt 3/7 deel (€ 42,86) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 57,14) voor rekening van de minister. De rechtbank merkt de minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB
gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
7.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De rechtbank verwijst hierbij naar een recent arrest van de Hoge Raad. [2] De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 109,38.
7.2.
De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
7.3.
De immateriëleschadevergoeding, het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 42,86
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 57,14;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de minister van het griffierecht € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar van het griffierecht € 25 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.