Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1697
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] BV, uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. J.L.H. Holthuijsen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met dagtekening 22 februari 2023 en verzenddatum 23 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak
op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 17.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 16 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, deelgenomen mr. J. Loots en mr. T.C.A. Houkes.
1.5.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een appartementsrecht met een exclusief gebruiksrecht op een ligplaats in de stadshaven van [plaats] , plaatselijk bekend [adres] [plaats] [ligplaats] .
2.1.
De gemeente Vlissingen heeft als eigenaar van de stadhaven een eeuwigdurend opstalrecht gevestigd ten behoeve van [stichting] (de stichting) . De stichting heeft op basis van dit opstalrecht een haven aangelegd.
2.2.
De stichting heeft het door haar verkregen opstalrecht vervolgens gesplitst in 57 appartementen bij de op 16 november 2021 opgemaakte akte (de splitsingsakte). Op pagina 7 van de splitsingsakte staat onder punt 5:
“Omschrijving appartementsrechten
De grond met het water zal worden gesplitst in de volgende zevenvijftig appartementsrechten.
[…]
Op pagina 14 staat vermeld:
34. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de waterligplaats tussen de vingerpieren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], kadastraal bekend [kadastrale gegevens], uitmakende het eenenveertig/drieduizend tweehonderdnegentiende (41/3.219) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het registergoed, [kadastrale gegevens] waar door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte aan toe is gekend ([ordernummer]) van (ongeveer) veertig are en drieënnegentig centiare (40 a 93 ca):
[…]”
2.3.
Op 14 juni 2022 heeft de stichting aan belanghebbende een appartementsrecht verkocht en geleverd. In de akte van levering staat :
“…
[…]
Het in appartementen gesplitste opstalrecht is door verkoper verkregen (met meer) bij een akte houdende vestiging opstalrecht op veertien september tweeduizend eenentwintig opgemaakt door mr. [notaris] te [plaats], van welke akte een afschrift werd ingeschreven ten katore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in Nederland op veertien september tweeduizend éénentwintig in het register [kenmerk].
[…]”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar met betrekking tot het object aan belanghebbende terecht een aanslag OZB eigenaar-niet-woning heeft opgelegd. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
De rechtbank oordeelt dat belanghebbende ter zake van het object terecht in de heffing van OZB is betrokken en dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf: verdagingsverzoek
4. Op 8 mei 2024 heeft de rechtbank een brief ontvangen waarin mr. J.L.H. Holthuijsen zich voorstelt als gemachtigde van belanghebbende. De gemachtigde heeft daarin ook verzocht om verdaging van de zitting van 16 mei 2024 naar een latere datum vanwege verblijf in het buitenland van de (gevolmachtigd bestuurder van) belanghebbende. Voor het geval de rechtbank het verzoek om verdaging af zou wijzen, verzoekt gemachtigde de rechtbank belanghebbende toe te staan de zitting digitaal bij te wonen.
4.1.
De rechtbank heeft het verdagingsverzoek afgewezen, omdat belanghebbende inmiddels over een professionele gemachtigde beschikt die hem kan vertegenwoordigen op zitting. Aan het verzoek tot het digitaal bijwonen van de zitting door belanghebbende is de rechtbank tegemoet gekomen onder de voorwaarde dat, en in het licht van een goede procesgang en procesefficiëntie, de gemachtigde ter zitting zal verschijnen. De gemachtigde heeft de rechtbank vervolgens laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn. Ook belanghebbende is niet ter zitting verschenen. Gelet op de omstandigheid dat in de brief van 8 mei 2024 namens belanghebbende aanvullende gronden zijn ingebracht heeft de rechtbank voornoemde brief toegevoegd aan het dossier.
Inhoudelijk
4.2.
In de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelasting Vlissingen 2023 (de Verordening OZB), die is gebaseerd op artikel 220 tot Pro en met 220h van de Gemeentewet, staat in artikel 1, aanhef en letter b dat een eigenarenbelasting wordt geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
4.3.
Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar de splitsingsakte van de stadshaven, dat de aanslag ten onrechte aan haar is opgelegd. Zij voert daartoe aan dat de ligplaats slechts een eeuwigdurend opstalrecht tot het afmeren van een schip op het perceel, aangeduid als [sectie] [nummer] , omvat en als zodanig niet in de heffing van OZB kan worden betrokken. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo, dat belanghebbende betwist dat sprake is van een onroerende zaak waarover OZB geheven kan worden.
4.4.
De heffingsambtenaar is van mening dat belanghebbende als eigenaar van een onroerende zaak terecht in de heffing van OZB betrokken. Volgens hem heeft de aanslag geen betrekking op het door belanghebbende genoemde perceel, maar op het gedeelte, waarvan belanghebbende via het haar toekomende appartementsrecht eigenaar (de rechtbank begrijpt: opstalhouder) is.
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift foto’s overgelegd van de stadshaven. [1] Op één van de foto’s is het perceel met [sectie] [nummer] met een gele lijn gemarkeerd. Het gemarkeerde deel omvat het perceel grond met water en kades, waarop de stichting op grond van het haar toekomende opstalrecht ligplaatsen bestaande uit onder meer een loopbrug, vingerpieren en (meer)palen. heeft ontwikkeld. Dat geheel, inclusief de bebouwde zaken, wordt in de akte van levering aangemerkt als “de gemeenschap”. Belanghebbende is op grond van haar appartementsrecht mede-opstalhouder van die gemeenschap. Het appartementsrecht bestaat, wettelijk gezien, uit een onverdeeld aandeel in de gemeenschap, en een exclusief gebruiksrecht van in dit geval de ligplaats. Anders dan belanghebbende aanvoert heeft zij dus niet slechts een recht tot het afmeren van een schip, maar ook 41/3219e deel van de gemeenschap, oftewel een evenredig aandeel in het opstalrecht van de stichting, waaronder de door de stichting ontwikkelde bebouwing. Dit brengt mee dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een onroerende zaak ook het gehele complex moet worden beoordeeld.
4.6.
Op grond van artikel 16, aanhef en onder a, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet een gebouwd eigendom als één onroerende zaak aangemerkt. Voor de betekenis van het begrip onroerende zaak moet worden aangesloten bij artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) [2] . Dat artikel bepaalt, onder meer, dat als onroerend worden aangemerkt de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken.
4.7.
In zijn arrest van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (het Portacabin-arrest) heeft de Hoge Raad overwogen dat een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 BW Pro, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dat niet van belang is dat meer dan technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat het gehele complex van steiger, loopbrug, vingerpieren en palen als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. De rechtbank baseert haar oordeel op het hiervoor uiteengezet juridisch kader (zie 4.6 en 4.7) en de overgelegde constructietekeningen alsmede de door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven verduidelijking daarvan. Daaruit volgt dat weliswaar sprake is van een drijvende constructie, maar zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht is de loopbrug middels een scharnierpunt verbonden aan een platform (het zogenoemde bordes) [3] opdat de steiger en loopbrug kunnen meebewegen met de waterstand. Het bordes is verbonden aan een paal die in de (onder)grond staat. De onderdelen zijn zo op elkaar afgestemd dat zij het mogelijk maken voor belanghebbende om vanuit haar schip naar de wal te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is het complex daarom op zodanige wijze verenigd met de wal dat sprake is van een vereniging in de zin van artikel 3.3 BW. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het complex bestemd is om duurzaam ter plekke te blijven. Gelet op het voorgaande is de gemeenschap en dus ook het aandeel van belanghebbende daarin aan te merken als een onroerende zaak.
4.9.
Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de objectafbakening niet juist is volgt de rechtbank dat standpunt niet. Voor de heffing van de OZB moet het belastingobject worden afgebakend naar de kleinst mogelijk zelfstandige eenheid, [4] dat wil zeggen dat gedeelte van de onroerende zaak met één eigenaar en één gebruiker. Een belastingobject kan dus niet buiten de eigendomsgrenzen worden afgebakend. In dit geval betekent dit dat het belastingobject wordt begrensd door het op de ligplaats en bijbehorende gemeenschap gevestigde appartementsrecht. Nu vast staat dat belanghebbende ook gebruiker is daarvan, is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste objectafbakening. Dat de heffingsambtenaar abusievelijk een foto van een andere ligplaats heeft overgelegd doet daaraan niet af, nu deze ligplaats niet in de bestreden aanslag is begrepen.
Evenmin is relevant dat de ligplaats niet is geregistreerd in de BAG of voorzien is van een adres, omdat de Wet WOZ die kenmerken niet noemt als voorwaarde voor de heffing van OZB.
4.10.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de aanslag niet aan haar maar aan een van de andere bij het complex betrokken partijen, bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren, opgelegd had moeten worden, slaagt die beroepsgrond niet. Uit artikel 1 onder Pro b van de Verordening OZB [5] volgt dat indien met betrekking tot een onroerende zaak, zoals in dit geval, sprake is van meerdere genothebbenden krachtens eigendom, bezit of een beperkt recht, de aanslag kan worden opgelegd aan één van hen. Voor dat geval heeft de gemeente Vlissingen beleidsregels [6] opgesteld waarin de volgorde van belastingplichtigen voor het opleggen van de aanslag wordt bepaald. Uitgangspunt daarbij is dat de aanslag wordt opgelegd aan de rechthebbende met het meest omvattende genot. Dat is belanghebbende als (mede)-opstaller [7] (zie 4.5.) en daarmee, overeenkomstig de bedoeling van de wetgever, als meest genothebbende bij het object. De aanslag is daarom terecht aan belanghebbende opgelegd.
4.11.
Belanghebbende voert verder in haar aanvullend stuk nog aan dat, zover haar bekend is, geen aanslag OZB-gebruikersbelasting is opgelegd aan andere huurders van ligplaatsen in de stadshaven. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat sprake is van gelijke gevallen die ongerechtvaardigd ongelijk worden behandeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. De heffingsambtenaar heeft immers geen aanslag OZB-gebruikersbelasting aan belanghebbende (als huurder) opgelegd, maar heeft haar als eigenaar in de OZB-eigenaarsbelasting betrokken. Belanghebbende vergelijkt dus ongelijke gevallen. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat aan andere appartementsgerechtigden geen aanslag OZB-eigenaarsbelasting voor het jaar 2023 is opgelegd, heeft zij dat niet aannemelijk gemaakt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Tussenconclusie
4.12.
Gelet op voorgaande overwegingen concludeert de rechtbank dat de aanslag OZB-eigenarenbelasting terecht aan belanghebbende is opgelegd.
Waardevaststelling
5. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het appartementsrecht, die belanghebbende ook betwist, overweegt de rechtbank als volgt.
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [8]
5.2.
De waarde van het object is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van ligplaatsen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van uit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
2
2
5.4.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van het object aangesloten moet worden bij de door belanghebbende op 14 juni 2022 betaalde aankoopprijs van € 17.500 (inclusief BTW).
Volgens belanghebbende betreft de aankooprijs geen marktconforme transactie, omdat geen sprake is van onbezwaard eigendom dat onmiddellijk zou kunnen worden overgedragen, vanwege het voor de ligplaats gedurende drie jaar geldende anti-speculatiebeding.
5.5.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor het object op 14 juni 2022 betaalde koopsom, ook op haar de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. Gelet op de fictie dat bij de waardevaststelling wordt uitgegaan dat het object vrij en onbezwaard zou kunnen worden overgedragen (zie 5.1.) is een anti-speculatie-beding niet relevant. Van een dergelijke verkoopbeperking gaat ook geen waardedruk uit omdat het het genot van belanghebbende bij de onroerende zaak niet beperkt.
5.6.
Belanghebbende heeft een aankoopprijs van € 17.500 betaald voor het object. De rechtbank is van oordeel dat de aankoopprijs een marktconforme prijs is voor het object, dit blijkt ook uit de gegevens uit door de heffingsambtenaar als subsidiair standpunt ingebrachte vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar heeft daartoe onweersproken gesteld dat andere ligplaatsen [9] in de stadshaven in de periode van 28 december 2021 tot en met 4 april 2022 eveneens voor € 17.500 zijn verkocht.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten goed vergelijkbaar. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten niet. Uit het voorgaande blijkt dat de aankoopprijs van het object een marktconforme prijs is. De heffingsambtenaar heeft bij de waardevaststelling bovendien rekening gehouden met indexering van de aankoopprijs naar de waardepeildatum.
5.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In samenhang met de tussenconclusie oordeelt de rechtbank daarom dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB terecht en niet te hoog heeft vastgesteld.
5.9.
Al het overige wat belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikking en de aanslag OZB met betrekking tot het appartementsrecht gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 17 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.