Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/11569 en 23/11570
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 363.000 en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 295.000. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Tilburg over het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van [adres 1] verlaagd naar € 327.000 en de waarde van de [adres 2] verlaagd naar € 143.000.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] , ing. [naam 2] en [naam 3] deelgenomen.
Feiten
2. [adres 1] is een hoekwoning met bouwjaar 1939. [adres 2] is een tussenwoning met bouwjaar 1906. Belanghebbende is eigenaar van beide onroerende zaken.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid
3. De rechtbank stelt vast dat uit de poststempel op de bij het beroepschrift behorende enveloppe blijkt dat het beroepschrift daags voor het verstrijken van de beroepstermijn ter post is bezorgd. Omdat het beroepschrift binnen een week na afloop van de beroepstermijn is ontvangen, is het beroep ontvankelijk. [1]
Vooraf – heropenen onderzoek?
4. Ter zitting is komen vaststaan dat de heffingsambtenaar niet alle in zijn opdracht gemaakte foto’s van [adres 2] heeft overgelegd. Ter zitting is tussen partijen afgesproken dat de heffingsambtenaar de foto’s na afloop van de zitting alsnog overlegt en het onderzoek wordt heropend indien de rechtbank daartoe aanleiding ziet. De heffingsambtenaar heeft de foto’s overgelegd en de rechtbank ziet in de overgelegde foto’s geen reden om het onderzoek te heropenen.
Zijn de beschikte waarden te hoog?
5. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de objecten niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De waarde van [adres 2]
9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak onterecht aanmerkt als woning, omdat de onroerende zaak volgens het bestemmingsplan is bestemd als winkel. De heffingsambtenaar betwist dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als winkel, omdat deze feitelijk wordt gebruikt als woning.
De Hoge Raad heeft eerder beslist dat voor de kwalificatie van een onroerende zaak voor toepassing van de Wet WOZ doorslaggevend is op welke wijze de onroerende zaak feitelijk wordt gebruikt. [3]
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar [adres 2] terecht aangemerkt als woning. Zij neemt daarbij in aanmerking dat [adres 2] wordt verhuurd aan iemand (de bewoner) die er doorgaans verblijft met zijn hond en op het adres staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen. De bewoner ontvangt – naar de eigen verklaring van belanghebbende – huursubsidie in verband met zijn bewoning van het pand. Ook zijn in het object alle vereiste voorzieningen getroffen om het bewoonbaar te maken. Dat de bewoner ook werkzaamheden verricht in het object maakt het voorgaande niet anders, omdat niet gebleken is dat dit bezigheden betreft die het aspect bewoning overtreffen.
9.1.
Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat de heffingsambtenaar terecht de vergelijkingsmethode gebruikt.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met een matrix inzichtelijk heeft gemaakt hoe de beschikte waarde is opgebouwd. Hij heeft aangegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen [adres 2] en de gehanteerde referentieobjecten. Met hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd kan niet worden gezegd dat de uitkomst van de vergelijking een te hoge waarde is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van [adres 2] niet te hoog is.
9.2.
Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar niet alle foto’s die zijn gemaakt bij een inpandige opname van [adres 2] heeft overgelegd. De rechtbank overweegt dat inpandige opname heeft plaatsgevonden tijdens de beroepsfase. Daarom kan niet worden gezegd dat sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht of stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, reeds omdat de foto’s niet (mede) ten grondslag liggen aan het bestreden besluit. [4] Bovendien is het gebruikelijk dat een heffingsambtenaar beeldmateriaal vastlegt in het systeem, om zo voor meerdere jaren de objectkenmerken van een onroerende zaak te kunnen controleren en bijstellen. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om gebruik te maken van wettelijke bevoegdheden om voor dit geschil stukken op te vragen. [5] Daarbij is doorslaggevend dat beide partijen in beroep de gelegenheid hebben om nader bewijs (waaronder in de vorm van foto’s in te brengen) en belanghebbende op dit punt geen bewijsnadeel of achtergestelde bewijspositie heeft. Het had de heffingsambtenaar gesierd om zo transparant mogelijk te zijn en eventueel gemaakte foto’s ook aan belanghebbende en/of de rechtbank te verstrekken, maar een schending van een rechtsregel door de heffingsambtenaar heeft in dit geval niet plaatsgevonden. Ook is geen sprake van schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur.
De waarde van [adres 1]
10. Belanghebbende stelt dat de beschikte waarde van [adres 1] te hoog is. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud, de afwezigheid van isolatie en het onvoldoende klimaatbestendig zijn van de woning. De heffingsambtenaar betwist dat hij geen rekening heeft gehouden met voornoemde eigenschappen van de woning.
10.1.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met een matrix inzichtelijk heeft gemaakt hoe de beschikte waarde is opgebouwd. Hij heeft aangegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen [adres 1] en de gehanteerde referentieobjecten. Zo heeft hij beneden-gemiddelde factoren gehanteerd voor de KOUDV-factoren “Kwaliteit”, “Onderhoud” en “Voorzieningen”. Daarom kan niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning, de afwezigheid van isolatie en het onvoldoende klimaatbestendig zijn van de woning ten opzichte van de referentieobjecten. Voor een eventuele conclusie dat de waardedruk groter is dan waar reeds rekening mee is gehouden, heeft belanghebbende onvoldoende aangedragen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
11. Het voorgaande betekent dat de beschikte waarden voor de [adres 2] en [adres 1] niet te hoog zijn. De aanslagen OZB zijn dan evenmin te hoog. De beroepen zijn daarom ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 31 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.