Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/948
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 597.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 2 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar heeft mr. A.J. van Griethuijsen deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 2003.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 611.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .
5.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.4.
Belanghebbende betwist dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Door een nieuwbouwproject (het nieuwbouwproject) dat tegenover de woning van belanghebbende wordt gerealiseerd, zal geen sprake meer zijn van een vrij uitzicht aan de voorzijde van de woning. Daarnaast zal de bouw voor overlast zorgen. Het bouwproject vindt recht voor de deur van de woning van belanghebbende plaats. Bij de referentiewoningen is dit niet het geval, want deze woningen bevinden zich verderop in de straat. De invloed van het nieuwbouwproject zit daarom niet verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt dat al sinds 2003 bekend is dat het nieuwbouwproject op termijn tegenover de woning zal worden gerealiseerd. Bovendien is bij de referentieobjecten reeds sprake van overburen, zodat het op de peildatum aanwezige vrije uitzicht van de woning eerder een waardeverhogende dan een waardeverlagende omstandigheid ten opzichte van de referentiewoningen is.
5.5.
De rechtbank overweegt dat op de waardepeildatum nog geen sprake was bouwwerkzaamheden ten behoeve van het nieuwbouwproject. Dit bouwplan was in de markt al bekend ten tijde van de verkoop van de referentiewoningen, welke zich allemaal bevinden in dezelfde straat als het onderhavige object, zodat niet gezegd kan worden dat de aanstaande bouwwerkzaamheden niet zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers.
Wat betreft het verdwijnen van het vrije uitzicht aan de voorzijde van de woning overweegt de rechtbank dat de referentiewoningen op de waardepeildatum uitzicht hebben op overburen. De realisatie van het bouwproject zorgt ervoor dat de woning van belanghebbende ook uitzicht zal gaan hebben op overburen, waardoor de woning van belanghebbende des te meer vergelijkbaar is met de referentiewoningen.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Is artikel 40 WOZ geschonden?
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [2] Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
6.1.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat om stukken die betrekking hebben op (onder meer) de KOUDVL-factoren en correctiefactoren (de stukken).
De heffingsambtenaar erkent dat hij de stukken niet aan belanghebbende heeft verstrekt, maar deze voorafgaand aan het horen in bezwaar ter inzage heeft gelegd. Hij heeft wel een taxatieverslag verstrekt. Bovendien was ten tijde van het doen van uitspraak op bezwaar het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 nog niet gewezen, zodat onduidelijk was of uit artikel 40 van de Wet WOZ de verplichting voortvloeide om de stukken aan belanghebbende te verstrekken.
6.2.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om stukken te verstrekken. Tussen partijen is niet in geschil dat de stukken waarom is verzocht niet aan belanghebbende zijn
verstrektin de zin van artikel 40 Wet WOZ. Op grond van artikel 40 van de Wet WOZ is de heffingsambtenaar gehouden om de stukken in de bezwaarfase aan belanghebbende te verstrekken. Dat de Hoge Raad op 18 augustus 2023, nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, artikel 40 van de Wet WOZ zo heeft uitgelegd dat de heffingsambtenaar een afschrift van de stukken moet verstrekken laat onverlet dat deze verplichting reeds voorafgaand aan het arrest bestond. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden (de schending).
verstrektin de zin van artikel 40 Wet WOZ. Op grond van artikel 40 van de Wet WOZ is de heffingsambtenaar gehouden om de stukken in de bezwaarfase aan belanghebbende te verstrekken. Dat de Hoge Raad op 18 augustus 2023, nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, artikel 40 van de Wet WOZ zo heeft uitgelegd dat de heffingsambtenaar een afschrift van de stukken moet verstrekken laat onverlet dat deze verplichting reeds voorafgaand aan het arrest bestond. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden (de schending).
Is belanghebbende door de schending benadeeld?
6.3.
Belanghebbende stelt dat hij door de schending is benadeeld. Doordat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de stukken toe te zenden, is voor belanghebbende de totstandkoming van de WOZ-waarde onvoldoende inzichtelijk gemaakt en heeft hij deze onvoldoende kunnen controleren. Vanwege de schending is hij gedwongen in beroep te gaan, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van een benadeling. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase niet aangegeven dat alles waarom werd verzocht, niet door hem is ontvangen. Dat betekent dat niet gezegd kan worden dat belanghebbende niet over alle informatie beschikte om zijn bezwaar te motiveren, aldus de heffingsambtenaar.
6.4.
De rechtbank overweegt dat schending van artikel 40 van de Wet WOZ op zichzelf niet direct leidt tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, na ontvangst van het beroepschrift, niet langer benadeeld door de schending. De rechtbank passeert daarom de schending met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). [3] In de handelswijze van de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in beroep heeft moeten maken.
Heeft belanghebbende recht op een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke beslistermijn?
7. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met het overschrijden van de redelijke termijn in de bezwaarfase (het eerste verzoek). Ter zitting is verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met het overschrijden van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase (het tweede verzoek).
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen recht op een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke beslistermijn. De redelijke beslistermijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaar. [4] De bezwaarfase heeft (afgerond) acht maanden geduurd. [5] Omdat de redelijke termijn in de bezwaarfase niet is overschreden, wijst de rechtbank het eerste verzoek af.
Het tweede verzoek is gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024. [6] Uit hetgeen belanghebbende heeft gevorderd blijkt voldoende duidelijk dat het financiële belang bij onderhavig beroep minder dan € 1.000 beloopt. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden. [7] Zij volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [8]
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond.
8.1.
Belanghebbende krijgt wel een vergoeding van zijn proceskosten vanwege de schending. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt in beginsel € 1.750 voor de beroepsfase omdat de gemachtigde van belanghebbende een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Voor een kostenvergoeding in de bezwaarfase bestaat geen aanleiding, omdat geen sprake was van een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft verzocht om de proceskostenvergoeding te matigen naar 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met wegingsfactor 0,1. Hij vindt dat schappelijk in verhouding tot de inspanningen van de gemachtigde en in lijn met artikel 30a Wet WOZ.
8.3.
Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen aanleiding om de hoogte van de proceskostenvergoeding in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) te matigen.
De rechtbank ziet evenmin aanleiding om aan te sluiten bij het per 1 januari 2024 geldende artikel 30a van de Wet WOZ. Artikel 30a van de Wet WOZ geldt namelijk uitdrukkelijk niet met betrekking tot besluiten die voor 1 januari 2024 bekend zijn gemaakt. [9]
8.4.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de hoogte van de proceskostenvergoeding vaststellen overeenkomstig het Bpb. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende vergoeden. De vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [10]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst de verzoeken om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 16 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.