Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10943397 \ CV EXPL 24-579
Vonnis van 14 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING STADLANDER,
gevestigd te Bergen op Zoom,
eisende partij,
hierna te noemen: Stadlander,
gemachtigde: mr. A.S. van Duijvenvoorde,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de brieven van Stadlander van 3 en 10 juli 2024, met aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Stadlander de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In de voorwaarden is onder meer een verbod opgenomen voor het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Naast [gedaagde] woont de heer [naam] (hierna: [naam] ) in de woning.
2.2.
Op 27 november 2023 heeft de politie een inval gedaan in de woning. Bij de inval is blijkens het proces-verbaal het volgende aangetroffen:
- 438 gram cocaïne, onder de bank in de woonkamer,
- 5,5 gram cocaïne, verpakt in 15 ponypacks, in een schoudertas.
2.3.
Per brief van 7 december 2023 heeft Stadlander aan [gedaagde] medegedeeld dat zij vanwege de vondst van een handelshoeveelheid drugs in de woning ernstig tekortgeschoten is in haar verplichtingen als huurder en dat Stadlander daarom de huurovereenkomst wil beëindigen. Stadlander heeft [gedaagde] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hiervan heeft zij geen gebruik gemaakt.
2.4.
Op 2 juli 2024 heeft de politie opnieuw een inval in de woning gedaan. Uit de brief van de burgemeester van 8 juli 2024 volgt dat in de woning wel drugs, maar geen handelshoeveelheid drugs is aangetroffen.
3.Het geschil
3.1.
Stadlander vordert – samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
ontbinding van de huurovereenkomst,
[gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen,
[gedaagde] te veroordelen tot tijdige betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst is ontbonden tot de dag waarop Stadlander weer de beschikking verkrijgt over de woning, een ingegane maand voor een volle gerekend,
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Stadlander legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen [1] , door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs in de woning. Voor zover deze drugs niet door [gedaagde] zelf maar een ander in de woning zijn gebracht, is zij verantwoordelijk voor gedragingen van degene die met goedvinden van haar de woning gebruiken of zich met haar goedvinden daarin bevinden [2] . Zij is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd, omdat sprake was van handel in drugs (nu deze reeds waren verpakt in ponypacks). Stadlander heeft een zwaarwegend belang bij handhaving van haar zerotolerance beleid, dat erop is gericht gevolgen te kunnen verbinden aan Opiumwet gerelateerde handelingen die ernstige negatieve invloed (kunnen) hebben op de samenleving en op de woonomgeving. Naast de drugs is bij de inval van 27 november 2023 een busje pepperspray in beslag genomen. Stadlander heeft er ook belang bij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur te betalen, omdat de ervaring leert dat in het merendeel van de gevallen waarin huurbeëindiging wordt aangezegd huurders met die betaling stoppen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Stadlander, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stadlander in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert – samengevat – het volgende aan. [naam] is de partner van [gedaagde] , maar hij is geen medehuurder. Hij heeft de drugs in de woning gebracht. [gedaagde] was hiervan niet op de hoogte. Na de inval van 27 november 2023 is [naam] gedetineerd, waardoor hij zich niet langer in of rondom de woning kon begeven. Hoewel de burgemeester na de inval voornemens was om de woning te sluiten, is het gebleven bij een waarschuwing. Als [gedaagde] de woning moet ontruimen, dan heeft zij niet de beschikking over vervangende woonruimte. [gedaagde] heeft belang bij behoud van de woning, mede gelet op haar medische aandoeningen. Als de woning toch ontruimd moet worden, verzoekt [gedaagde] de opzegtermijn (naar de kantonrechter begrijpt: de ontruimingstermijn) vast te stellen op 12 maanden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [3] . De kantonrechter moet dus beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] en zo ja, of die tekortkoming in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij moeten naar vaste rechtspraak alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol worden toegekend [4] .
Er is sprake van een tekortkoming
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er verboden middelen in de woning zijn aangetroffen. Daarmee is [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten. Het verweer van [gedaagde] dat zij niets van de drugs afwist en dat [naam] daarvoor verantwoordelijk is, en daarom geen sprake is van een tekortkoming, slaagt niet. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden [5] . Volgens vaste rechtspraak [6] is een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet reeds toewijsbaar op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen [7] . Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de kantonrechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. De stelling van [gedaagde] dat zij niet behoorde te weten dat [naam] een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs in de woning had weggelegd, is door haar onvoldoende onderbouwd. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om voldoende toezicht uit te oefenen op wat er in de woning gebeurt. Dit heeft zij nagelaten. De kantonrechter acht het ongeloofwaardig dat de drugs toevalligerwijs op de dag van de inval op 27 november 2023 onder de bank lagen, waarbij overigens niet vast is komen te staan dat de drugs aan het zicht waren onttrokken. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] , zoals zij ter zitting heeft verklaard, [naam] weer in huis heeft gehaald. De kans op herhaling is daarom niet uit te sluiten. Sterker nog: de politie heeft op 2 juli 2024 opnieuw een inval gedaan. Weliswaar volgt uit de brief van de burgemeester van 8 juli 2024 dat daarbij geen handelshoeveelheid drugs is aangetroffen, maar kennelijk bestond voor de politie voldoende aanleiding om een inval te plegen. Ook een dergelijke inval heeft impact op de leefomgeving van omwonenden. De kantonrechter rekent het [gedaagde] dan ook aan dat zij [naam] opnieuw in de woning heeft toegelaten. De conclusie is daarom dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] .
Aard en ernst van de tekortkoming
4.5.
Vraag is of de tekortkoming van [gedaagde] gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt.
4.6.
Stadlander heeft aangevoerd dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs in een woning, zoals in dit geval, ongewenste nevengevolgen met zich mee kan brengen zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Stadlander heeft voldoende reden om met haar zerotolerance beleid daartegen op te treden. Dat geldt ook ongeacht of zich daadwerkelijk ongewenste nevengevolgen hebben voorgedaan.
4.7.
Verder geldt dat ook indien [gedaagde] niet van de aanwezigheid van de verboden middelen in de woning op de hoogte was, zoals zij stelt, die omstandigheid de tekortkoming niet wegneemt en ook niets afdoet aan de aard en ernst daarvan. [gedaagde] kan dan ook niet worden gevolgd in het verweer dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is.
Overige omstandigheden
4.8.
Dan resteert het beroep van [gedaagde] op haar specifieke persoonlijke omstandigheden, die volgens haar maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.
4.9.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij belang heeft bij behoud van de woning. Zij kan nergens anders terecht, ook niet bij familie. [gedaagde] staat bovenaan een wachtlijst voor een operatie, waarvan zij zal moeten herstellen. Ook heeft zij medicatie en heeft zij belang bij stabiliteit in haar leven. Vanwege PTSS kan zij niet zomaar naar een andere wijk verhuizen, aldus [gedaagde] .
Daar staat tegenover dat Stadlander een zwaarwegend belang heeft bij handhaving van haar zerotolerance beleid: het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot ongewenste nevengevolgen, zoals hiervoor uiteengezet. Stadlander dient in het belang van haar andere huurders handhavend op te treden.
Verder is vast komen te staan dat er kans op herhaling is, gelet op de tweede inval in de woning op 2 juli 2024. [gedaagde] heeft daarbij verwijtbaar gehandeld, door [naam] opnieuw tot de woning toe te laten.
4.10.
Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Beide partijen hebben gerechtvaardigde belangen bij toewijzing dan wel afwijzing van de vorderingen. De belangen van Stadlander wegen in dit geval echter zwaarder. Als huurder dien je toezicht te houden op wat er in de woning gebeurt. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat zij met [naam] stevige gesprekken heeft gevoerd om herhaling te voorkomen, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] [naam] weer tot de woning heeft toegelaten. Zij heeft dus geen maatregelen getroffen om herhaling te voorkomen. Juist omdat [gedaagde] ter zitting aangaf dat [naam] in de gesprekken ontwijkende antwoorden gaf, had van [gedaagde] als huurder meer mogen worden verwacht.
4.11.
In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding voor een verlenging van de ontruimingstermijn, zoals door [gedaagde] verzocht. De ontruimingstermijn wordt daarom bepaald op 14 dagen, zoals gevorderd.
Gebruiksvergoeding
4.12.
Nu [gedaagde] geen inhoudelijk verweer tegen de door Stadlander gevorderde gebruiksvergoeding heeft gevoerd, zal deze worden toegewezen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning.
Proceskosten
4.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadlander worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,68
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,68
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst van de woning aan het [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en roerende zaken te verlaten en te ontruimen, de woning leeg en in goede staat aan Stadlander op te leveren en niet meer te betreden en de sleutels aan Stadlander af te geven,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,68, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.