Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/8939
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] ,uit [prinsenbeek] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. L.M.H.F.P. van Strien),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [prinsenbeek] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 404.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde, namens belanghebbende, mr. L.M.H.F.P. van Strien en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 1969 met een gebruikersoppervlakte van 100 m2. De woning is gelegen op een perceel van 262 m2. De woning heeft een aanbouw, een vrijstaande garage, een dakterras en een dakkapel.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 375.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 404.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing, watersysteemheffing, zuiveringsheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De grootte van de aanbouw
3.7.
De heffingsambtenaar gaat bij de waardering van de aanbouw uit van een gebruikersoppervlakte van 19 m2 en belanghebbende stelt dat de aanbouw 16 m2 groot is. De rechtbank laat de grootte van de aanbouw in het midden, omdat ook als wordt uitgegaan van 16 m² de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verwijst in dat kader naar hetgeen wat hieronder is overwogen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 1 maart 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.9.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 494.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] alle te [prinsenbeek] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Bij de taxatiematrix zijn diverse foto’s van de woning en de referentiewoningen gevoegd.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.10.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Alle referentiewoningen zijn zeer dichtbij de woning gelegen. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van deze referentiewoningen ook niet als zodanig betwist. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning en kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan de aanbouw, dakkapel, vrijstaande garage en dakterras zijn afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarbij zijn bij drie referentiewoningen correcties toegepast voor de afwijkende onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging. In de omstandigheid dat een deel van de referentiewoningen tegenover een school staan, ziet de rechtbank daarin geen waardevermeerderende factor zoals belanghebbende betoogt. Weliswaar geeft dit mogelijk een ruimer gevoel, omdat niet direct aan de overkant van de straat huizen staan, maar het brengt ook nadelen met zich mee.
3.12.
Belanghebbende heeft nog verwezen naar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] (2 april 2020) en de woning aan de [adres 7] van € 325.000 (omstreeks mei 2024). Verder heeft belanghebbende op zitting aangevoerd dat de naastgelegen woning waarschijnlijk binnenkort in de verkoop gaat voor € 395.000. Hoewel dit mogelijk ook vergelijkbare woningen betreffen, zijn de verkoopcijfers van deze woningen te ver gelegen van de waardepeildatum en blijven deze daarom buiten beschouwing. De heffingsambtenaar komt namelijk met goed vergelijkbare referentiewoningen die vlakbij de waardepeildatum zijn verkocht en deze geven naar het oordeel van de rechtbank daarom een beter inzicht in de waarde van de woning op dat moment.
3.13.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar waarde verder aangevoerd dat zij in juni 2023 een gesprek heeft gehad met een makelaar en dat die gezegd heeft dat de woning ongeveer € 375.000 á € 380.000 op zou kunnen brengen. Echter, dit betrof slechts een oriënterend gesprek en geen gerealiseerd verkoopcijfer en bovendien is onduidelijk waar dit bedrag op is gebaseerd. Belanghebbende heeft aangegeven dat daarvan niks schriftelijk is vastgelegd.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 26 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.