Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5031
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Goes),
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 661.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Belanghebbende heeft op 27 maart 2022 formeel bezwaar gemaakt, waarbij hij gelijktijdig heeft verzocht om een termijn voor het aanvullen van gronden. De heffingsambtenaar heeft – onweersproken – daarop niet gereageerd, maar vervolgens bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op 29 maart 2024 een schriftelijke reactie op het verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan
hebben deelgenomen belanghebbende en zijn echtgenote, en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. Het onderzoek ter zitting is op verzoek van beide partijen voor 8 weken aangehouden. Op verzoek van de heffingsambtenaar, en met instemming van belanghebbende, heeft de rechtbank de termijn van aanhouding op 20 juni 2024 verlengd met 2 weken. Op 2 juli 2024 heeft belanghebbende een aanvullend beroepschrift ingediend. Vervolgens heeft de rechtbank op 4 juli 2024 de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om binnen 2 weken hierop te reageren. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek op 26 juli 2024 gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage en dakkapel (bouwjaar 2010) op een perceel van 631 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende stelt in het aanvullend beroepschrift van 2 juli 2024 primair dat de waarde € 526.000 bedraagt, indien wordt aangesloten bij de berekening van belanghebbende voor de gebruikersoppervlakte, subsidiair € 550.000 en meer subsidiair € 555.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 661.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel
4. Belanghebbende stelt dat hij op 7 maart 2022 een verzoek heeft gedaan om nadere uitleg van de WOZ-waarde, conform de instructies op de WOZ-beschikking. Nu de beloofde reactie binnen 5 werkdagen uitbleef, heeft belanghebbende op 27 maart 2022 formeel bezwaar ingesteld, verwezen naar de vragen die hij gesteld had, verzocht om een termijn voor het indienen van gronden en aangegeven dat hij gehoord wenste te worden. Ook hierop heeft belanghebbende geen reactie gehad, zo stelt hij. Bij e-mail van 4 april 2022 heeft hij nog eens gevraagd om reactie op zijn vragen; ook nu kreeg hij geen reactie. Bij uitspraak op bezwaar bleek aan belanghebbende dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende gestelde vragen kennelijk had opgevat als bezwaargronden. De heffingsambtenaar heeft deze gang van zaken niet weersproken, de rechtbank neemt ze daarom als vaststaand aan.
4.1.
De rechtbank constateert dat er van alles niet is gegaan zoals dat had gemoeten. Dat is namens de heffingsambtenaar op zitting ook erkend. Hoewel de rechtbank in het algemeen begrip heeft voor het feit dat heffingsambtenaren een enorme hoeveelheid WOZ-beschikkingen uitvaardigen, waartegen vervolgens in een behoorlijk aantal gevallen bezwaar gemaakt wordt, dient de heffingsambtenaar zorg te dragen voor een zorgvuldige behandeling van ieder bezwaar. De rechtbank ziet ook dat het wellicht onvermijdelijk is dat er fouten gemaakt worden. Het is immers mensenwerk. Echter, een hoorgesprek met de belanghebbende die daarom heeft verzocht, is bij uitstek het moment waarop besproken en waar nodig rechtgezet kan worden wat in de fase daarvoor is fout gegaan.
4.2.
In de onderhavige kwestie betekent het voorgaande dat de rechtbank nog wel begrip kan opbrengen voor het feit dat per abuis vragen niet zijn beantwoord en dat deze, ook weer per abuis, zijn opgevat als bezwaargronden, ook al heeft belanghebbende expliciet gevraagd om een termijn om zijn gronden aan te vullen, in afwachting van het antwoord op zijn vragen. Het schenden van de hoorplicht – waarover belanghebbende klaagt in zijn beroepschrift – kan echter niet op datzelfde begrip rekenen. Belanghebbende heeft expliciet gevraagd om gehoord te worden en dat betekent dat de heffingsambtenaar belanghebbende daartoe in de gelegenheid had moeten stellen voordat hij de uitspraak op bezwaar deed. Het niet houden van het hoorgesprek heeft evident ook als consequentie dat de belanghebbende niet de gelegenheid heeft gehad om nog eens te wijzen op het feit dat de heffingsambtenaar op een verkeerd spoor zat en belanghebbende alleen nog maar vragen had gesteld. Een gemiste kans dus, in meerdere opzichten.
4.3.
In verband met de schending van de hoorplicht, dient de rechtbank te beslissen hoe de zaak verder behandeld wordt. In geval van benadeling van belanghebbende door het achterwege laten van het horen – hetgeen onder meer aan de orde is als de feiten niet vaststaan – is het een mogelijkheid om de heffingsambtenaar de opdracht te geven de bezwaarfase overnieuw te doen en de zaak terug te verwijzen. In de onderhavige kwestie is alleen al vanwege het punt dat er discussie is over het aantal vierkante meters van de woning helder dat sprake is van benadeling van belanghebbende door het schenden van de hoorplicht. Toch zal de rechtbank niet overgaan tot terugverwijzen van de zaak, maar een inhoudelijke beslissing nemen en in die zin het schenden van de hoorplicht passeren met een beroep op artikel 6:22 Algemene Pro wet bestuursrecht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zijn kans gehad en heeft daar, op bepaald kwalijke wijze, geen gebruik van willen maken. De rechtbank licht dat toe.
4.4.
Op de zitting van 9 april 2024 hebben de gemachtigde van de heffingsambtenaar en belanghebbende besproken dat het verloop van de bezwaarfase aanleiding was om alsnog een gesprek tussen heffingsambtenaar en belanghebbende te laten plaatsvinden. Van de aanhouding van de beslissing van de rechtbank zou gebruik gemaakt worden om de woning op te laten meten, in verband met de discussie over het aantal vierkante meters. “Meten is weten”, was de consensus onder alle aanwezigen op de zitting van 9 april 2024. De afspraken zijn vastgelegd in een proces-verbaal en dit is toegezonden aan partijen.
4.5.
De rechtbank is onaangenaam verrast over hoe door de heffingsambtenaar vervolgens omgegaan is met de namens hem gemaakte afspraken. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt hetgeen belanghebbende daarover heeft weergegeven in zijn aanvullend beroepschrift van 2 juli 2024, nu de heffingsambtenaar geen gebruik heeft gemaakt van zijn mogelijkheid om daarop te reageren en de rechtbank de weergave van belanghebbende dus als onweersproken aanneemt. Die weergave van belanghebbende komt erop neer dat de heffingsambtenaar niet met hem in gesprek wilde en de woning, tegen de uitdrukkelijk gemaakte afspraak in, ook niet is opgemeten. De heffingsambtenaar heeft bij monde van zijn gemachtigde nota bene aan belanghebbende laten weten niet van plan te zijn meer tijd in de casus van belanghebbende te steken. Gelet op de gemaakte afspraken ter zitting en de – in het proces-verbaal van de zitting vastgelegde – belofte namens de heffingsambtenaar dat belanghebbende serieus genomen zou worden, vindt de rechtbank dit een stuitende en zeer kwalijke gang van zaken.
4.6.
Belanghebbende heeft de rechtbank in zijn aanvullend beroepschrift van 2 juli 2024 impliciet verzocht om een beslissing te nemen op zijn beroepsgronden en gelet op het hiervoor weergegeven verloop van de “aanhoudingsperiode” ziet de rechtbank aanleiding om dat verzoek te honoreren. In het navolgende zal de rechtbank de inhoudelijke gronden van belanghebbende bespreken en beoordelen.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Gebruikersoppervlakte
6. De heffingsambtenaar gaat bij de waardering van de woning uit van een gebruiksoppervlakte van 190 m²; belanghebbende stelt in zijn aanvullend beroepschrift van 2 juli 2024 dat de gebruiksoppervlakte 157 m² is. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende een constructietekening toegevoegd bij het beroepschrift, waarin de vierkante meters volgens de NEN2580 methode – zoals onweersproken door de belanghebbende aangevoerd – zijn vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting zich achter het standpunt geschaard dat de gebruiksoppervlakte dient te worden opgemeten, anders blijft daar ook in de toekomst een discussie over bestaan. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar, na aanhouding van de zitting, in strijd met de gemaakte afspraak niet is overgegaan tot het (laten) opmeten van de woning. Bij het ontbreken van concrete meetgegevens acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar gehanteerde vierkante meters voldoende gemotiveerd betwist door hetgeen belanghebbende daarover heeft aangevoerd. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar het aantal vierkante meters niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank gaat uit van de door belanghebbende onderbouwde gebruiksoppervlakte van 157 m².
Onderbouwing van de waarde
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 21 november 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 677.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In het rapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Belanghebbende stelt dat [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] niet vergelijkbaar zijn, gezien het type woning en de ligging. De heffingsambtenaar is hier niet op ingegaan. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de bruikbaarheid van de betreffende referentiewoningen en omdat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft toegelicht waarom de woningen toch kunnen dienen ter onderbouwing van zijn waardeberekening, laat de rechtbank deze referentiewoningen buiten beschouwing.
7.3.
Doordat de verkoopprijzen van [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] buiten beschouwing worden gelaten, blijft enkel de prijs per vierkante meter van [referentiewoning 2] over (€ 2.186,66). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.4.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem primair bepleite waarde van € 526.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de primaire waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende is bij de berekening uitgegaan van de prijs per vierkante meter van [referentiewoning 2] , zoals gehanteerd door de heffingsambtenaar en uitgaande van 157 m2 gebruikersoppervlak van de woning. Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat belanghebbende de waarde volgens zijn primaire standpunt voldoende aannemelijk heeft gemaakt, behoeven de subsidiaire standpunten geen bespreking meer.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende heeft in het aanvullend beroepschrift van 29 maart 2024 een verzoek ingediend voor de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank beoordeelt dit verzoek aan de hand van de bestendige lijn van de rechtbank zoals deze gold vóór het arrest van de Hoge Raad d.d. 14 juni 2024, [2] nu belanghebbende voor de datum van dit arrest heeft verzocht om immateriële schadevergoeding en op de datum van het genoemde arrest de redelijke termijn in de onderhavige zaak al was overschreden.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 6 september 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 6 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 20 september 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang. Dit brengt mee dat 1/6 deel (€ 8,33) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 41,67) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Proceskosten
9. Belanghebbende verzoekt de rechtbank om de heffingsambtenaar te veroordelen in de reiskosten voor het bijwonen van de zitting op 9 april 2024. Hij vraagt om vergoeding van een bedrag van € 12,42. Belanghebbende heeft voorts verzocht om een vergoeding van € 140 voor de door hem opgenomen verlofuren om bij de zitting aanwezig te kunnen zijn. De heffingsambtenaar heeft deze kosten niet betwist.
9.1.
Reiskosten en verlofuren voor het bijwonen van de zitting, komen op grond van artikel 1 aanhef Pro en onder d en e Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
10.2.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte reiskosten van € 12,42. Daarnaast moet de heffingsambtenaar de vergoeding van de door belanghebbende opgenomen verloren om bij de zitting aanwezig te kunnen zijn van € 140 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 526.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 8,33;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 41,67;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 152,42 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.