Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/8976
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 774.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Schouwen-Duiveland opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 augustus 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
1.5.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 juli 2024 aan belanghebbende op het adres [adres 1] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 13 juli 2024 aan belanghebbende op dat adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een halfvrijstaande woning (bouwjaar 1960) met een gebruiksoppervlakte van 160 m² gelegen op een perceel van 701 m². Belanghebbende heeft de woning in april 2022 gekocht voor € 801.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 671.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 774.000
.
.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van de koopsom van de woning. De woning is namelijk kort na de waardepeildatum door belanghebbende zelf gekocht en de koopsom geeft daarmee een goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum De rechtbank laat de door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing. De heffingsambtenaar heeft het aankoopcijfer met € 27.000 naar beneden gecorrigeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum. Het is dan aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft. [2] De enkele stelling van belanghebbende dat tussen de waardepeildatum en de koopdatum waardeverhogende investeringen kunnen zijn gedaan is daarvoor onvoldoende.
4.3.
Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat hij sterk heeft overboden om de woning te kunnen kopen en dat de door hem geboden prijs aanzienlijk hoger lag dan de vraagprijs. Dat gegeven leidt naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Belanghebbende heeft door hoger te bieden dan de andere gegadigden op de markt of dan de vraagprijs, de marktprijs van de woning omhoog gestuwd. De WOZ-waarde wordt – zoals hiervoor overwogen – bepaald op de prijs die de meestbiedende gegadigde over heeft voor de woning. In dit geval is dat de (gecorrigeerde) prijs die belanghebbende, als meestbiedende gegadigde, bereid was te betalen. In zoverre is de waarde dus niet te hoog vastgesteld.
4.4.
De stelling van belanghebbende dat zijn woning procentueel bezien sterker in waarde is gestegen dan Hilleweg 27, terwijl sprake is van een vergelijkbare woning, kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3] Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. [4]
4.5.
Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank niet. Daartoe acht de rechtbank met name van belang dat de woning van belanghebbende door de aangebrachte kapconstructie een aanzienlijk groter woonoppervlak heeft dan de woning [adres 2] waarnaar belanghebbende verwijst zodat er geen sprake is van identieke panden. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Motiveringsbeginsel
5. Belanghebbende stelt nog dat de uitspraak op bezwaar niet toereikend is gemotiveerd, omdat onvoldoende is ingegaan op zijn gronden van bezwaar. De rechtbank vat deze stelling op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
5.1.
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in de argumenten waarom hij het bezwaar heeft afgewezen. Daarbij hoeft de heffingsambtenaar niet in te gaan op alle bezwaargronden. De omstandigheid dat belanghebbende zich mogelijk niet kan vinden in de beslissing van de heffingsambtenaar, betekent niet dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.