Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juli 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in Tilburg (hierna: de woning) per waardepeildatum
1 januari 2020 vastgesteld op € 206.000.
1.3.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door diens echtgenote, en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is in het jaar 2021 eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 1963, met een oppervlakte van 110 m2. Het grondperceel behorende bij de woning bedraagt 176 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging en een dakkapel.
2.2.
De woning is door belanghebbende aangekocht op 12 april 2018 voor € 175.000. De koopovereenkomst is getekend op 22 maart 2018.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde € 10.000 te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 206.000.
Toetsingskader WOZ-waarde
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De waarde van een woning wordt in beginsel bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.
Procentuele stijging WOZ-waarde van de woning en naastgelegen onroerende zaken
3.3.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van zijn woning teveel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde voor het voorgaande jaar. Tussen het belastingjaar 2020 en het belastingjaar 2021 is sprake van een stijging van de WOZ-waarde met € 24.000 en een bijbehorende procentuele stijging van 13,2%. Deze stijging is groter dan het landelijk gemiddelde waarmee de WOZ-waarden van woningen zijn gestegen. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de WOZ-waarde van de woning meer is gestegen dan de WOZ-waarden van de daarnaast gelegen onroerende zaken [object 1] en [object 2] . De WOZ-waarden van de laatstgenoemde onroerende zaken zijn tussen het belastingjaar 2020 en 2021 gestegen met respectievelijk € 14.000 en € 13.000. Ter zitting heeft belanghebbende daaraan het volgende toegevoegd. Voor het belastingjaar 2020 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning, waarna deze is verlaagd met € 10.000. In dat jaar heeft voor de onroerende zaken [object 1] en [object 2] in Tilburg geen verlaging plaatsgevonden, waardoor deze ongeveer € 10.000 hoger zijn gewaardeerd dan de woning. Volgens belanghebbende lijkt het erop dat met de waardestijging van het onderhavige jaar de waardevermindering van het voorgaande jaar ongedaan wordt gemaakt en de WOZ-waarde van de woning weer in lijn wordt gebracht met de WOZ-waarden van de daarnaast gelegen onroerende zaken.
3.4.
Voorgaande beroepsgronden slagen naar het oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank stelt daarbij voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak op genomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijgingen van de WOZ waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarden van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
Geheel terzijde merkt de rechtbank op dat een waardestijging van 17,7% tussen 22 maart 2018 en 1 januari 2020 gelet op de ontwikkelingen in de huizenmarkt in die periode niet exorbitant hoog is.
Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 4 april 2022 door [taxateur 2] (taxateur), waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 206.759. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te Tilburg.
3.6.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de gebruikte referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ter onderbouwing voert hij onder meer aan dat de vergelijkingsobjecten luxere voorzieningen hebben dan de woning.
3.7.
De rechtbank overweegt dat op de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s inderdaad te zien is dat de vergelijkingsobjecten over luxere voorzieningen beschikken. Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet dat de vergelijkingspanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingspanden waarmee de woning wordt vergeleken hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Of de heffingsambtenaar hieraan heeft voldaan wordt hierna door de rechtbank beoordeelt. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dicht, namelijk binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
3.8.
Zoals door belanghebbende terecht is aangevoerd, beschikken de vergelijkingsobjecten over luxere voorzieningen dan de woning. De heffingsambtenaar heeft daarmee rekening gehouden door in de waardematrix het onderhoud en de voorzieningen van de woning te beoordelen met het cijfer 2 (matig/onder gemiddeld). Dat heeft geleidt tot een negatieve correctie op de waarde van de woning van in totaal € 21.791.
Op de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s is te zien dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] van binnen aanzienlijk luxer is dan de woning. Bij voornoemd vergelijkingsobject zijn de voorzieningen en het onderhoud beoordeeld met het cijfer 4 (ruim voldoende/ boven gemiddeld), waardoor een positieve correctie op de waarde van € 19.606 heeft plaatsgevonden. Op de overige vergelijkingsobjecten hebben geen correcties plaatsgevonden in verband met het onderhoud of de voorzieningen, omdat deze zijn beoordeeld met het cijfer 3 (voldoende/gemiddeld). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar door middel van voornoemde correcties voldoende rekening gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.9.
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat zich aan beide kanten van de woning studentenhuizen bevinden. De rechtbank overweegt dat van de aanwezigheid van een studentenhuis naast een woning in sommige gevallen overlast kan worden ondervonden wat een waarde verminderend effect zou kunnen hebben op de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting betwist dat in dit geval kenbaar is geworden dat er daadwerkelijk overlast wordt ondervonden door de naast de woning gelegen studentenhuizen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde buurt liggen en dat voor het geval bij de woning overlast wordt ondervonden door de studentenhuizen, dit ook geldt voor de gebruikte vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat er een correctie op de woningwaarde zou moeten worden toegepast vanwege de aanwezigheid van de naastgelegen studentenhuizen.
3.10.
Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is opgenomen dat de woning een eindwoning betreft. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat dit op een vergissing berust, maar dat bij de onderbouwing van de waarde van de woning in het taxatieverslag wel rekening is gehouden met het feit dat sprake is van een tussenwoning. Nu ook uit de in de beroepsfase overgelegde waardematrix blijkt dat van de juiste (object)kenmerken van de woning is uitgegaan, is de rechtbank van oordeel dat de vergissing in de uitspraak op bezwaar niet afdoet aan de juistheid van de onderbouwing van de waarde van de woning door de heffingsambtenaar.
3.11.
Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Gelet op het voorgaande wordt het beroep ongegrond verklaard. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning [adres] voor het belastingjaar 2021 € 206.000,- blijft. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaar het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.