Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11261
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] van [bedrijf 1]),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, gemeente Oosterhout.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 523.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, mr. H. Vloet, verbonden aan [bedrijf 1]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 1999 met een oppervlakte van 144 m². De totale perceeloppervlakte bedraagt 354 m². De woning heeft een garage, berging, tweetal overkappingen en een aanbouw van 11 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 430.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 523.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toezendplicht marktontwikkelingsinformatie (indexeringspercentages)
6. Ter zitting heeft belanghebbende zijn stellingen omtrent de formele procesgronden verder gespecificeerd. Nu is nog in geschil de vraag of de heffingsambtenaar met betrekking tot het inzichtelijk maken van de indexeringspercentages adequaat heeft gehandeld. Volgens belanghebbende is dat niet het geval en is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
6.2.
Vast staat dat er werkafspraken zijn gemaakt tussen de Belastingsamenwerking West-Brabant (hierna: BWB) en [bedrijf 2], waar [bedrijf 1] onderdeel van is. In de werkafspraken staat geschreven dat de correctiepercentages, verkoopgegevens en de grondstaffel staan gepubliceerd op de website van de BWB (de website). Hiernaar wordt ook verwezen op het taxatierapport. Verder staat in de werkafspraken geschreven dat het taxatieverslag met de bevestiging van de ontvangst van het bezwaar wordt toegezonden.
6.3.
De heffingsambtenaar betwist dat hij onjuist heeft gehandeld. Ten aanzien van de indexeringspercentages verwijst de heffingsambtenaar naar een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden. [1] De heffingsambtenaar bepleit dat uit voornoemde uitspraak blijkt dat de indexeringscijfers niet vallen onder de toezendplicht.
6.4.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar aanvoert. In het taxatierapport en de werkafspraken wordt immers naar de website verwezen. Daarnaast ziet de rechtbank geen reden om af te wijken van de lijn in de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden betreffende de indexeringspercentages, waarnaar de heffingsambtenaar heeft verwezen. Noch het rechtskader noch het feitenrelaas geeft daar aanleiding toe. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er daarom geen reden om te oordelen dat ten onrechte geen gegevens omtrent indexatie zijn verstrekt.. Van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is dus geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 28 februari 2024 door taxateur B.A.J. Weterings is opgemaakt.
7.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 525.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoning aan de [adres 4] te [plaats] buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de transactiedatum van deze referentiewoning meer dan één jaar van de waardepeildatum is verwijderd. Hierdoor is deze referentiewoning niet bruikbaar ter vergelijking. Voornoemde referentiewoning is verkocht op 26 mei 2023. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te ver van de waardepeildatum om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022.
7.6.
Gelet op voorstaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De rechtbank acht voornoemde referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, serre, aanbouw en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor voorzieningen. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in inhoud van de referentiewoningen ten opzichte van de woning.
Zowel de woning als de referentiewoningen zijn gemiddeld gewaardeerd met factor 3 ten aanzien van de ligging. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een aftrek van € 31.003 voor het matige voorzieningen in de woning.
7.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 11 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.