ECLI:NL:RBZWB:2024:6350

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/418427 / HA ZA 24-50

Vonnis van 4 september 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. A. Harmanus,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. F. Sanders.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 april 2024 met de daarin genoemde stukken;

- het bericht van 13 juni 2024 met producties 22 en 23 van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 19 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de spreekaantekeningen van mr. Harmanus;

- de spreekaantekeningen van mr. Sanders.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 6 augustus 2021 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] voor de koop van de woning (appartementsrecht) gelegen aan de [adres] . In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:

‘
artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen appartement op de eerste, tweede en derde verdieping met inpandige berging op de begane grond, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement:

(…)

uitmakende het 1 / 2e aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met toebehoren, erf en grond(…)’

‘
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich hij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: appartement op de eerste, tweede en derde verdieping met inpandige berging op de begane grond ten behoeve van eigen gebruik en bewoning, hetgeen onverlet laat het bepaalde in artikel 6.1.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de

herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’

2.2.

In de makelaarsbrochure staat dat het een bovenwoning is met ‘
royale daktuin van 16mx7m’. In de brochure staat het volgende vermeldt over de daktuin^[1]:

‘
De daktuin (ca. 112m2) is rondom voorzien van hardhouten schuttingen met plantenbakken en een terras uitgevoerd in composiet (onderhoudsvrij en antislip). Er is een buitenkraan aanwezig, evenals een elektrisch zonnescherm, verlichting, buitenspeakers en elektra aansluitingen. Aan de achterzijde bevindt zich een houten chaletberging met elektra en een poort naar de vluchtweg’

2.3.

Na ondertekening van de koopovereenkomst hebben [eisers] contact opgenomen met een architect. Zij wilden de daktuin opnieuw inrichten, waarbij op de eerste vier meter over de gehele breedte een serre zou worden geplaatst en op het resterende deel een houten vloer zou komen met aan de randen plantenbakken met begroeiing.

2.4.

Op 21 januari 2022 zijn [eisers] met de architect naar de daktuin komen kijken. De architect heeft een [constructeur] ingeschakeld om een berekening te maken. Die berekeningen zijn vastgelegd in een document van 23 februari 2022.

2.5.

Op 28 februari 2022 heeft [naam 1] , een medewerker van de architect een email gestuurd aan [bedrijf 1] , de door [eisers] ingeschakelde tuinarchitect. In die email staat:

‘
De constructeur van het werk aan de [adres] ( [naam 2] ) heeft mij afgelopen week het volgende aangegeven (zie onderstaande email en ook de bijlagen):

Het bestaande dak en (paal)fundering van de winkel is deels (tot 4,3m uit de achtergevel) uitgevoerd als dakterras en deels (van 4,3m tot 17m uit de achtergevel) als dak dat incidenteel beloopbaar is en gebruikt kan worden als vluchtweg. Dit achterste deel is heel licht uitgevoerd.

Het eerste deel (tot 4,3m uit de achtergevel) is de fundering en dakconstructie sterk genoeg.

Het deel van 4,3m tot 17m uit de achtergevel kan worden voorzien van een staalconstructie (bovenop de bestaande) waarop een houten vlonder gemaakt kan worden. Daardoor kan dit deel gebruikt worden als dakterras waarop je tuinmeubelen (zogenaamde variabele belasting) mag plaatsen.

Het deel van 4,3m tot 8,5m uit de achtergevel kan geen andere belasting dragen dan de genoemde variabele belasting. De fundering is daarvoor volgens de constructeur te zwak.

Het deel van 8,5m tot 17m uit de achtergevel heeft nog wat “ruimte” in de fundering. Hier kun je enkele plantenbakken (permanente belasting) maken mits deze licht van gewicht zijn (met hydrokorrels of zo). Als je hiervan een tekening opzet met het (natte)gewicht per plantenbak dan kan de constructeur hieraan rekenen.

Een nieuw dakterras kan gemaakt worden door deze met stalen pootjes op de bestaande portalen in het dak van de winkel te plaatsen. Daaroverheen komt dan een verzinkt stalen balk (HE200B). Het terras dient gemaakt te worden van verduurzaamde balken 71x196 hoh 405mm en daarop houten terrasdelen.

Daardoor komt het nieuwe terras op bijna hetzelfde vloernivo te liggen als de keukenvloer, de treden kunnen dus vervallen.

Met name de pootjes zijn kritisch want die moeten alle door de (bestaande) dakbedekking en geven dus kans op lekkage in de winkel. Deze moeten goed ingewerkt worden.

Als de dakbedekking van de winkel versleten is (ongeveer na 25 jaar) zal het hele terras eraf gehaald moeten worden zodat er nieuwe dakbedekking aangebracht kan worden. Ik weet niet hoe oud de dakbedekking is, maar het dak is in 1996 gemaakt dus inmiddels 25 jaar oud. De resterende levensduur van de dakbedekking zal dus onderzocht moeten worden.

Ook voor onderhoud zal het dakterras demontabel moeten zijn, zodat je bij problemen met het dak, het dak kan inspecteren/repareren. Er is wel één voordeel; veroudering van dakbedekking gaat minder snel als er een vlonder overheen ligt en er geen UV-licht meer bij komt.’

2.6.

In een WhatsApp-bericht van 3 maart 2022 heeft mevrouw [gedaagde 2] aan [eisers] geschreven:

‘
Hallo wij weten niet beter dan dat het terras geschikt is , voor een belasting van

100 kilo per vierkante meter!(…)’

2.7.

[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat de woning – vanwege een gebrek aan de daktuin – niet conform de koopovereenkomst is. [gedaagden] hebben dat betwist. Partijen hebben hierover gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid.

2.8.

Uiteindelijk is de woning op 1 april 2022 aan [eisers] onder protest geleverd. Partijen hebben hun rechten in verband met het geschil over de daktuin voorbehouden.

2.9.

In de leveringsakte staat onder meer het volgende:

‘
OMSCHRIJVING REGISTERGOED

het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste, tweede en derde verdieping met berging op de begane grond, dakterras aan de achterzijde en bijbehorende goederen(…)’

‘
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of —

bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:

(…)

b. een akte van levering op tweeëntwintig juli tweeduizend elf verleden voor mr. [notaris] , notaris in Breda, ingeschreven bij voormelde Dienst op vijfentwintig juli tweeduizend elf in [register] in [deel] [nummer 1] , waarin woordelijk staat vermeld:

“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN

Verkoper is er - als eigenaar van appartementsindex 1 - mee bekend dat koper het voornemen heeft om het gehele dak van de uitbouw van appartementsindex 1

te gaan gebruiken als dakterras.

Partijen zijn in plaats van het wijzigen van de akte van splitsing in appartementsrechten zoals overeengekomen in de koopovereenkomst met elkaar aanvullend overeengekomen om ten aanzien van voormeld gebruik de navolgende erfdienstbaarheid te vestigen, die hierbij wordt gevestigd en aangenomen:

Ten laste van het aan verkoper toebehorende registergoed, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] , enerzijds, hierna ook te noemen “het lijdend erf”, en ten behoeve van het bij deze akte verkochte registergoed, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2] , anderzijds, hierna ook te noemen “het heersend erf”:

het recht om het dak van de gehele uitbouw aan de achterzijde van het lijdend erf in te richten, te gebruiken en te onderhouden als dakterras, voor zover dit dakterras zich bevindt op eerste verdiepingsniveau en voor zover dit dak(terras) op de huidige wijze is te bereiken vanuit de deur aan de achterzijde van het heersend erf op eerste verdiepingsniveau.

Voormeld dakterras zal toegankelijk zijn voor de rechthebbenden en gebruikers van het heersend erf, alsmede hun bezoekers.

De rechthebbenden/gebruikers van het lijdend erf dienen derhalve te gedogen dat er een dakterras op het lijdend perceel wordt ingericht en dat dit dakterras door de rechthebbenden/gebruikers van het heersend erf, alsmede hun bezoekers, wordt gebruikt.

Ten aanzien van voornoemde erfdienstbaarheid, is het navolgende nog overeengekomen:

a. De gerechtigde tot het heersend erf zal dusdanige voorzieningen aanbrengen, waardoor genoemde opbouw (platdak) te allen tijde toegankelijk blijft voor onderhoudswerkzaamheden aan het lijdend erf, bijvoorbeeld middels een trap.

b. Alle kosten met betrekking tot de werkzaamheden en de aan te brengen bouwkundige voorzieningen (zoals bijvoorbeeld de vloer van het dakterras en de afscheidingen aan de buitenzijde van het dakterras) zullen worden voldaan en gedragen door de eigenaar van het heersende erf.

c. Het normale onderhoud van het dak blijft voor rekening van de gerechtigde tot het lijdend erf, terwijl het onderhoud van alle zaken die betrekking hebben op het gebruik als dakterras (de aangebrachte vloer, de aangebrachte afscheiding, etcetera) voor rekening zijn en blijven van de gerechtigde tot het heersend erf.

d. Iedere vorm van schade aan het dak van het lijdend erf (lekkages en dergelijke) komen voor rekening en risico van de gerechtigde tot het heersend erf. Echter, alle kosten van onderhoud of herstel aan het dak van het lijdend erf, waarvan de eigenaar van het heersend erf kan aantonen dat deze het gevolg zijn van normale slijtage (nadrukkelijk niet veroorzaakt door het gebruik van het dak als dakterras) blijven voor rekening en risico van de gerechtigde tot het lijdend erf. Iedere vorm van (gevolg)schade aan het dak van het lijdend erf en iedere vorm van (gevolg)schade aan de dragende constructie van de zijmuren, die door te zware belasting van de dakopbouw ontstaat, komt voor rekening en risico van het heersend erf. Indien de eigenaar van het heersend erf en de eigenaar van het lijdend erf geen overeenstemming bereiken over het schade-veroorzakende feit (is de schade al dan niet ontstaan ten gevolge van normale slijtage?) zullen partijen in gezamenlijk overleg een onafhankelijke deskundige benoemen die terzake een voor partijen bindend oordeel zal vellen omtrent het schade-veroorzakende feit.

e. De gerechtigde tot het heersend erf is jegens de gerechtigde tot het dienende erf gehouden er zorg voor te dragen dat de vloerconstructie van het dakterras middels een zwevende constructie wordt aangelegd.

Vervolgens worden bij deze gevestigd ten behoeve en ten laste van het verkochte, enerzijds, en ten behoeve en ten laste van voormeld perceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 1] , anderzijds, over en weer, zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de feitelijke toestand waarin die onroerende zaken zich ten opzichte van elkander bevinden, gehandhaafd blijft, speciaal wat betreft de afvoer van hemel- en gootwater en faecaliën door riolering of anderszins, inbalking, inankering, over of onderbouw, toevoer van licht en lucht, uitzicht, verlichting, ventilatiekanalen, leidingen, kabels en buizen en andere technische voorzieningen ten dienst van openbare- en telecommunicatie bedrijven, enzovoorts, zijnde hieronder evenwel niet begrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen.”

(…)’

2.10.

Bij brief van 6 mei 2022 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] gesommeerd om binnen twee weken schriftelijk te bevestigen dat zij aansprakelijkheid erkennen en overgaan tot herstel dan wel de herstelkosten vergoeden. Bij brief van 20 mei 2022 heeft de advocaat van [gedaagden] namens zijn cliënten aansprakelijkheid betwist.

2.11.

Op 16 augustus 2022 is [taxateur] ter plaatse van de woning geweest om onderzoek te doen naar de daktuin. In het rapport van [taxateur] staat onder meer:

‘
1. Is er sprake van een gebrek?

Klijsen deelde ons mede het dakterras en de daktuin in gebruik te willen nemen zoals die aan [eisers] is gepresenteerd op Funda en in de verkoopbrochure. [eisers] wilde het dakterras en de daktuin anders inrichten en heeft daarom zijn architect [B.V.] benaderd. Teneinde de mogelijkheden te onderzoeken heeft de architect een constructeur ingeschakeld. De [constructeur] heeft constructieschetsen opgesteld. Deze constructieschetsen zijn opgesteld na aannames die geverifieerd zijn aan de hand van archieftekeningen en eerdere berekeningen.

De navolgende tekeningen zijn geraadpleegd: Bouwtekening verdieping d.d. 13 juni 1996

[architect] b.n.a [werknummer] , bladnummer BE.02. en BE.03 Schema staalconstructie [architect] & [adviesbureau 2] d.d. 15 november 1996, detail 4, 6 en 7 platdakconstructie, statische berekening [bedrijf 2] begane grondvloer d.d. 24 februari 1997.

Uit de voorlopige berekeningen blijkt dat de houten balklaag van het dakterras voldoet (indien de aannames uit het archief correct zijn), echter de daktuin voldoet niet.

De draagkracht van de daktuin voldoet niet aan de daaraan gestelde veiligheidseisen. Hier is sprake van een gebrek aan de daktuin.

2.Wat is de oorzaak van het gebrek?

De daktuin is destijds uitgevoerd als een plat dak voorzien van een stalen dakplaat met een

bitumineuze dakbedekking. Het plat dak is destijds niet ontworpen voor het gebruik als daktuin. Het huidige platte dak kan dan ook niet in gebruik worden genomen als daktuin vanwege het feit dat de platdakconstructie onvoldoende draagkrachtig is.

3.Hoe ernstig is dit gebrek?

Het gebrek is dermate ernstig dat het plat dak, vanaf het dakterras, niet in gebruik kan worden genomen als daktuin. De uitgevoerde platdakconstructie is niet berekend op het aanbrengen en in gebruik nemen van een daktuin.

(…)

5.Wat is het advies om het gebrek te herstellen?

Er dient een destructief onderzoek te worden uitgevoerd zodat de bestaande dakconstructie kan worden geïnspecteerd. De aanwezige dakconstructie dient te worden geïnspecteerd door een constructeur zodat een definitieve statische berekening kan worden opgesteld.

Momenteel zijn er constructieschetsen opgesteld door [constructeur] . Dit is onvoldoende om tot een definitieve oplossing voor de daktuin te komen.

Mogelijk is herstel geheel niet mogelijk vanwege het feit dat de onderliggende constructie niet kan gaan voldoen aan de daaraan te stellen veiligheidseisen. De houten dakconstructie dient te worden verzwaard. Mogelijk dienen hiervoor ook constructieve aanpassingen te worden verricht in de winkelruimte op de begane grond om een daktuin te kunnen aanbrengen.’

2.12.

Op 17 januari 2023 heeft [adviesbureau 1] een destructief onderzoek uitgevoerd. In het rapport van [adviesbureau 1] staat onder meer:

‘
1. Wat is de oorzaak van het gebrek?

Het gebrek is dat het voormalige dak ingericht is als dakterras/tuin en de toename van de veranderlijke belasting.
De extra permanente belastingtoevoegingen zijn minimaal, de “zwaardere” bloembakken zijn geplaatst boven de aanwezige staalconstructie.

(…)

3. Wat is de draagkracht voor de daktuin? Is hier een norm voor?

Het eigengewicht (permanente belasting) van een daktuin wordt meestal bepaald naar de wens van de opdrachtgever en heeft geen aan te houden “standaard” belasting.
De veranderlijke belasting wordt vaak gezien als dakterras en dan wordt er gerekend met 250 kg/m2, conform Eurocode 1
Mocht de daktuin afgezet worden en niet toegankelijk zijn, kan men de veranderlijke belasting verminderen.

4. Hoe ernstig is dit gebrek? En is het gevaarzettend?

Ja, zou kunnen, balklagen en liggers zijn hier momenteel niet op berekend. Daar de veranderlijkbelasting vermeerderd wordt met een factor 2,5 is de kans aanwezig dat het bestaande dak niet voldoende sterk is tijdens een volledige bezetting van het dakterras.
De toename op de huidige fundering zal nader gecontroleerd moeten worden.

o
Toename paalbelastingen +/- 40kN per paal

o
Controle wapening bij overstek.

(…)

6. Wat is het advies om het gebrek te herstellen?

Alleen het betreffende gedeelte gebruiken als dakterras en het overige afzetten met een borstwering / balustrade, zodat duidelijk is dat dit niet als dakterras gebruikt kan worden.
Men zou kunnen kiezen voor een vrijdragende constructie over het huidige dak, het verstijven van de huidige liggers zal lastig zijn gezien de toegankelijkheid vanuit de winkel. Bij een vrijdragende constructie kan het dakterras volledig gebruikt worden.
Fundatie zal nog gecontroleerd, zie punt 4.

(…)

8. Is er voor het aanleggen van een daktuin een vergunning vereist? Zo ja, wat zijn de voorwaarden hieromtrent?

-
Als de daktuin toegankelijk is, wordt het gezien als dakterras en is het omgevingsvergunningsplichtig.

9. Is deze vergunning reeds aanwezig? En is er aan de vergunningsvoorwaarden voldaan?

Bij de Gemeente Breda is geen vergunning bekend met betrekking tot het vergroten van het dakterras. (na 1996)
Er wordt nu niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde.’

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat –:

I. [gedaagden] te veroordelen tot een schadevergoeding van € 90.770,97 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 mei 2022 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.485,88;

II. [gedaagden] te veroordelen voor de reeds gemaakte kosten van € 10.117,07 voor het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid;

III. [gedaagden] te veroordelen voor de reeds gemaakte kosten voor het aanvragen van de vergunning bij de gemeente Breda van € 1.758,98;

IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na deze veroordeling tot betaling daarvan zijn voldaan.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit) dan wel van dwaling. De daktuin was volgens hen een essentieel onderdeel van de woning en een van de redenen dat zij tot aankoop van de woning zijn overgegaan. De daktuin blijkt zodanig gebrekkig dat deze niet gebruikt kan worden en een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De daktuin zou een draagkracht van 250 kg/m2 moeten hebben, maar heeft slechts een draagkracht van 100 kg/m2. [gedaagden] wisten dit, maar hebben dit niet voor de koop aan [eisers] medegedeeld. Ook is gebleken dat een vergunning voor de daktuin ontbrak. Bovendien is de daktuin in strijd met de erfdienstbaarheid niet met een zwevende constructie aangelegd, maar rechtstreeks op het stalen dak.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwisten dat sprake is van non-conformiteit. [gedaagden] hebben een erfdienstbaarheid geleverd en met die erfdienstbaarheid is niets mis. [eisers] hebben het recht om het ondergelegen dak als dakterras te gebruiken. [gedaagden] betwisten dat de daktuin een essentieel onderdeel van de woning is. Ook betwisten zij dat de daktuin gebrekkig is. De door [eisers] overgelegde rapporten van [taxateur] en [adviesbureau 1] zijn niet onderbouwd door berekeningen. [gedaagden] en hun rechtsvoorgangers hebben jarenlang zonder enige problemen feitelijk intensief gebruik gemaakt van de daktuin. [eisers] hadden bovendien een onderzoeksplicht, waar ze uitdrukkelijk op zijn gewezen. Als [eisers] een bepaalde wijze van gebruik voor ogen hadden, hadden zij moeten onderzoeken of de woning de eigenschappen daarvoor bezit. In de vragenlijst hebben [gedaagden] aangegeven dat zij niet wisten of er verbouwingen zonder vergunning hebben plaatsgevonden. Voor zover een vergunning voor de daktuin/het dakterras noodzakelijk is, is die in 1996 verleend. Het woord ‘zwevend’ betekent hier dat de ondergrond eenvoudig en snel te bereiken is zonder bouwkundig iets los te moeten maken en zonder daarbij iets te beschadigen. Het dakterras zoals dat is overgedragen is zwevend aangelegd, want het ligt feitelijk los op het dak. [gedaagden] betwisten verder dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden en dat sprake is van dwaling, althans zij stellen dat een dwaling voor rekening en risico van [eisers] behoort te komen. Ten slotte betwisten zij de omvang van de door [eisers] gestelde schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De zaak in het kort

4.1.

Deze zaak gaat over een daktuin/dakterras. De rechtbank zal in dit vonnis het woord ‘daktuin’ gebruiken, waarmee zij ook dakterras bedoelt. [eisers] hebben van [gedaagden] een bovenwoning gekocht. Bij die bovenwoning hoort feitelijk een daktuin. Juridisch is de daktuin vormgegeven door middel van een erfdienstbaarheid die de eigenaar van de bovenwoning het recht geeft om voor de daktuin gebruik te maken van het dak van de winkel onder de bovenwoning. Na de koop van de bovenwoning, hebben [eisers] van hun architect te horen gekregen dat de daktuin onvoldoende draagkracht heeft en niet veilig gebruikt kan worden. [eisers] hebben [gedaagden] vervolgens aansprakelijk gesteld omdat volgens hen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst dan wel zij gedwaald hebben over de daktuin. [gedaagden] hebben aansprakelijkheid betwist.

De overeenkomst

4.2.

Om te beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zal de rechtbank eerst moeten bepalen wat [gedaagden] aan [eisers] hebben verkocht. De rechtbank moet, kortom, de koopovereenkomst uitleggen. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopovereenkomst mochten toekennen en wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).^[2]

4.3.

[gedaagden] stellen dat uit de bewoordingen van de koopovereenkomst volgt dat zij een appartementsrecht hebben verkocht ‘
waaronder wordt begrepen appartement op de eerste, tweede en derde verdieping met inpandige berging op de begane grond, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement’. Inherent onderdeel van dat verkochte appartementsrecht is de erfdienstbaarheid om het dak van de onderburen te mogen gebruiken als dakterras. Daarnaast is de dakterrasinrichting kosteloos achtergelaten. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [gedaagden] in voor het appartementsrecht, maar niet voor de erfdienstbaarheid. Met het geleverde appartementsrecht is niets mis en met de erfdienstbaarheid volgens [gedaagden] ook niet. Het dak van de onderburen kan en mag als dakterras worden ingericht en gebruikt als dakterras. Als er iets rekenkundig mis is met de dakconstructie – wat [gedaagden] betwisten – dan behoort dat niet tot het door [gedaagden] geleverde.

4.4.

[eisers] wijzen er op dat in de makelaarsbrochure uitgebreid is geadverteerd met de daktuin. De daktuin wordt in de leveringsakte nadrukkelijk benoemd als onderdeel van het gekochte. In de koopovereenkomst staat benoemd dat er ‘erf en grond’ wordt gekocht. Ook op de lijst van zaken wordt gesproken van een tuininrichting die overgedragen wordt. Wat op die lijst staat, wordt niet kosteloos overgedragen maar is volgens [eisers] onderdeel van de koopovereenkomst. Tot slot is de daktuin volgens [eisers] onderdeel van de eerste verdieping van het gekochte.

4.5.

Vooropgesteld wordt dat uit voornoemde Haviltex-maatstaf volgt dat niet alleen naar de bewoordingen van de overeenkomst moet worden gekeken, maar ook naar alle andere omstandigheden van het geval. Naast de bewoordingen van de koopovereenkomst, vindt de rechtbank in deze zaak allereerst relevant dat de daktuin expliciet benoemd en getoond wordt in de makelaarsbrochure. Ook de feitelijke situatie doet vermoeden dat de daktuin onderdeel is van de gekochte bovenwoning. Via de bovenwoning heeft men toegang tot de daktuin. De daktuin is tijdens de bezichtigingen ook bekeken. Ten slotte staat de daktuin (als ‘dakterras’) – anders dan in de koopovereenkomst – in de leveringsakte beschreven als onderdeel van het geleverde. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de daktuin onderdeel uitmaakt van het gekochte, althans dat [eisers] dat mochten verwachten.

4.6.

De rechtbank legt vervolgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst zo uit dat ook de daktuin, als onderdeel van de eerste verdieping van het appartement, onder de reikwijdte van dit artikel valt. [eisers] mochten verwachten dat [gedaagden] instonden voor het normaal gebruik van het appartement inclusief daktuin. Als [gedaagden] de daktuin hadden willen uitsluiten van de werking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (een standaardbepaling uit de NVM-koopakte), dan had voor de hand gelegen dat zij dit expliciet hadden gedaan. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] mochten verwachten dat zij als onderdeel van het appartement een daktuin kregen (juridisch vormgegeven door een erfdienstbaarheid) en dat ze de daktuin zoals die was aangelegd toen ze het appartement kochten ook normaal konden gebruiken.

4.7.

De vervolgvraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of een gebrek aan de daktuin een normaal gebruik van het appartement in de weg staat. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Als vast komt te staan dat de daktuin niet veilig te gebruiken is, dan staat dit een normaal gebruik van de daktuin en daarmee een normaal gebruik van het appartement mét daktuin in de weg. De daktuin is naar het oordeel van de rechtbank een belangrijk onderdeel van het appartement.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

4.8.

Uit artikel 6.3 volgt dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eisers] bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van [eisers] komen. [gedaagden] benadrukken dat [eisers] een onderzoeksplicht hebben, waarop zij uitdrukkelijk zijn gewezen in de makelaarsbrochure. [gedaagden] stellen dat als [eisers] een bepaalde wijze van gebruik van de woning (waaronder de uitbreiding van de woning en de herinrichting van de daktuin) voor ogen hadden, zij hadden moeten onderzoeken of het gekochte daarvoor de eigenschappen bezit. [eisers] stellen op hun beurt dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. [gedaagden] wisten namelijk dat de daktuin slechts 100 kg/m2 kon dragen, maar hebben dit niet aan [eisers] medegedeeld.

4.9.

Uit vaste rechtspraak volgt dat een verkoper in het algemeen een koper niet kan tegenwerpen dat deze laatste zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, als de verkoper een mededelingsplicht had en heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van relevante feitelijke eigenschappen van het gekochte.^[3]De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of [gedaagden] een mededelingsplicht hebben geschonden en vervolgens de stelling bespreken dat [eisers] een onderzoekplicht hadden.

4.10.

De rechtbank is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat [gedaagden] een mededelingsplicht hebben geschonden. De rechtbank kan in deze zaak niet vaststellen dat [gedaagden] kennis hadden van feitelijke eigenschappen van de daktuin die zij aan [eisers] hadden moeten mededelen. [gedaagden] hebben weliswaar na de koop medegedeeld dat zij wel eens gehoord hebben dat de daktuin een draagkracht heeft van 100 kg/m2, maar zij hebben toegelicht dat zij nooit berekeningen hebben gezien van die draagkracht en dat zij bij dat getal ook nooit vraagtekens hebben gezet. Zij hebben de daktuin normaal gebruikt, daar ook feesten op gegeven, en zij wisten dat ook hun rechtsvoorgangers de daktuin op die wijze hadden gebruikt. De rechtbank kan gelet hierop niet vaststellen dat [gedaagden] informatie over de daktuin (bewust) hebben verzwegen. De rechtbank gaat ervanuit dat [gedaagden] niet wisten dat er mogelijk een probleem was met de draagkracht van de daktuin. Van een schending van de mededelingsplicht is daarom geen sprake.

4.11.

Evenmin is naar het oordeel van de rechtbank vast komen te staan dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden. [eisers] betwisten dat zij ten aanzien van de daktuin een bijzonder gebruik voor ogen hadden. Zij wilden weliswaar een serre plaatsen, maar die zou geplaatst worden op het gedeelte waarvan de deskundigen hebben vastgesteld dat dit stevig genoeg is. De daktuin wilden [eisers] enkel anders inrichten, niet uitgebreid verbouwen of verzwaren. Ten aanzien van de daktuin hadden zij bovendien na bezichtiging geen enkele zichtbare aanwijzing om nader onderzoek te doen. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] , gelet op deze betwisting van [eisers] , onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Dat zou slechts het geval zijn als van [eisers] nader onderzoek verwacht had mogen worden. De rechtbank is van oordeel dat zij daartoe geen aanleiding hadden. Aan de wijze waarop de daktuin is aangelegd, is niet te zien hoe de constructie daaronder is vormgegeven en of deze stevig genoeg is. Het gestelde gebrek aan de daktuin was, kortom, voor [eisers] als kopers niet kenbaar. Niet gesteld is dat [eisers] een reden hadden om te twijfelen aan de stevigheid van de daktuin. Integendeel, [gedaagden] stellen dat zij dat zelf niet hebben.

De daktuin

4.12.

Dat betekent dat [gedaagden] aansprakelijk zijn, als vast komt te staan dat de daktuin gebrekkig is. [eisers] onderbouwen hun stelling dat de daktuin gebrekkig is met een verwijzing naar drie rapporten; de berekeningen van [constructeur] , het rapport van [taxateur] en het rapport van [adviesbureau 1] . [gedaagden] betwisten dat de daktuin gebrekkig is. Hun verweer valt samen te vatten in twee argumenten. Allereerst wijzen [gedaagden] er op dat de deskundigen van [taxateur] en [adviesbureau 1] geen eigen berekeningen hebben gemaakt, maar dat zij zich baseren op aannames en de berekeningen van [constructeur] . [constructeur] heeft echter niet de huidige situatie berekend, maar heeft berekeningen gemaakt voor de nieuwe situatie. Daarnaast stellen [gedaagden] dat de daktuin feitelijk voldoet. [gedaagden] en ook hun rechtsvoorgangers hebben de daktuin jarenlang feitelijk en intensief gebruikt zonder problemen. Een dak kan in theorie niet voldoende draagkracht hebben, maar feitelijk toch geschikt zijn. Uiteindelijk is van belang of de daktuin de feitelijke eigenschappen heeft voor normaal gebruik als daktuin.

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat de daktuin gebrekkig is. De rechtbank motiveert haar oordeel als volgt. [eisers] heeft drie rapporten overgelegd en de deskundigen komen allen tot dezelfde conclusie; de daktuin voldoet niet en is mogelijk zelfs gevaarlijk. Uit de rapporten blijkt dat [taxateur] en [adviesbureau 1] niet alleen hebben gekeken naar de berekeningen van [constructeur] , maar ook naar de bouwtekeningen uit het verleden en – in het geval van [adviesbureau 1] – naar de onderliggende constructie. In dat licht is de enkele betwisting dat [taxateur] en [adviesbureau 1] zelf geen berekening hebben gemaakt, onvoldoende. Voor zover [constructeur] inderdaad enkel een berekening heeft gemaakt voor de gewenste tuininrichting – houten vlonderdelen – is de rechtbank van oordeel dat een normale daktuin een dergelijke gebruikelijke inrichting zou moeten kunnen dragen. De stelling van [gedaagden] dat de daktuin jarenlang zonder problemen is gebruikt en dat daarmee is aangetoond dat de daktuin feitelijk voldoet, laat de rechtbank buiten beschouwing. Het is een feit van algemene bekendheid dat ook gebrekkige constructies jarenlang stand kunnen houden zonder in te storten. Normaal gebruik betekent in dit verband normaal duurzaam en veilig gebruik.

De herstelkosten

4.14.

[gedaagden] is gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de herstelkosten. [eisers] vorderen een schadevergoeding. De rechtbank begrijpt dat [eisers] herstelkosten vorderen. Bij die herstelkosten gaat het erom dat [eisers] in de hypothetische situatie zonder gebrek worden gebracht. De rechtbank vindt het in dat verband redelijk dat bij de bepaling van de herstelkosten mee wordt gewogen dat [eisers] al plannen hadden gemaakt om de daktuin anders in te richten. Met ander woorden, als de daktuin wel voldoende draagkrachtig was geweest, had [eisers] ook kosten gemaakt. Die kosten kunnen niet voor rekening van [gedaagden] komen.

4.15.

[eisers] hebben als productie 18 bij dagvaarding een calculatie van OBM overgelegd. OBM is de aannemer die inmiddels de nieuwe constructie van de daktuin heeft geplaatst. Volgens [eisers] zijn dit ook de prijzen die zij uiteindelijk betaald hebben voor de aanleg van de daktuin. [gedaagden] hebben dit weliswaar betwist bij gebrek aan een factuur en betaling, maar de rechtbank vindt die betwisting onvoldoende. De rechtbank zal deze calculatie als uitgangspunt nemen bij de berekening van de schade. [gedaagden] hebben tegen de verschillende posten op deze calculatie verweer gevoerd.

4.16.

De rechtbank overweegt allereerst dat de tweede^[4]tot en met de vijfde^[5]post van de calculatie direct verband houden met de aan te leggen zwevende terrasconstructie. Het betreft in totaal € 48.483,20. Deze posten komen in beginsel voor vergoeding in aanmerking. [gedaagden] maken bezwaar tegen deze posten. Volgens hen is nergens toegelicht waarom sparingen in het dak noodzakelijk zijn. Met betrekking tot de stalen portalen stellen [gedaagden] dat niet vier, maar slechts twee portalen betrekking hebben op de daktuin en dat de twee overige stalen portalen betrekking hebben op de serre. Ten slotte betwisten [gedaagden] de prijzen. Volgens hen zijn de prijzen in de calculatie opgeklopt. Een vergelijking met materialenprijzen van bouwmarkten, leert dat de materialen veel goedkoper zijn dan de prijs in de calculatie.

4.17.

De rechtbank is van oordeel dat aannemelijk is dat sparingen door het dak noodzakelijk zijn om de zwevende constructie te monteren. Ter zitting is toegelicht dat enkel voor de daktuin/het dakterras vier portalen zijn geplaatst. Er is een stalen raster geplaatst, waarbij de daktuin is opgedeeld in drie vlakken, met twee binnenbalken en twee buitenbalken. Die drie vlakken zijn kleiner gemaakt met houten balklagen. [eisers] hebben ter zitting een foto van de aanleg laten zien. De rechtbank is van oordeel dat zij voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er in totaal vier portalen enkel voor de daktuin zijn geplaatst. Ten aanzien van de prijzen is de rechtbank van oordeel dat een enkele verwijzing naar bouwmaterialen op sites van bouwmarkten onvoldoende is ter betwisting van de calculatie van de aannemer die de daktuin heeft gemaakt. In de prijzen van bouwmarkten is namelijk niet de benodigde arbeid verwerkt en de rechtbank kan bovendien niet controleren of de materialen vergelijkbaar zijn. De rechtbank acht daarom het hiervoor genoemde bedrag van € 48.483,20 toewijsbaar.

4.18.

Over de overige posten oordeelt de rechtbank als volgt. [gedaagden] hebben het verweer gevoerd dat deze posten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat [eisers] deze kosten in verband met de door hen gewenste herinrichting van het terras en de aanbouw sowieso hadden gemaakt. [eisers] hadden er ook voor kunnen kiezen om de achtergelaten terrasinrichting te hergebruiken, aldus [gedaagden] . Daarnaast zijn de kosten volgens [gedaagden] buitenproportioneel. Ten aanzien van de extra trede voor de vluchttrap, de kosten van de kraan en de bouwplaatskosten betwisten [gedaagden] dat deze kosten noodzakelijk zijn. [eisers] stellen dat ze weliswaar van plan waren om de daktuin opnieuw in te richten, maar dat deze kosten rechtstreeks verband houden met de versteviging van de dakconstructie. De rechtbank zal de kosten van de terrasdelen en de houten terrasschermen afwijzen. Voldoende aannemelijk is dat [eisers] deze kosten – in verband met door hen gewenste terrasinrichting – ook hadden gemaakt als de daktuin wel voldoende stevig was geweest. De kosten van het aanpassen van de stalen vluchttrap zal de rechtbank toewijzen. De rechtbank acht het aannemelijk dat deze kosten gemaakt moeten worden om de vluchttrap na de verhoging van de daktuin door de zwevende constructie veilig te kunnen gebruiken. Voor het overige^[6]acht de rechtbank het enerzijds aannemelijk dat [eisers] deze kosten voor een aanzienlijk deel ook hadden moeten maken indien ze de daktuin opnieuw ingericht hadden, en anderzijds aannemelijk dat deze kosten verband houden met de nieuwe terrasconstructie. De rechtbank acht het – alles overwegende – redelijk om 20% van de overige posten toe te wijzen. Het voorgaande komt neer op een bedrag van € 3.780,13 inclusief btw. In totaal is daarom een bedrag van € 52.263,33 inclusief btw aan herstelkosten toewijsbaar.

Onderzoekskosten

4.19.

[eisers] vorderen op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b Burgerlijk Wetboek (BW) nog een aantal andere posten die de rechtbank hierna achtereenvolgens zal beoordelen.

De rechtbank acht de kosten van de architect van in totaal € 1.542,75 toewijsbaar. [eisers] hebben toegelicht dat de architect tijd heeft besteed aan onder meer overleg met de constructeur en aannemer over de constructie van de daktuin. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende hebben onderbouwd dat de architect tijd heeft besteed aan het in kaart brengen van de schade. De gevorderde kosten komen de rechtbank redelijk voor.

Ten aanzien van de gevorderde kosten van [constructeur] overweegt de rechtbank als volgt. [gedaagden] hebben deze kosten betwist, omdat [constructeur] de draagkracht heeft berekend voor de nieuwe – door [eisers] gewenste – verbouwing en uitbreiding van de woning. [eisers] stellen dat de kosten alleen zien op het onderzoek naar de draagkracht van de daktuin. De rechtbank acht het enerzijds aannemelijk dat [eisers] sowieso kosten hadden moeten maken in verband met de door hen gewenste verbouwing –daardoor is immers het gebrek aan het licht gekomen – en anderzijds acht zij aannemelijk dat [constructeur] meer berekeningen heeft moeten maken (en dus hogere kosten) om de draagkracht te onderzoeken. De rechtbank zal daarom de helft van de kosten van [constructeur] , € 2.451,54, toewijzen.

[bedrijf 3] is volgens [eisers] op verzoek van [constructeur] ingeschakeld. De rechtbank zal ook hiervan de helft, € 211,75 toewijzen.

De kosten van [taxateur] (€ 1.446,56) en [adviesbureau 1] (€ 1.633,50) zal de rechtbank toewijzen. Deze deskundigen zijn door [eisers] ingeschakeld om de schade vast te stellen. De kosten komen de rechtbank redelijk voor. [gedaagden] betwisten deze schadeposten omdat niet [eisers] , maar hun rechtsbijstandverzekering deze kosten zou hebben gedragen. Dat verweer slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat deze posten vermogensschade zijn van [eisers] , ook al zijn [eisers] voor deze kosten verzekerd.

Ten slotte zal de rechtbank de gevorderde kosten van [bedrijf 1] (€ 169,40) toewijzen. [eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij deze kosten hebben moeten maken in verband met het uitwerken van de omgevingsvergunningsvergunning ten aanzien van de daktuin. Die kosten komen, zoals hierna wordt toegelicht, voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag voor [bedrijf 1] komt de rechtbank redelijk voor.

4.20.

[eisers] vorderen de kosten van de aanvraag van de omgevingsvergunning. De rechtbank acht aannemelijk dat [eisers] schade heeft geleden omdat zij een vergunning voor de daktuin hebben moeten aanvragen. [gedaagden] betwisten weliswaar dat een vergunning voor de daktuin noodzakelijk is, maar zij beamen tegelijkertijd dat op het dak geplaatste bouwwerken vergunningplichtig zijn en dat een vergunning daarvoor ontbreekt. Omdat de daktuin gebrekkig is, moeten [eisers] een zwevende constructie, dus een bouwwerk, op het dak plaatsen. [gedaagden] hebben gelet op het voorgaande onvoldoende betwist dat [eisers] kosten hebben moeten maken voor de vergunningaanvraag voor de daktuin.

[eisers] hebben een gecombineerde omgevingsvergunning aangevraagd, zowel voor de door hen gewenste aanbouw als voor de daktuin. De rechtbank beschikt niet over de aanvraag van de vergunning en kan daarom niet vaststellen in hoeverre kosten voor deze aanvraag zijn toe te rekenen aan de daktuin. De door [eisers] gevorderde kosten zijn in zoverre onvoldoende onderbouwd. De rechtbank begroot daarom zelf de schade die verband houdt met de vergunningaanvraag voor de daktuin op € 1.000,00.

4.21.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank een bedrag van € 7.455,50 toewijzen aan (deskundigen)kosten in verband met het vaststellen van de schade en een bedrag van € 1.000,00 voor de vergunningaanvraag.

Wettelijke rente

4.22.

[gedaagden] hebben verweer gevoerd tegen 21 mei 2022 als ingangsdatum van de wettelijke rente over de herstelkosten. Onbekend is namelijk wanneer de herstelkosten

daadwerkelijk door [eisers] zijn gemaakt. Dat verweer slaagt. De rechtbank merkt op dat

de calculatie van de herstelkosten dateert van 20 april 2023. Op grond van artikel 6:83 onder b BW treedt verzuim in op het moment dat de schade wordt geleden. De gevorderde rente over de hoofdsom zal daarom worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.23.

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [eisers] hebben gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en dat deze kosten niet verzekerd zijn onder de rechtsbijstandsverzekering. [gedaagden] betwisten dat laatste, maar de rechtbank is van oordeel dat die betwisting onvoldoende is gemotiveerd. [eisers] vorderen € 1.485,88 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat bedrag is volgens [eisers] gebaseerd op het tarief uit het Besluit. Omdat de rechtbank een lager bedrag in hoofdsom (in totaal € 60.718,83) toewijst, is het gevorderde bedrag hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank wijst daarom € 1.382,19 toe.

Proceskosten

4.24.

[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

142,26

- griffierecht

€

2.626,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2,00 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.374,26

4.25.

Het verweer van [gedaagden] dat [eisers] voor rechtsbijstand verzekerd zijn en dat daarom enkel het griffierecht moet worden toegewezen, wordt gepasseerd. Op grond van artikel 237 Rv wordt de partij die in het ongelijk wordt gesteld in de proceskosten veroordeeld. Die proceskosten worden begroot door de rechtbank en staan los van de vraag of de winnende partij voor deze kosten verzekerd is.

4.26.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 52.263,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 januari 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van € 1.382,19 voor buitengerechtelijke kosten,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van de reeds gemaakte kosten van € 7.455,50 voor het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid,

5.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van de reeds gemaakte kosten voor het aanvragen van de vergunning bij de gemeente Breda van € 1.000,00,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 5.374,26, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

[gedaagden] zijn wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.