Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/953
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 november 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 610.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam] , verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 2015 met een oppervlakte van 268 m2 op een perceel van 464 m2. Tevens beschikt de woning over een vrijstaande schuur.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 578.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 610.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: schending van artikel 40 Wet Pro WOZ?
3.3.
Gemachtigde van belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure heeft nagelaten de gevraagde gegevens aan hem toe te zenden. Hij doet hiermee een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Zijn stellingen komen er in feite op neer dat hij door dat nalaten beroep heeft moeten aantekenen om pas in beroep een goede onderbouwing van de gestelde waarde te krijgen.
3.4.
De heffingsambtenaar betwist het standpunt van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft als verweer aangevoerd dat het verzoek van belanghebbende onvoldoende specifiek was. Het was slechts een verwijzing in het bezwaarschrift naar een algemeen informatieblad dat gemachtigde voor alle zaken gebruikt.
3.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar mag de door hem verdedigde waarde volgens vaste jurisprudentie in elke fase van de procedure opnieuw onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft dat in dit geval in beroep gedaan door met het verweerschrift een nieuw waarderapport, in te dienen.
3.6.
De stellingen van de gemachtigde van belanghebbende zijn er kennelijk op gericht dat de conclusie van de uitspraak op bezwaar, ook wegens de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ onvoldoende is gemotiveerd en onderbouwd en dat dat gebrek hersteld wordt met een nieuw waarderapport. De rechtbank volgt dat niet. Allereerst geldt dat de in bezwaar nog onderbouwde waarde hoger was dan de beschikte WOZ-waarde en dat is in het in beroep overlegde waarderapport ook zo.
3.7.
Het beroep op schending van artikel 40 is Pro in algemene termen geformuleerd. Wel wordt gesteld dat er in bezwaar een taxatieverslag is toegestuurd, waarin niet bekend is gemaakt op welke wijze er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen en dat de heffingsambtenaar dit had kunnen aantonen met correctiepercentages of KOUDVL-factoren. Daarmee stelt gemachtigde echter niet dat die percentages of factoren al bekend waren of in stukken waren opgenomen die onder het bereik van artikel 40 van Pro de WOZ vielen, zodat deze grond onvoldoende specifiek is.
3.8.
De rechtbank overweegt verder nog het volgende. Bekend is dat het kantoor van gemachtigde een groot aantal cliënten in het land bijstaat en vele bezwaar- en beroepsprocedures voert. Daarop heeft gemachtigde ter zitting ook gewezen. De dienstverlening van het kantoor is voor de cliënten kosteloos. Het kantoor wordt gefinancierd met de opbrengsten uit (proces-)kostenveroordelingen. De rechtbank hecht eraan te overwegen dat daartegen natuurlijk geen wettelijke of morele bezwaren zijn.
3.9.
De rechtbank ziet ambtshalve dat de bezwaar- en beroepschriften veelal een gelijke opzet hebben. Vrijwel altijd wordt daarin ook gesteld dat artikel 40 WOZ Pro is geschonden. In enkele gevallen worden op de zaak toegespitste inhoudelijke gronden aangevoerd of wordt meer specifiek aangevoerd welke stukken al voor de uitspraak op bezwaar aanwezig waren en niet waren verstrekt.
3.10.
De rechtbank acht van belang dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft aangegeven dat cliënten in de meeste gevallen niet direct betrokken zijn bij de keuze om beroep in te stellen tegen een uitspraak op bezwaar en evenmin zijn betrokken bij de keuze om de waarde niet langer te betwisten. Zij worden door het kantoor van gemachtigde veelal niet actief geïnformeerd over de gang van zaken in de procedure en informeren veelal ook niet zelf daarnaar. Gemachtigde heeft niet gesteld dat dat in deze zaak wel zo is geweest.
3.11.
Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding om het beroep van gemachtigde van belanghebbende op schending van artikel 40 Wet Pro WOZ te honoreren. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.12.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 11 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.13.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 648.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.14.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de bouw van een groot aantal nieuwbouwwoningen nabij de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de nieuwbouwplannen reeds bekend waren op de waardepeildatum. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar en vindt het aannemelijk dat van de bouwactiviteiten geen (in aanmerking te nemen) waardedrukkend effect op de potentiële verkoopprijs van de woning van belanghebbende is uitgegaan, omdat de bouwactiviteiten in de nieuwbouwwijk voorzienbaar tot een einde zouden komen alsmede gezien het feit dat de bouwplannen reeds bekend waren op de waardepeildatum. Tot slot merkt de rechtbank op dat de gebruikte referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen als onderhavige woning.
3.15.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn de referentiewoningen in dezelfde straat in [plaats] gelegen en hebben ze allemaal een bouwjaar gelegen tussen 2001 en 2015. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft belanghebbende recht op een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke beslistermijn?
3.16.
Vervolgens beoordeelt de rechtbank het verzoek van belanghebbende om een vergoeding van de immateriële schade wegens de duur van de procedure. Belanghebbende heeft recht op een immateriële schadevergoeding indien er sprake is van een termijnoverschrijding. [1] Uitgangspunt is dat de behandeling niet binnen een redelijke termijn is geweest als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Ook hier kunnen bijzondere omstandigheden reden zijn om daarvan af te wijken
3.17.
Naar oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen recht op een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke beslistermijn. Gemachtigde heeft immers ter zitting aangegeven dat hun cliënten in het algemeen niet actief betrokken zijn bij de beroepsprocedure en door gemachtigde ook niet actief worden geïnformeerd over de gang van zaken in de procedure en ook zelf niet om informatie vragen, dat zij zelfs niet worden betrokken bij de keuze om de waarde niet langer te betwisten. Gemachtigde heeft niet gezegd dat dat in deze zaak anders is. De rechtbank is er ambtshalve mee bekend dat de gemachtigden van dit kantoor vrijwel altijd zonder hun cliënten verschijnen, zoals ook in dit geval. De rechtbank ziet hierin een aanleiding om af te wijken van de hiervoor genoemde regel en te oordelen dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat belanghebbende immateriële schade zou hebben geleden in de vorm van spanning en frustratie.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 4 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.