Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10111
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 voor belastingjaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 452.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van het object is verlaagd naar € 411.000 en de aanslag OZB is dienovereenkomstig verlaagd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] (de zoon van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1934) met een oppervlakte van 215 m² en een vrijstaande berging/schuur (18 m²) op een perceel van 387 m².
2.1.
De woning heeft de status van monument. De woning werd in het jaar 2023 niet bewoond, omdat de woning is verzakt.
2.2.
In de straat waaraan de woning ligt hebben in het verleden op meerdere momenten graafwerkzaamheden plaatsgevonden, onder meer voor vervanging/reparatie van de riolering en waterleiding. Om die reden is de woning verzakt.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 150.000 is. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift een waarde voor de woning van € 277.000.
3.2.
Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van de woning, is het beroep reeds om die reden gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 277.000 stand kan houden.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een waarde-onderbouwing overgelegd. De heffingsambtenaar heeft deze waarde-onderbouwing ter zitting nader toegelicht.
5.1.
De taxateur heeft de grondwaarde berekend aan de hand van de grondstaffel en de waarde van de grond vastgesteld op € 377.966. Voor belastingjaar 2021 heeft de rechtbank de waarde in goede justitie bepaald op een bedrag van € 225.000 en voor belastingjaar 2022 op een bedrag van € 265.000. [2] Omdat de grondwaarde van € 377.966 niet in lijn ligt met deze rechterlijke uitspraak, heeft de taxateur voor belastingjaar 2023 een indexering toegepast, en de waarde in verweer alsnog bepaald op € 277.000.
5.2.
De rechtbank acht aannemelijk dat door de leegstand sprake is van toename van verval van het gebouwde deel en dus van een waardedruk voor de opstal. Daartegen is het aannemelijk dat de waarde van de grond conform het algemene landelijke beeld blijft stijgen en hierdoor de WOZ-waarde toeneemt. Gezien de vastgestelde grondwaarde en de daarop toegepaste indexering is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.3.
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de gasleiding (in de straat) in 2023 is gebroken. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze breuk geen invloed heeft op de waardepeildatum van 1 januari 2023. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De gasleiding is op een later moment dan de waardepeildatum gebroken. Daarbij heeft belanghebbende niet onderbouwd dat dit tot een verdere verzakking heeft geleid.
5.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de bepleite waarde in het verweerschrift niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft de bepleite waarde in het verweerschrift aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de waardebeschikking wel dient te worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.2.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 277.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 8 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.