ECLI:NL:RBZWB:2024:7484

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10883552 \ CV EXPL 24-294

Vonnis van 19 juni 2024

in de zaak van

Stichting Leystromen

te Tilburg

eisende partij

hierna te noemen: Leystromen

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks

tegen

[gedaagde]

te [plaats]

gedaagde partij

hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.P. Harten

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 maart 2024;

- de aanvullende producties 48 t/m 50 van Leystromen;

- de aanvullende producties 4 t/m 6 van [gedaagde];

- de mondelinge behandeling ter zitting van 7 mei 2024, waarvan door de griffier

aantekeningen zijn gemaakt.

2.De feiten

Bij de beoordeling van het geschil gaat de kantonrechter uit van het volgende.

a. Leystromen is een zogeheten toegelaten instelling in de zin van artikel 19 lid 1 van de Woningwet.

Met ingang van 1 mei 2020 huurt [gedaagde] van Leystromen de (senioren)woning aan [adres].

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“
Artikel 2 De bestemming van het gehuurde

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen.

(…)

Artikel 6 De woonplaatskeuze van huurder

Huurder verklaart voor de uitvoering van de overeenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde. (…)”.

Overeenkomstig artikel 7 van de huurovereenkomst zijn op de huurovereenkomst de ‘Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’ van Leystromen van toepassing. In artikel 7 van die voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

“
7.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

7.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouding gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)

7.1

Indien tot het gehuurde een voor- zij en/of achtertuin hoort, dient huurder deze als tuin te gebruiken (…) en deze op een naar maatschappelijke opvattingen goede manier te onderhouden. (…)”

e) In de Basisregistratie personen (BRP) van de gemeente [plaats] werd [gedaagde] per

26 september 2023 ambtshalve uitgeschreven met de aantekening ‘Vertrokken onbekend waarheen’. [gedaagde] heeft hier bezwaar tegen gemaakt en bij de rechtbank een verzoek ingediend om een voorlopige voorziening te treffen. Dit verzoek is door de voorzieningenrechter afgewezen. Bij brief van 16 april 2024 heeft de gemeente [plaats] [gedaagde] bericht dat zij, na aangifte van vestiging in die gemeente door haar, in de BRP is ingeschreven.

3.Het geschil

3.1

Leystromen vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] wordt ontbonden;

II. [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen

vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, die woning te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en met inlevering van alle sleutels de woning ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen;

III. [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de

nakosten en het salaris en verschotten van de gemachtigde van Leystromen.

3.2

Aan haar vorderingen legt Leystromen ten grondslag dat [gedaagde] (ernstig) tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, met name omdat [gedaagde] niet werkelijk in het gehuurde woont en daarin niet haar hoofdverblijf heeft. Leystromen voert aan dat zij tot taak heeft om haar schaarse woningbezit op een eerlijke en evenredige wijze te verdelen. Het is onacceptabel dat haar woningen gehuurd worden door personen die deze zelf niet dringend nodig hebben. Bovendien wordt de leefbaarheid in de buurt aangetast wanneer huurders de woning niet zelf bewonen maar aanhouden voor andere zaken. Leystromen wil en moet tegen deze misstand optreden. De woning moet zo snel mogelijk weer beschikbaar komen voor iemand die deze dringend nodig heeft. Met de procedure beoogt Leystromen ook andere huurders te ontmoedigen een sociale huurwoning op deze wijze te gebruiken.

3.3

[gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat zij niet haar hoofdverblijf in de betreffende woning heeft en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, althans tot niet-ontvankelijk-heid van Leystromen, met veroordeling van Leystromen in de kosten van de procedure.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

1.
De algemene voorwaarden

1.1.

In haar conclusie van antwoord voert [gedaagde] als eerste aan dat zij de algemene voorwaarden waar Leystromen zich op beroept niet kent. Die voorwaarden zijn bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aan haar ter hand gesteld en Leystromen heeft haar op dat moment ook geen reële mogelijkheid geboden om daarvan kennis te nemen. Om die reden zijn de algemene voorwaarden vernietigbaar en moeten de vorderingen, voor zover die op de algemene voorwaarden zijn gestoeld, worden afgewezen, aldus [gedaagde], die in aansluiting daarop aanvoert dat de algemene voorwaarden ambtshalve moeten worden getoetst aan Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumenten-overeenkomsten.

1.2.

Vastgesteld wordt dat in artikel 7 van de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst nadrukkelijk is vermeld dat op die overeenkomst “
de bijgevoegde Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (…)” van toepassing zijn en verder dat “
Huurder verklaart deze te hebben ontvangen en van de inhoud kennis te hebben genomen.”. Een gelijkluidende bepaling is opgenomen in artikel 9 daaronder, waarin onder de dikgedrukte kop “
Bijlagen bij dit contract” is vermeld dat de algemene voorwaarden zijn bijgevoegd. Gezien het bepaalde in artikel 157 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) heeft de handtekening van [gedaagde] onder de huurovereenkomst waarin is opgenomen de mededeling(en) dat de bij die overeenkomst gevoegde algemene voorwaarden van toepassing zijn, in beginsel dwingende bewijskracht. Nu [gedaagde] geen tegenbewijs heeft aangeboden (artikel 151 lid 2 Rv) staat in rechte vast dat zij de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Van vernietiging van die voorwaarden omdat, zoals door haar bepleit, zij geen mogelijkheid heeft gehad om van de inhoud daarvan kennis te nemen kan daarom geen sprake zijn.

Ten overvloede wordt opgemerkt dat Leystromen in haar brieven aan [gedaagde] van

1 september 2022 en 3 augustus 2023 betreffende de verplichting om de tuin te onder-houden, heeft verwezen naar de algemene voorwaarden (dagvaarding, producties 16 en 34). [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd. Evenmin heeft zij gereageerd een eerdere e-mail van 22 maart 2022 waarin Leystromen schreef dat [gedaagde] conform de huurovereenkomst verplicht is om haar hoofdverblijf in de woning te houden (dagvaarding, productie 8). De vermelde verplichting is echter niet met zoveel woorden opgenomen in de huurovereen-komst, maar wel in artikel 7.4 van de algemene voorwaarden. Gelet hierop acht de kantonrechter het ook feitelijk onwaarschijnlijk dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet in het bezit van de toepasselijke algemene voorwaarden is gesteld.

1.3.

Het verweer, of beter: de mededeling van [gedaagde] dat het aan de kantonrechter is om de algemene huurvoorwaarden te toetsen aan Richtlijn 93/13 EEG kan er niet toe leiden dat die voorwaarden buiten de beoordeling van het geschil blijven. In het algemeen geldt dat de kantonrechter, wanneer die over de daartoe noodzakelijke gegevens – feitelijk en rechtens – beschikt gehouden is om, zo nodig ambtshalve, na te gaan of een contractueel beding valt onder Richtlijn 93/13 EEG en zo ja, te onderzoeken of dit beding oneerlijk is (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, rov. 3.5.3). Een beding wordt als oneerlijk beschouwd wanneer het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Richtlijn 93/13 EEG).

[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat de algemene voorwaarden bijzonder ingrijpen op haar persoonlijke levenssfeer en dat het zwaartepunt van de verplichtingen over en weer bij haar ligt. Daarin wordt zij niet gevolgd. Ervan uitgaande dat [gedaagde] niet beoogt de gehele set aan algemene voorwaarden te doen onderzoeken op bedingen die mogelijk oneerlijk zijn, maar haar verweer alleen is gericht tegen de bedingen in die algemene voorwaarden waar Leystromen zich in deze procedure op beroept, wordt overwogen dat niet valt in te zien waarom Leystromen bij de terbeschikkingstelling van het gehuurde niet mag verlangen dat [gedaagde] dit feitelijk bewoont, daarin haar exclusieve hoofdverblijf heeft en de daarbij horende tuin onderhoudt. Dat dit het evenwicht van rechten en verplichtingen ten nadele van haar verstoort onderbouwt [gedaagde] niet en is ook overigens niet aannemelijk.

2.
Tekortkoming

2.1.

Leystromen stelt dat [gedaagde] ernstig tekort schiet in de nakoming van de verplichtingen die zij op grond van de huurovereenkomst heeft. [gedaagde] woont niet in de woning, aldus Leystromen. [gedaagde] bestrijdt dit.

2.2.

Overwogen wordt dat op grond van de huurovereenkomst en meer in het bijzonder artikel 7.4 van de daarop toepasselijk algemene voorwaarden [gedaagde] gehouden is om de woning daadwerkelijk te bewonen en aldaar haar hoofdverblijf te hebben. Daaronder moet worden verstaan het gebruiken van de woning als woonstede, dat wil zeggen een plaats waar men met zijn eigendommen verblijft en waar men niet vandaan gaat zonder de intentie om daarnaar terug te keren (artikel 1:10 BW). [gedaagde] bestrijdt niet dat deze verplichting op haar rust.

In het geval dat wordt vastgesteld dat [gedaagde] na het sluiten van de huurovereenkomst gedurende langere tijd niet in de woning heeft gewoond en daar haar hoofdverblijf heeft gehad is sprake van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zo’n tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt en kan op grond van artikel 6:265 lid 1 BW leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Anders dan [gedaagde] betoogt is dat ook het geval indien zij na een periode van niet-bewonen thans weer wel in het gehuurde woont. Een (hernieuwde) ingebrekestelling is niet nodig. En voor zover dat zoals [gedaagde] in haar conclusie van antwoord (§ 5) bepleit, wel het geval zou zijn, is zij door middel van de in de brief van Leystromen van 26 april 2023 vervatte ingebrekestelling (dagvaarding, productie 31) in verzuim gebracht.

2.3.

Of de wijze waarop het gehuurde door [gedaagde] werd en wordt bewoond daadwerkelijk moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst zoals Leystromen wil en waartegen [gedaagde] zich dus verzet, zal in een later stadium van de procedure worden beoordeeld. Gezien het verweer van [gedaagde] is het de kantonrechter namelijk nog niet voldoende duidelijk dat [gedaagde] gedurende een langere tijd niet in de woning woonachtig is (geweest) en daar haar hoofdverblijf heeft (gehad). [gedaagde] zal daaromtrent nadere gegevens moeten verschaffen. Dat dit van [gedaagde] wordt verlangd vloeit voort uit de verzwaarde stel- en motiveringsplicht. Die houdt in dit geval in dat nu Leystromen gemotiveerd stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst overtreedt doordat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad), de bewijslast van het ontbrekende hoofdverblijf op Leystromen blijft rusten, maar van [gedaagde] mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Leystromen teneinde Leystromen aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2019:1109, rov 3.11).

2.4.

De bevindingen van Leystromen zoals zij die in de dagvaarding heeft weergegeven kunnen de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde] niet in het gehuurde woonachtig is, of althans lange tijd niet is geweest, en zij aldaar niet haar hoofdverblijf heeft (gehad).

Naar aanleiding van door Leystromen ontvangen signalen omtrent het gebruik van de woning heeft een medewerker van Leystromen in de periode maart 2022 – augustus 2023 talloze malen vergeefs aan de deur gestaan. Op haar verzoeken, door middel van in de brievenbus achtergelaten kaartjes, om met haar contact op te nemen werd niet of niet adequaat gereageerd. Nimmer heeft deze medewerker [gedaagde] in of bij het gehuurde aangetroffen. Eenmaal is de medewerker op afspraak in de woning geweest. Van de dochter van [gedaagde] die daarbij aanwezig was mocht de medewerker de slaapkamers niet zien, noch mocht zij in de koelkast kijken. Werklieden hebben door Leystromen gegeven opdrachten niet kunnen uitvoeren omdat de deur niet werd geopend en afspraken met de dochter van [gedaagde] door haar niet werden nagekomen. Tijdens een controlebezoek van de wijkagent op 2 mei 2023 verklaarde de dochter van [gedaagde] “
dat moeder af en toe naar de woning komt”. De overeenkomst met een energieleverancier werd ook op naam van de dochter afgesloten. Eerder, in december 2021, had Leystromen van netbeheerder Enexis bericht ontvangen dat de aansluiting van het gehuurde zou worden onderbroken omdat er geen contract met een leverancier was. De gemeente [plaats] heeft [gedaagde] uitgeschreven uit de BRP. Meerdere omwonenden hebben schriftelijk verklaard dat zij [gedaagde] een heel lange periode (tot 3 jaren) niet in of om de woning hebben gezien. Wel zien zij soms andere mensen de woning in- en uitgaan. Verder wordt de tuin niet geregeld onderhouden, aldus Leystromen.

2.5.

[gedaagde] stelt daar vooralsnog weinig tegenover. Eenmaal, in een e-mail van 21 maart 2022, heeft zij aan Leystromen geschreven dat zij ziek was en zich richtte op haar fysieke herstel. Tevens vroeg zij om haar privacy te respecteren. [gedaagde] liet in het midden wat zij lichamelijk mankeerde en waarom zij de deur niet openende telkens wanneer de medewerker van Leystromen aanbelde, noch waarom zij deze medewerker niet belde op het telefoonnummer dat die op de in de brievenbus achtergelaten kaartjes had genoteerd. [gedaagde] heeft ook geen duidelijke verklaring gegeven voor de omstandigheid dat niet zijzelf maar haar dochter een keer deze medewerker van Leystromen, en op een ander moment de wijkagent, in de woning ontving. Zij betwist alleen dat haar dochter tegen de wijkagent heeft gezegd dat ‘
moeder af en toe naar de woning komt’. Een uitnodiging per

e-mail van 11 januari 2023 om ten kantore van Leystromen in gesprek te gaan over het (niet-) bewonen van de woning sloeg haar advocaat af met de mededeling dat [gedaagde] dit geestelijk niet aankon. Verder zou [gedaagde] de meldingen van buren en de vele huisbezoeken van de medewerker van Leystromen als zeer belastend ervaren en dit als een inbreuk op haar persoonlijke levenssfeer zien, waardoor zij heel veel stress ervaart. Dit kan echter niet haar verweer dat zij wel in de woning verblijft ondersteunen. Integendeel. De vraag dringt zich op waarom [gedaagde] niet op eerste verzoek openheid van zaken geeft en zich daarmee stress of ander ongerief bespaart.

[gedaagde] wijst er verder op dat Enexis in 2021 de woning opnieuw heeft aangesloten maar uit de door haar overgelegde e-mails blijkt niet waarom Enexis dat heeft gedaan. Mogelijk was dat onder dreiging van een kort gedingprocedure en/of als gevolg van de leverings-overeenkomst die de dochter van [gedaagde] inmiddels (per 11 december 2021) had gesloten. Het was in elk geval niet naar aanleiding van een rechterlijke uitspraak. Ook aan de hernieuwde inschrijving in de BRP van de gemeente ligt geen rechterlijke uitspraak ten grondslag. Uit de brief van de gemeente [plaats] van 16 april 2024 blijkt dat de inschrijving volgt op een aangifte van [gedaagde] van vestiging in de gemeente, zodat hieruit niet geconcludeerd kan worden dat de eerdere uitschrijving uit de BRP onterecht was. Verder brengt ook [gedaagde] schriftelijke verklaringen van bekenden in het geding. Daaruit moet volgen dat zij wel in het gehuurde woonachtig is. En tenslotte legt zij een afschrift over van haar bankrekening waarin de transacties in de - relatief beperkte - periode van 2 november 2023 t/m 31 januari 2024 zijn weergegeven.

2.6.

Op grond van de door [gedaagde] in de procedure gebrachte gegevens kan niet worden vastgesteld dat zij in het gehuurde woont en dat zij aldaar haar hoofdverblijf heeft en dat ook altijd heeft gehad. Niettemin moet worden onderkend dat tegenover het belang van Leystromen om haar schaarse woningvoorraad alleen ter beschikking te houden voor personen die daadwerkelijk in haar woningen wonen en daarin hun hoofdverblijf hebben, het woonbelang van [gedaagde] staat. Gezien haar verweer valt niet uit te sluiten dat zij wel steeds in het gehuurde heeft gewoond, of in ieder geval thans daarin woont. Op dit moment voert het daarom te ver om op basis van hetgeen Leystromen naar voren heeft gebracht de vorderingen toe te wijzen.

2.7.

De kantonrechter is echter wel van oordeel dat [gedaagde] op dit moment niet heeft voldaan aan haar verzwaarde stel- en motiveringsplicht. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om daar bij akte alsnog nadere invulling aan te geven. Zij kan dit doen door het overleggen van bescheiden. Die bescheiden kunnen bijvoorbeeld bestaan uit contracten met energieleveranciers of andere partijen die goederen of diensten aan de woning van [gedaagde] leveren, bewijzen van inschrijving als patiënt bij medische hulpverleners en bewijzen van behandelafspraken, correspondentie van instanties, betalingsbewijzen van door [gedaagde] in [plaats] gedane uitgaven, et cetera (het betreft hier geen uitputtende opsomming).

2.8.

Hiervoor zal de zaak worden verwezen naar de rol. Leystromen zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren. Daarna zal de kantonrechter de zaak verder beoordelen, waarbij ook de vraag of bewijslevering dient plaats te vinden beoordeeld zal worden.

2.9.

Iedere verdere beslissing wordt thans aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

- bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 3 juli 2024voor het nemen van een akte door [gedaagde] zoals bedoeld in 4.10;

- verstaat dat Leystromen twee weken nadien daarop zal kunnen reageren;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.