Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10530
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] verbonden aan [organisatie]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 276.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 2], werkzaam bij [organisatie] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur 1].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één kap woning (bouwjaar 1951) met een woonoppervlakte van 60 m2. De woning beschikt over twee afzonderlijke aanbouwen aan de woonruimte, een serre, een aangebouwde berging, een tuinhuis en één dakkapel. De woning ligt op een perceel van 281 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 251.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 276.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning.
3.4.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
3.5.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens voor wat betreft de grondstaffels, de indexeringspercentages en de correctiepercentages niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
3.6.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
3.7.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de grondstaffels, de indexeringspercentages en de correctiepercentages niet heeft toegezonden aan belanghebbende. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de opgevraagde gegevens niet nodig zijn geweest in het kader van het opstellen van het bezwaarschrift miskent doel en strekking van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat belanghebbende tijdens de hoorzitting nogmaals had moeten verzoeken om de gegevens vindt geen steun in de jurisprudentie. [2]
3.8.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
3.9.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
3.10.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.11.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.12.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 28 november 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.13.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 283.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.13.1.
Gemachtigde stelt namens belanghebbende ter zitting dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] niet bruikbaar is als referentiewoning, aangezien deze woning te ver gelegen van de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar is hier niet op ingegaan en heeft dus ook niet toegelicht waarom de woning toch geschikt is om te dienen als referentiewoning. Gelet daarop en nu de rechtbank met belanghebbende constateert dat de verkoopdatum te ver gelegen is van de waardepeildatum, laat de rechtbank deze referentiewoning buiten beschouwing t. Hierdoor blijven alleen de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] over als basis voor de onderbouwing van de waarde van de woning.
3.14.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruikersoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet. De rechtbank concludeert dat deze twee referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.15.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in onvoldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
3.16.
Nu de verkoopprijs van de woning aan de [referentiewoning 3] niet wordt meegenomen, resteren enkel de prijzen per vierkante meter van de woningen aan [referentiewoning 1] (€ 1.705,00) en [referentiewoning 2] (€ 1.166,99), waardoor de prijs per vierkante meter zodanig veel lager wordt, dat de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat de waarde te hoog is vastgesteld, behoeven de overige beroepsgronden geen verdere bespreking meer.
3.17.
De rechtbank merkt ten overvloede nog op dat van de heffingsambtenaar mag worden verwacht dat hij ten minste inzicht biedt in de gemaakte keuzes, aannames en gegevens die hebben geleid tot de door hem voorgestane waarde. [4] De rechtbank wijst erop dat in dit kader met de manier waarop de matrix is opgebouwd, niet voldoende inzichtelijk is gemaakt met welke factoren en op welke manier rekening is gehouden met onder andere de gedateerdheid van de woning en het bouwjaar.
3.18.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.19.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 251.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.20.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 261.000.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624 [5] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (2 punten maal € 875). Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998.
4.3.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [6]
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 261.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 14 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.