Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4522
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 248.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1974.
2.1.
Ter zitting is onweersproken gesteld dat het gaat om een woning met een oppervlakte van 120 m², inclusief een dakkapel van 3m² en een aanbouw van de woonruimte van 10 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden?
3.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren) toe te zenden en dat de heffingsambtenaar de grondstaffel ten onrechte niet ter inzage heeft gelegd. Volgens belanghebbende handelt de heffingsambtenaar daarmee in strijd met artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 6:17 van Pro de Awb in samenhang met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
3.3.
De heffingsambtenaar stelt dat hij voldaan heeft aan het inzichtelijk maken van de onderbouwing van de waarde door de betreffende stukken voorafgaande aan de hoorzitting ter inzage te hebben gelegd. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit artikel 7:4 van Pro de Awb en artikel 6:17 van Pro de Awb geen toezendplicht. Toezending van stukken op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt volgens de heffingsambtenaar niet verder dan tot verstrekking van het taxatieverslag en, alleen voor zover de grondwaarde in geschil is, de grondstaffel.
3.4.
De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
3.5.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. [1] Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. [2] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar uitsluitend het taxatieverslag, met gegevens van vergelijkingsobjecten, verstrekt. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot die – in dit geval – als vermeld in het taxatieverslag. Het gaat om de op dat moment beschikbare gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte grondstaffel, taxatiekaart en KOUDV- en liggingsfactoren toe. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dit nagelaten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
3.6.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 255.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6] en [adres 7], te [plaats]. Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruikte referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezige brandgang, de schimmelvorming in de woning, het achterstallig onderhoud en de gedateerdheid van de voorzieningen.
3.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door aan aparte onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals dakkapellen en aanbouwen, afzonderlijk waarden toe te kennen, de verkoopprijzen van de referentiewoningen te corrigeren naar de waardepeildatum en een correctie toe te passen wegens verschillen in perceel- en woonoppervlakte. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar bij de woning van belanghebbende een correctie toegepast vanwege het verschil in voorzieningenniveau.
Voor wat betreft de schimmelvorming, het achterstallig onderhoud en de gedateerde voorzieningen merkt de rechtbank op dat, met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s, de rechtbank niet tot de conclusie komt dat een lagere factor dient te worden toegepast.
Met betrekking tot de brandgang overweegt de rechtbank dat niet aannemelijk is geworden dat de referentiewoningen niet over een brandgang beschikken. In dit geval leidt de aanwezigheid van de brandgang naar het oordeel van de rechtbank niet tot een waardevermindering, omdat deze omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dus ook in de op basis van deze verkoopprijzen vastgestelde waarde van de woning.
3.13.
Daarnaast stelt belanghebbende dat de prijs per eenheid (hierna: PPE) van de woning van belanghebbende, in de matrix behorende bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar, onjuist is berekend. Deze onjuiste berekening zorgt ervoor dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende.
3.14.
De rechtbank volgt het betoog van belanghebbende dat in de matrix de prijs per eenheid (PPE) van het object onjuist is berekend. Uit de matrix volgt dat een correctie van 15% dient te worden toegepast voor het ondergemiddelde voorzieningenniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft terecht in zijn waardevaststelling rekening gehouden met een correctie voor afnemend grensnut, maar heeft vervolgens nagelaten hierop de correctie voor het voorzieningenniveau toe te passen. Op de zitting heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat hij het afnemend grensnut op dezelfde wijze als de heffingsambtenaar heeft berekend. Uit de berekening van belanghebbende blijkt dat de berekening van de heffingsambtenaar in de matrix puur en alleen ziet op het afnemend grensnut en dat geen rekening is gehouden met de correctie voor het voorzieningenniveau. Indien hier wel rekening mee wordt gehouden, leidt dit tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde.
De rechtbank merkt hierbij nog op dat, anders dan belanghebbende stelt, de PPE van de aanbouw niet gelijk is aan de PPE van het hoofdgebouw. Bij de aanbouw is immers geen sprake van een onder-gemiddeld voorzieningenniveau.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.16.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 199.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft een berekening van de door hem bepleite waarde van € 199.000 gemaakt. De rechtbank acht deze berekening onvoldoende, nu een nadere onderbouwing daarvan, bijvoorbeeld aan de hand van een door een onafhankelijke taxateur opgesteld taxatierapport, ontbreekt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.17.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 229.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 229.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624 [4] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (2 punten maal € 875). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998.
4.2.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 229.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 27 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is niet in staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.