Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10074
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , België, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Sluis).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 330.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. T.C.A. Houkes.
1.5.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 29 augustus 2024 aan belanghebbende op het door hem opgegeven postadres [adres] te [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 4 september 2024 is afgehaald bij een PostNL-locatie. Daarnaast heeft belanghebbende zich aangemeld voor digitale toegang en heeft hij op 4 september 2024 toegang gekregen tot het digitale dossier van dit beroep inclusief de uitnodiging voor de zitting. De rechtbank is daarom van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is bekendgemaakt en op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement op de 7e etage
van een appartementencomplex (bouwjaar 1996), met een oppervlakte van 79 m2, een onderpandige garage en een dakterras/balkon.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 330.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 september 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 350.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.2.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor verkocht. Met name [referentiewoning 2] is zeer goed vergelijkbaar. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de onderpandige garage en het dakterras/balkon is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van [referentiewoning 2] is een correctie toegepast voor de afwijkende factor voor voorzieningen. Daarnaast zijn correcties toegepast op de waarde van de gebruiksoppervlakte van de (referentie)woningen als sprake is van een afwijkende ligging ten opzichte van de woning.
6.4.
Belanghebbende stelt dat de woningen [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] , [referentiewoning 6] , [referentiewoning 7] en [referentiewoning 2] dezelfde oppervlakte en indeling hebben en dat aan die woningen een veel lagere WOZ-waarde toebedeeld is. De heffingsambtenaar stelt dat uitgegaan moet worden van de marktwaarde op basis van gerealiseerde verkooptransacties, en met hantering van de vergelijkingsmethode.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [2]
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dus dat sprake is van gelijke gevallen. Hij heeft echter geen stukken overgelegd waaruit de lagere WOZ-waarde van deze woningen per waardepeildatum 1 januari 2022 blijkt. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de WOZ-waarden van de identieke woningen per 1 januari 2022 alle op € 330.000 of € 331.000 is vastgesteld, maar heeft zij daartoe evenmin onderbouwende stukken overgelegd. Op basis van de stukken in het dossier kan daarom niet worden vastgesteld dat de waarde van de woning hoger is dan de meerderheid van de gelijke gevallen. Dit betekent dat deze beroepsgrond van belanghebbende niet slaagt.
6.5.
Belanghebbende voert verder aan dat de woning weliswaar te koop staat voor € 449.000, maar dat dit te hoog is. De woning staat al meer dan een jaar te koop, er is slechts één kijker geweest en er is nog geen bod uitgebracht. De verkoopprijs is daarnaast inclusief meubilair en alle apparatuur. De heffingsambtenaar stelt dat de verkoopprijs slechts als indicatie is genoemd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde terecht heeft onderbouwd middels de vergelijkingsmethode. De verkoopprijs kan een indicatie zijn dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, maar is niet van doorslaggevende betekenis.
6.6.
De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 6 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.