Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5114
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 oktober 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 445.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1993.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager is dan de vastgestelde waarde van € 445.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 445.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Materieel: toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Onderbouwing van de heffingsambtenaar: eigen aankoopcijfer
4.2.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 11 februari 2020 betaalde aankoopprijs van € 445.000.
4.4.
Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie, omdat hij zich bij de verkoop niet bewust was van een aantal gebreken en achterstallig onderhoud, zoals rotte kozijnen en een niet werkend doucheputje.
4.5.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning op 11 februari 2020 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. Hoewel de rechtbank zich kan voorstellen dat belanghebbende onder druk stond om een nieuwe woning te vinden en daardoor wellicht minder goed om zich heen heeft gekeken tijdens het bezichtigen, gaat het hier om gebreken die als kenbaar beoordeeld moeten worden. Kennelijk was belanghebbende bereid om deze koopprijs te betalen voor de woning inclusief gebreken en achterstallig onderhoud, althans zonder goed om zich heen te kijken. Dat komt voor riscio van belanghebbende als koper. Het betekent in ieder geval niet dat de koopprijs niet marktconform is. De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in het standpunt dat de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderhoudstoestand van de woning. Indien de waarde bepaald wordt op grond van het eigen aankoopcijfer, is de kwalificatie van de onderhoudstoestand niet relevant. De onderhoudstoestand is wel relevant bij waardebepaling op basis van de vergelijkingsmethode, maar die methode is hier – op goede gronden – niet gehanteerd.
4.6.
De overige gronden van belanghebbende brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch