Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5166
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 373.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1979 met een gebruiksoppervlakte van 131 m², voorzien van een aanbouw, een berging en een garage op een perceel van 182 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: ontvankelijkheid van het beroep
3.1.
Ingevolge artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken. Deze termijn vangt ingevolge artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen aan op de dag na die van dagtekening van een uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van bekendmaking. Een uitspraak wordt op de voorgeschreven wijze bekendgemaakt door verzending van die uitspraak per post. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend op 19 september 2022. Belanghebbende stelt echter dat de uitspraak op bezwaar pas op 24 september 2022 is ontvangen. De heffingsambtenaar weerspreekt de ontvangst op deze datum niet, waardoor de beroepstermijn is aangevangen op 25 september 2022. Het beroepschrift is gedateerd op 3 november 2022 en op 8 november 2022 ontvangen door de rechtbank. Hiermee is het beroepschrift op tijd ontvangen door de rechtbank en is het beroep ontvankelijk. Dat betekent dat de rechtbank het beroep inhoudelijk kan beoordelen.
Materieel: beoordeling van de vastgestelde waarde
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 373.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Materieel: toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in de beroepsprocedure een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat door [taxateur 2] is opgemaakt.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 373.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn alle referentiewoningen in het zelfde jaar gebouwd als de woning en is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen (nagenoeg) gelijk aan die van onderhavige woning. Bovendien zijn de referentiewoningen in dezelfde straat dan wel in hetzelfde blok gelegen als de woning. Ook zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
Belanghebbende voert aan dat er bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de verkeerssituatie in hun straat. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat sprake is van verkeersoverlast. De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat daarvan sprake is. Twee van de drie referentieobjecten bevinden zich in dezelfde straat als de woning van belanghebbende en zijn slechts enkele huisnummers verderop gelegen. Deze referentiewoningen hebben daarmee dezelfde verkeersoverlast, waardoor die overlast reeds verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat daarmee met de verkeersoverlast voldoende rekening gehouden is.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de aanbouw, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend.
4.9.
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat bij de verkoopprijzen van de referentiewoningen rekening gehouden moet worden met eventuele roerende zaken die in de verkoopprijs zijn meegeteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat dat ook gebeurt en dat de verkoopprijzen die voor de vergelijking gebruikt zijn de bedragen zijn zonder eventuele meeverkochte roerende zaken. De uitleg van de heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank voldoende om het standpunt van belanghebbende te weerleggen.
4.10.
Belanghebbende heeft ten slotte verwezen naar de WOZ-waarde van enkele andere woningen, waaronder die van de woning van de buren, om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde bepaald worden aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde van andere woningen is een afgeleide van andere verkoopcijfers. Het is dus geen concreet verkoopcijfer en daarmee is de WOZ-waarde van andere woningen niet relevant. Voor zover belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, is niet gebleken dat sprake is van gelijke situaties, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.