Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11785
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 169.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 1982 met een oppervlakte van 85 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 331 m2. De woning heeft een garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 131.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 169.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 wet Pro WOZ
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, namelijk de zogenaamde correctiepercentages, objectonderdelen en indexeringspercentages, niet heeft overgelegd. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Indexeringspercentages vallen naar het oordeel van de rechtbank niet onder deze toezendplicht. De rechtbank volgt daarin de jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin is overwogen dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40 tweede Pro lid van de Wet WOZ vallen. [1]
6.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van de gegevens met betrekking tot correctiepercentages en objectonderdelen. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan.
6.3.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door een taxatierapport te verstrekken, waarop de correctiepercentages en objectonderdelen van de vergelijkingspanden beschreven staan. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
6.4.
Wel kan de schending van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ aanleiding zijn voor het toekennen van een proceskostenvergoeding en/of het griffierecht. Gelet op hetgeen belanghebbende in het beroepschrift heeft gesteld over de in zijn ogen foutieve waardering van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende ook beroep zou hebben ingesteld wanneer de heffingsambtenaar de correctiepercentages en objectonderdelen wel in bezwaar zou hebben toegezonden. De rechtbank ziet namelijk geen verband tussen het niet toezenden van die correctiepercentages en objectonderdelen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht. Het is immers aannemelijk dat belanghebbende die kosten ook zou hebben gemaakt zonder de schending van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 9 juli 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 175.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de garage, aanbouw en berging zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoning zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De grondwaarde van de referentiewoningen is gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. De woning is gemiddeld gewaardeerd met factor 3 ten aanzien van de KOUDV-factoren.
7.7.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van enkele beglazing. Dit zorgt volgens belanghebbende voor een lagere WOZ-waarde, omdat het minder energie-efficiënt is en potentieel hogere stookkosten met zich meebrengt. De heffingsambtenaar bepleit dat er op geen enkele wijze aannemelijk is gemaakt dat er sprake is van enkele beglazing of een ondergemiddeld duurzaamheidsniveau. De woning is vergeleken met referentiewoningen die iets later gebouwd zijn. Jaren 80 woningen ten opzichte van jaren 60 woningen zijn niet beter geïsoleerd dan onderhavige woning. Het duurzaamheidsniveau is hierdoor voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkopen, waardoor er geen aanleiding bestaat om vast te stellen dat de waarde te hoog is beschikt. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Uit geen van de stukken van belanghebbende blijkt dat er in de gehele woning enkele beglazing aanwezig is. Deze beroepsgrond slaagt daarom dus niet.
7.8.
Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en badkamer van meer dan 20 jaar oud. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Eventuele kopers hebben de voorkeur voor nieuwe of gemoderniseerde keukens en badkamers. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat uitgegaan wordt van een standaard voorzieningenniveau dat past bij de groep objecten in relatie tot het bouwjaar. Gemachtigde somt een aantal mogelijke gevolgen op, maar levert hiervoor geen enkele onderbouwing aan. De aangeleverde foto’s geven geen blijk van voorzieningen die niet meer functioneel of in goede staat zijn en de waarde dusdanig drukken dat daarmee in de waardebepaling rekening gehouden dient te worden. Daarnaast is de uitvoering van een keuken of badkamer sterk verbonden aan persoonlijke voorkeuren. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. Uit geen van de stukken van belanghebbende blijkt dat de voorzieningen in de woning lager gewaardeerd moeten worden dan factor 3. De voorzieningen zijn gelijk aan die van de referentiewoningen. Referentiewoning 2 heeft factor 4 gekregen ten aanzien van de voorzieningen.
7.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is en gelet op het bepaalde in rechtsoverweging 6.4, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Garb, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.