Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11152
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 525.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: [taxateur].
1.5.
Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 22 augustus 2024 aan belanghebbende op het opgegeven adres [adres 1], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Op 10 september 2024 is de envelop met de aangetekend verzonden uitnodiging door de rechtbank retour ontvangen. Daarop staat vermeld dat het aangetekend verzonden stuk retour is gezonden omdat het niet is afgehaald. Controle in de Basisregistratie Personen geeft aan dat belanghebbende op het moment van verzending van de uitnodiging op het genoemde adres woonachtig was. De uitnodiging is op 10 september 2024 nogmaals per gewone post aan belanghebbende gezonden. [1] De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1910 met een oppervlakte van 180 m² op een perceel van 355 m2. De woning heeft een kelder, een aangebouwde garage, een vrijstaande berging en een overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 476.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 525.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 27 augustus 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 525.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen te [plaats]. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende voert in zijn beroepschrift aan dat door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn onder meer vanwege verschillen in bouwjaar en ligging. Belanghebbende heeft daarom andere woningen aangedragen die volgens hem beter vergelijkbaar zijn. Belanghebbende erkent dat deze niet zijn verkocht, maar meent dat mag worden verwacht dat een taxateur deze woningen, ook zonder verkoopcijfers, kan taxeren. Belanghebbende vindt het verder niet wenselijk dat de heffingsambtenaar tijdens de procedure wisselt van referentiewoningen.
4.6.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde volgens vaste jurisprudentie in elke fase van de procedure opnieuw mag onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft dat in dit geval in beroep gedaan door met het verweerschrift een waardematrix in te dienen, waarin de eerder in het taxatieverslag en in de bezwaarfase genoemde vergelijkingswoningen zijn vervangen. De rechtbank acht de in de beroepsfase gebruikte referentiewoningen voor wat betreft bouwperiode, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen liggen in dezelfde straat als de woning of in het verlengde daarvan. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De door belanghebbende voorgestane referentiewoningen zijn niet bruikbaar omdat deze niet zijn verkocht (zie 4.1).
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde bij referentiewoning [adres 2] en [adres 3] is gecorrigeerd met 20% vanwege de ligging (factor 4). Aan de bijgebouwen van de referentiewoningen en de woning zijn afzonderlijke waarden toegekend. Zowel de woning als de referentiewoningen zijn gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau, zodat daarvoor geen correctie hoeft plaats te vinden. Wel heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in gebruiksoppervlak van de referentiewoningen ten opzichte van dat oppervlak van de woning.
Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
4.8.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen. Belanghebbende wijst daarbij op de omstandigheid dat de WOZ waarde in voorgaand jaar ook al fors is verhoogd (23%). Belanghebbende meent daarom dat een 0% verhoging voor het onderhavige belastingjaar redelijk is.
4.9.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt hem naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 11 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.