Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5439
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 november 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 267.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] , verbonden aan het nieuwe WOZ-bureau. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1960 met een gebruiksoppervlakte van 98 m², voorzien van een aanbouw en gelegen op een perceel van 344 m2. Daarnaast beschikt de woning over een berging, garage en overkapping.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 213.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 267.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel: artikel 40 Wet Pro WOZ
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden. De rechtbank is van oordeel dat met het verstrekken van het taxatieverslag de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Belanghebbende heeft daarna tijdens de bezwaarprocedure, in het bijzonder tijdens het hoorgesprek, niet meer gevraagd om nadere informatie of specifieke stukken. De rechtbank oordeelt daarom dat er geen sprake is van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Materieel: toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 269.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn de referentiewoningen, evenals de woning, een 2-onder-1-kapwoning en zijn ze in een vergelijkbaar bouwjaar gebouwd. Voorts hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte als de woning. Ook zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
Belanghebbende is van mening dat het voorzieningenniveau van de woning gekwalificeerd dient te worden met een ‘twee’ in plaats van een ‘drie’. De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt niet voldoende onderbouwd is in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar. De stelling van belanghebbende dat het voorzieningenniveau net als voor de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 4] weegt niet op tegen het deskundige standpunt van de taxateur, die aangeeft dat de voorzieningen van deze twee referentiewoningen een lager niveau hebben dan die van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de aanbouw, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. Het standpunt van belanghebbende dat gerekend zou moeten worden met eenheidsprijzen voor correctie volgt de rechtbank niet. Juist uit de correctie ervan volgt dat er rekening gehouden wordt met verschillen tussen de verschillende referentiewoningen. Dat de ene woning in verhouding tot een andere referentiewoning wat duur of juist wat goedkoop is verkocht, maakt niet dat er gecorrigeerd moet worden op de verkoopprijs. Dergelijke prijsverschillen worden ook verdisconteerd doordat er gerekend wordt met drie referentiewoningen waar een gemiddelde prijs uit komt.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.