Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12454
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023. [1]
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 303.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit deelgenomen. Belanghebbende was niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 180.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep een waarde van € 189.000.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 189.000 aannemelijk heeft gemaakt. Dit betekent dat de waarde van de woning wordt verminderd van het bedrag van € 303.000 in de uitspraak op bezwaar naar € 189.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning. Verder staat het de heffingsambtenaar vrij in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw (nader) te onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.3.
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling in beroep onderbouwd met een taxatiematrix. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 189.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle in [plaats].
3.4.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type, ligging, bouwperiode en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
3.5.
De verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van grondstaffels. Aan de bijgebouwen, overkappingen en aanbouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft ten aanzien van de referentiewoningen geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel leiden. Belanghebbende heeft wel vermeld dat hij een eigen taxatie heeft laten uitvoeren die uitkwam op een verkoopwaarde van € 180.000 maar hij heeft die taxatie niet ter onderbouwing van zijn stellingen in beroep overgelegd.
Waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar
3.6.
De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De werkwijze van de heffingsambtenaar is in overeenstemming met de wettelijke voorschriften. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat ook geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of trends in de markt. Het betoog van belanghebbende dat een verhoging van net geen 70% de WOZ-waarde in een jaar tijd wettelijk niet mogelijk is, slaagt daarom niet.
3.7.
Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen heeft, is zij van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning € 189.000 is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond omdat de waarde van de woning zal worden verminderd tot € 189.000. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 189.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, op 25 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.