Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9691
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 273.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft beroep op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de echtgenote van belanghebbende [naam 1] vergezeld van [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [naam 4] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 200.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 273.000.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
2.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
2.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling in beroep onderbouwd met een taxatiematrix. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 273.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.5.
Belanghebbende heeft niet bestreden dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens belanghebbende moet de woning (ook) vergeleken worden met soortgelijke woningen in de omgeving die niet verkocht zijn. Voor de vergelijking kan de WOZ-waarde van die woningen worden gebruikt, aldus belanghebbende.
2.6.
De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen moeten dus verkocht zijn rondom de waardepeildatum. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
2.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, ligging en bouwperiode voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
2.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen en van de percelen.
KOUDV-beoordeling en indexering
2.9.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat waarin de woning verkeert. Achterstallig onderhoud, afbrokkelende buitenmuren, scheurvorming, vochtproblemen en een slecht energielabel zijn waardeverlagende aspecten waarvoor correcties moeten worden toegepast, aldus belanghebbende. Ook meent belanghebbende dat de grondprijs niet juist is geïndexeerd.
2.10.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat rekening is gehouden met door belanghebbende genoemde gebreken door de kwaliteit van de woning te kwalificeren als onder gemiddeld (factor 2) en het onderhoud en de voorzieningen als gemiddeld (factor 3) en de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoningen te kwalificeren als boven gemiddeld (factor 4). Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht welke indexeringscijfers zijn gebruikt. Met deze toelichting heeft de heffingsambtenaar de waardering van de KOUDV-factoren, de m²-prijzen en de waarde van de woning in de matrix in voldoende mate onderbouwd.
2.11.
Belanghebbende heeft zijn stelling dat een hogere correctie moet worden toegepast niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s of een taxatierapport. De stelling van belanghebbende dat een flinke investering nodig is om de woning aan de huidige wooneisen te laten voldoen is niet relevant. De waarde van de woning wordt immers bepaald op basis van de staat van de woning op het moment van de waardebepaling. Ook de verwijzing van belanghebbende naar de WOZ-waardes van de in dezelfde straat gelegen woningen is niet relevant. De WOZ-waardes van andere woningen zijn namelijk geen gegevens waaraan bij de waardebepaling van belanghebbendes woning belang kan worden gehecht. De waarde van de woning moet zoals hiervoor in 2.2 is overwogen op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald worden, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. De WOZ-waardes, waarnaar belanghebbende verwijst, zijn geen door de markt bepaalde verkoopprijzen.
2.12.
Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen heeft, is zij van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op zorgvuldige wijze heeft vastgesteld en dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd erin is geslaagd, aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, op 25 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.