Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5416
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen
ir. [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 mei 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 650.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 23 mei 2024 het bezwaar met betrekking tot de waarde van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 624.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak op bezwaar op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam].
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 599.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de bestreden uitspraak vastgestelde waarde van € 624.000.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
2.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
2.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling in beroep onderbouwd met een taxatiematrix. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 624.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4], alle in [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.5.
Belanghebbende heeft niet bestreden dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens belanghebbende mogen woningen die na de waardepeildatum zijn verkocht niet als referentiewoningen worden gebruikt omdat dit een vertekend beeld geeft. Verder heeft belanghebbende gesteld dat het gebruiksoppervlak van de woning niet juist is vastgesteld.
2.6.
De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen moeten voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
2.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging in [plaats] voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting dat de woning [referentiewoning 2] ondanks het recente bouwjaar als referentiewoning is meegenomen omdat [plaats] een kleine regio is met weinig verkochte woningen. Om dezelfde reden zijn de woningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] als referentiewoning meegenomen ondanks dat deze woningen in respectievelijk 2024 en 2021 zijn verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
2.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen.
KOUDV-beoordeling
2.9.
De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de woning gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het onderhoud als ondergemiddeld (factor 2) is gekwalificeerd omdat de woning inmiddels 20 jaar oud is en volgens belanghebbende verouderd is. Daarom is een correctie van 7,5% toegepast. De ligging van de woning zou op basis van de objectieve kenmerken op gemiddeld (factor 3) gekwalificeerd kunnen worden. De ligging van [referentiewoning 1] is vanwege het vrije uitzicht als goed (factor 4) gekwalificeerd. De ligging van de woning is als slecht (factor 1) gekwalificeerd omdat op het perceel een schouwstrook aanwezig en omdat belanghebbende heeft aangegeven last te hebben van de achter zijn perceel gelegen caravanstalling. De waarde van het perceel is daarom met 20% afgewaardeerd. Het gebruiksoppervlak van de woning is berekend aan de hand van de meetinstructie, aldus de heffingsambtenaar. Met deze toelichting heeft de heffingsambtenaar de waardering van de KOUDV-factoren, het gebruiksoppervlak en de waarde van de woning in de matrix naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
2.10.
Belanghebbende heeft een vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde van [referentiewoning 5]. Aan die vergelijking kan de rechtbank geen waarde hechten omdat de WOZ-waarde van een andere woning geen gegeven is waaraan bij de waardebepaling van belanghebbendes woning belang kan worden gehecht. De waarde van de woning moet zoals hiervoor in 2.2 is overwogen op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen – rondom de waardepeildatum bepaald worden, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. De procentuele stijging van verkoopprijzen en WOZ-waarden is om die reden ook niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde op de waardepeildatum. De rechtbank kan ook geen waarde toekennen aan de WOZ check die belanghebbende op internet heeft gemaakt, omdat voor de rechtbank niet inzichtelijk is hoe de waardering tot stand is gekomen. Dit summiere advies kan daarom niet gebruikt worden als onderbouwing van een lagere waarde.
2.11.
Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen heeft, is zij van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op zorgvuldige wijze heeft vastgesteld en dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 624.000 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
3. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, op 25 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.