Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/116
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 484.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde 2], werkzaam bij JUIST onderdeel van Previcus Vastgoed en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1990) met een gebruikersoppervlakte van 168 m2. De woning is gelegen op een perceel van 483 m2. De woning heeft een aangebouwde garage en één dakkapel.
3.Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 346.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 484.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
3.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, voor wat betreft de op de zaak betrekking hebbende stukken, niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
3.5.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
3.6.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, omdat uit het dossier blijkt dat (in ieder geval) de grondstaffels niet aan belanghebbende zijn toegezonden. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de opgevraagde gegevens niet nodig zijn geweest in het kader van het opstellen van het bezwaarschrift miskent doel en strekking van artikel 40 van de Wet WOZ. Ten aanzien van het standpunt van de heffingsambtenaar dat belanghebbende tijdens de hoorzitting nogmaals had moeten verzoeken is door de Hoge Raad verworpen. [2]
3.7.
Een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: Awb), tenzij sprake is van een benadeling. Daarvan is sprake indien aannemelijk is dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig alle gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben verstrekt en de belanghebbende zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd. [3]
3.8.
De rechtbank ziet in dit geval
geenaanleiding om de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Het dossier en de stellingen van partijen bieden geen aanknopingspunten dat de uitkomst hetzelfde zou zijn geweest mét de gevraagde stukken. Daarom moet worden aangenomen dat belanghebbende is benadeeld. Het beroep is in zoverre gegrond. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
geenaanleiding om de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Het dossier en de stellingen van partijen bieden geen aanknopingspunten dat de uitkomst hetzelfde zou zijn geweest mét de gevraagde stukken. Daarom moet worden aangenomen dat belanghebbende is benadeeld. Het beroep is in zoverre gegrond. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
Toetsingskader van de rechtbank
3.9.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
3.10.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.11.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.12.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 10 april 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.13.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 497.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] alle te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.14.
Belanghebbende heeft ter zitting bepleit dat de derde referentiewoning aan de [adres 4] meer dan één jaar voor de waardepeildatum is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning hierdoor te ver verwijderd van de waardepeildatum is verkocht en deze referentiewoning daarom niet bruikbaar is om de waarde van de woning te onderbouwen. De rechtbank merkt in dit kader op dat de koopovereenkomst leidend is. Door deze referentiewoning buiten beschouwing te laten, wordt echter de berekening van de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter in beginsel niet anders. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning er dan ook niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
3.15.
De rechtbank acht de andere gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.16.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de aangebouwde garage en de dakkapel afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.17.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van de referentiewoning aan de [adres 2] te hoog heeft gekwalificeerd in verhouding met de woning. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat in vergelijking met de woning bij de referentiewoning aan de [adres 2] ten onrechte een correctie is toegekend aan de hand van de kwaliteitstoestand. De foto’s die belanghebbende aangeleverd heeft ter onderbouwing van zijn stelling geven eenzelfde soort beeld als de foto’s die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht van de referentiewoning aan de [adres 2]. Echter, gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, constateert de rechtbank dat de WOZ-waarde van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. Ook als het standpunt van belanghebbende integraal gevolgd zou worden, dan komt de getaxeerde waarde niet onder de beschikte waarde.
3.18.
Belanghebbende heeft ter zitting daarnaast gesteld dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut; de gebruikersoppervlakte van de referentiewoningen zijn veel groter dan de gebruikersoppervlakte van de woning, aldus belanghebbende. De rechtbank constateert dat uit de matrix niet blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in gebruikersoppervlakte. Echter, de blote stelling van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is immers getaxeerd op € 497.000, terwijl de woning beschikt is op een WOZ-waarde van € 484.000 (zie 1.2). Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met zijn blote stelling dan ook niet aannemelijk gemaakt dat indien rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut de beschikte WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
3.19.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is in zoverre gegrond dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet WOZ. De gevolgen van het besluit, waaronder de hoogte van de WOZ-waarde en de aanslag OZB, blijven met toepassing van artikel 8:72, derde lid, letter a van de Awb gehandhaafd. Dientengevolge heeft belanghebbende ook recht op vergoeding van proceskosten. Voor het achterwege laten daarvan vanwege bijzondere omstandigheden als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad [5] bestaat geen aanleiding.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.3.
De rechtbank ziet gelet op het hiervoor overwogene aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 20 november 2023. De Wet Herziening proceskosten WOZ en bpm is niet van toepassing. De vergoeding is daarom, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.814.
4.4.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [6]
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 5 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.