Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10953889 \ CV EXPL 24-1012
Vonnis van 19 maart 2025
in de zaak van:
[verhuurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[huurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de (financiële) afwikkeling van de huurrelatie die tussen partijen heeft bestaan. Eerder heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen. Daarin is overwogen onderscheid te maken tussen enerzijds de zuivere huurachterstand en anderzijds de energiekosten. Vervolgens is er een mondelinge behandeling bepaald en gehouden. In dit vonnis neemt de kantonrechter een eindbeslissing. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 8.725,00 wordt toegewezen. Daarop strekt de aflossing van in totaal € 3.400,00 in mindering. Per saldo moet [huurder] dus nog een bedrag van € 5.325,00 aan [verhuurder] betalen. De gevorderde betaling van (aanvullende) energiekosten wordt afgewezen. De stellingen (berekeningen) van [verhuurder] zijn namelijk onvoldoende onderbouwd. [huurder] moet wel ook de wettelijke rente en proceskosten betalen. In paragraaf 2 van dit vonnis wordt uitgelegd hoe dit oordeel tot stand is gekomen.
1.De verdere procedure
1.1.
Hoe de verdere procedure is verlopen blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 september 2024,
- de akte overleggen producties (1 t/m 5) van [verhuurder] ,
- de akte overleggen reactie producties van [huurder] ,
- de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter blijft bij dat wat zij in het tussenvonnis van 11 september 2024 (voorlopig) heeft overwogen en beslist. De kantonrechter zal bij de verdere beoordeling het onderscheid tussen enerzijds de zuivere huurachterstand en anderzijds de energiekosten van [huurder] handhaven. Dit geldt dus ook voor het onderscheid tussen enerzijds de huurbetalingen en anderzijds de voorschotten die [huurder] heeft betaald voor de energiekosten.
Huurachterstand
2.2.
Uit de specificatie die [verhuurder] naar aanleiding van het tussenvonnis van
11 september 2024 voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft overgelegd (
productie 2) volgt dat [huurder] in de gehele huurperiode van mei 2018 tot en met maart 2024 in totaal een bedrag van € 51.475,00 verschuldigd was aan huur. Het betreft een periode van 71 maanden met een huurprijs van steeds € 725,00 per maand.
11 september 2024 voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft overgelegd (
productie 2) volgt dat [huurder] in de gehele huurperiode van mei 2018 tot en met maart 2024 in totaal een bedrag van € 51.475,00 verschuldigd was aan huur. Het betreft een periode van 71 maanden met een huurprijs van steeds € 725,00 per maand.
2.3.
Volgens de specificatie van [verhuurder] heeft [huurder] in deze periode in totaal een bedrag van € 42.750,00 betaald. [huurder] heeft de juistheid van dit bedrag tijdens de mondelinge behandeling erkend. Het bedrag van € 700,00 dat zij volgens haar antwoordakte in de periode van november 2023 tot en met maart 2024 aan huur heeft overgemaakt, komt ook terug in de specificatie van [verhuurder] , namelijk op 1 november 2023 (€ 400,00),
1 januari 2024 (€ 150,00) en 1 februari 2024 (€ 150,00). [huurder] erkent dat zij verder niets meer heeft betaald.
1 januari 2024 (€ 150,00) en 1 februari 2024 (€ 150,00). [huurder] erkent dat zij verder niets meer heeft betaald.
2.4.
[huurder] heeft wel aangevoerd dat [verhuurder] haar per 1 februari 2023 een parkeerverbod zou hebben opgelegd. Zij (althans haar voormalige gemachtigde) heeft daaraan een vermindering van € 150,00 dan wel € 100,00 van de maandelijkse huurprijs verbonden.
Vast staat dat er geen schriftelijke overeenkomst is getekend door partijen. In het concept van de overeenkomst is vermeld: “
10.1 parkeren, parkeerplaats voor 1 auto, op de aangewezen parkeerruimte achter op bedrijfsterrein”. In de e-mails die partijen voor aanvang van de huur hebben gewisseld, is vermeld: “
parkeerruimte vrij”. Kennelijk hebben partijen hierin in de praktijk een gewoonte gevonden. Hoewel [verhuurder] erkent dat hij de auto van [huurder] een of tweemaal heeft geblokkeerd en dat beslist geen schoonheidsprijs verdient, kan er van een huurprijsvermindering geen sprake zijn. Niet gebleken is dat het voor [huurder] langer dan één of twee dagen onmogelijk is geweest om te parkeren op het terrein.
10.1 parkeren, parkeerplaats voor 1 auto, op de aangewezen parkeerruimte achter op bedrijfsterrein”. In de e-mails die partijen voor aanvang van de huur hebben gewisseld, is vermeld: “
parkeerruimte vrij”. Kennelijk hebben partijen hierin in de praktijk een gewoonte gevonden. Hoewel [verhuurder] erkent dat hij de auto van [huurder] een of tweemaal heeft geblokkeerd en dat beslist geen schoonheidsprijs verdient, kan er van een huurprijsvermindering geen sprake zijn. Niet gebleken is dat het voor [huurder] langer dan één of twee dagen onmogelijk is geweest om te parkeren op het terrein.
2.5.
Dit alles betekent dat vaststaat dat er aan huurpenningen een bedrag van € 8.725,00 (= € 51.475,00 - € 42.750,00) onbetaald is gebleven. De vordering van [verhuurder] is op dit punt toewijsbaar. Dit betekent dat [huurder] aan huurachterstand berekend tot en met maart 2024 in beginsel nog een bedrag van € 8.725,00 aan [verhuurder] moet betalen.
Energiekosten
2.6.
Uit het overzicht van de energiekosten dat [verhuurder] naar aanleiding van het tussenvonnis van 11 september 2024 voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft overgelegd (
productie 3) volgt dat [verhuurder] aanspraak maakt op een bedrag van
€ 6.743,76. Dit bedrag is berekend als volgt:
productie 3) volgt dat [verhuurder] aanspraak maakt op een bedrag van
€ 6.743,76. Dit bedrag is berekend als volgt:
Werkelijke energiekosten in de periode van 1 mei 2018 t/m 31 maart 2024 € 22.493,76
Door [huurder] betaalde voorschotten in deze periode
€ 15.750,00 -/-
€ 15.750,00 -/-
Totaal (te weinig betaald) € 6.743,76
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] nader toegelicht hoe hij het gestelde verbruik van [huurder] heeft bepaald en hoe hij de kosten daarvan heeft berekend.
-
Elektra en gas
Elektra en gas
2.7.
Wat betreft
elektrawas er volgens [verhuurder] een individuele meter vanuit de leverancier die het verbruik van de woning afzonderlijk registreerde. In zijn overzicht (onder “ [huisnummer 1] meter hoog/laag”) heeft [verhuurder] de meterstanden genoteerd die door de leverancier in de verschillende jaarrekeningen zijn vermeld. [verhuurder] heeft de totale kosten voor elektra (stroom)
gedeeld doorhet totaal aantal verbruikte kWh volgens de jaarrekeningen (beide onder “ [huisnummer 2] + [huisnummer 1] electra totaal”). Dit betreft dus zowel de hoeveelheden (normaal en dal) voor zijn bedrijf (“zaak”; [huisnummer 2] ) als de hoeveelheden (normaal en dal) voor de woning (“woonhuis”; [huisnummer 1] ). Het resultaat hiervan is volgens [verhuurder] de “prijs per kWh”. Dit bedrag heeft hij
vermenigvuldigd methet totale verbruik van de woning (normaal + dal; onder “ [huisnummer 1] woning totaal”).
elektrawas er volgens [verhuurder] een individuele meter vanuit de leverancier die het verbruik van de woning afzonderlijk registreerde. In zijn overzicht (onder “ [huisnummer 1] meter hoog/laag”) heeft [verhuurder] de meterstanden genoteerd die door de leverancier in de verschillende jaarrekeningen zijn vermeld. [verhuurder] heeft de totale kosten voor elektra (stroom)
gedeeld doorhet totaal aantal verbruikte kWh volgens de jaarrekeningen (beide onder “ [huisnummer 2] + [huisnummer 1] electra totaal”). Dit betreft dus zowel de hoeveelheden (normaal en dal) voor zijn bedrijf (“zaak”; [huisnummer 2] ) als de hoeveelheden (normaal en dal) voor de woning (“woonhuis”; [huisnummer 1] ). Het resultaat hiervan is volgens [verhuurder] de “prijs per kWh”. Dit bedrag heeft hij
vermenigvuldigd methet totale verbruik van de woning (normaal + dal; onder “ [huisnummer 1] woning totaal”).
Ter illustratie volgt hieronder de berekening van [verhuurder] (2e regel in zijn overzicht, links van de verticale streep) op basis van de jaarrekening over de periode 2 juli 2019 –
10 juni 2020 ( [factuurnummer] ):
10 juni 2020 ( [factuurnummer] ):
Totaal stroom € 1.285,13 :
Totaal kWh
4254
4254
Prijs per kWh € 0,30
2099x
2099x
Totaal kWh woning
736
736
Totaal stroom woning € 222,35
In totaal komt [verhuurder] (onder “ [huisnummer 1] woning electra”) op een bedrag van € 2.568,82 voor de kosten voor elektra in de gehele huurperiode van [huurder] .
2.8.
Wat betreft
gaswas er volgens [verhuurder] één meter vanuit de leverancier, maar registreerde een (officiële) tussenmeter het verbruik van de woning. Om de kosten van dit verbruik te berekenen heeft [verhuurder] ook de totale kosten voor gas
gedeeld doorhet totaal aantal verbruikte m3, beide zoals vermeld in de jaarrekeningen, en dat
vermenigvuldigd methet verbruik van [huurder] volgens de tussenmeter.
gaswas er volgens [verhuurder] één meter vanuit de leverancier, maar registreerde een (officiële) tussenmeter het verbruik van de woning. Om de kosten van dit verbruik te berekenen heeft [verhuurder] ook de totale kosten voor gas
gedeeld doorhet totaal aantal verbruikte m3, beide zoals vermeld in de jaarrekeningen, en dat
vermenigvuldigd methet verbruik van [huurder] volgens de tussenmeter.
Ter illustratie volgt hieronder de berekening van [verhuurder] (ook de 2e regel in zijn overzicht, rechts van de verticale streep) op basis van de jaarrekening over de periode 2 juli 2019 – 10 juni 2020 ( [factuurnummer] ):
Totaal gas € 4.745,15 :
Totaal m3
5.192
5.192
Prijs per m3 € 0,91
3935x
3935x
Totaal m3 woning
2.491
2.491
Totaal gas woning € 2.276,61
In totaal komt [verhuurder] op een bedrag van € 19.324,95 voor de kosten voor gas in de gehele huurperiode van [huurder] .
2.9.
De kantonrechter stelt onverminderd voorop dat [huurder] alleen hoeft te betalen voor de energie die zij
werkelijkheeft verbruikt.
werkelijkheeft verbruikt.
Weliswaar heeft [verhuurder] voldoende onderbouwd gesteld dat er voor elektra en gas geen geschat, maar werkelijk verbruik is bepaald, maar hij heeft niet althans onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij de kosten daarvan ook juist heeft berekend.
In de jaarrekeningen van de leverancier wordt bij alle variabele en ook bij sommige vaste kosten voor stroom namelijk vermeld: “ZakelijkVoordeel”. Dit geldt ook voor de variabele en de vaste kosten voor gas. Onduidelijk is dus of de kennelijk zakelijke tarieven wel als uitgangspunt kunnen dienen bij de berekening van de energiekosten die [huurder] (particulier) aan [verhuurder] moet betalen. De prijs per kWh is in de berekening van [verhuurder] bovendien een gemiddelde, zonder onderscheid tussen het normaal- en daltarief. Onduidelijk is wat dit betekent voor de hoogte van de energiekosten van de woning. De kantonrechter kan niet toetsen of en in hoeverre dit in het voor- of nadeel van [huurder] uitpakt. Kortom, de kantonrechter kan niet vaststellen of het door [verhuurder] berekende totaalbedrag van € 2.568,82 (elektra) respectievelijk € 19.324,95 (gas) het
werkelijkeverbruik van [huurder] vertegenwoordigt.
In de jaarrekeningen van de leverancier wordt bij alle variabele en ook bij sommige vaste kosten voor stroom namelijk vermeld: “ZakelijkVoordeel”. Dit geldt ook voor de variabele en de vaste kosten voor gas. Onduidelijk is dus of de kennelijk zakelijke tarieven wel als uitgangspunt kunnen dienen bij de berekening van de energiekosten die [huurder] (particulier) aan [verhuurder] moet betalen. De prijs per kWh is in de berekening van [verhuurder] bovendien een gemiddelde, zonder onderscheid tussen het normaal- en daltarief. Onduidelijk is wat dit betekent voor de hoogte van de energiekosten van de woning. De kantonrechter kan niet toetsen of en in hoeverre dit in het voor- of nadeel van [huurder] uitpakt. Kortom, de kantonrechter kan niet vaststellen of het door [verhuurder] berekende totaalbedrag van € 2.568,82 (elektra) respectievelijk € 19.324,95 (gas) het
werkelijkeverbruik van [huurder] vertegenwoordigt.
-
Water
Water
2.10.
Wat betreft
wateris er volgens [verhuurder]
geenindividuele meter. Niet gesteld of gebleken is dat er een verdeelsleutel tussen partijen overeengekomen is bij aanvang van de huur. [verhuurder] heeft verklaard dat hij is uitgegaan van het gemiddelde verbruik van een eenpersoonshuishouden zoals dat op internet zou worden gepresenteerd. [verhuurder] heeft de kosten voor [huurder] begroot op € 100,00 per jaar, oftewel in totaal € 600,00 voor de gehele huurperiode. Desgevraagd heeft [verhuurder] ter zitting verklaard dat hij niet is uitgegaan van de jaarrekeningen van BrabantWater, terwijl deze wel door hem bij akte zijn overgelegd en daarin begin- en eindmeterstanden zijn opgenomen. [verhuurder] kan daarom niet worden gevolgd in zijn stellingen. Hij heeft onvoldoende onderbouwd gesteld wat het
werkelijkewaterverbruik van [huurder] was en welke kosten zij hiervoor aan [verhuurder] moet betalen.
wateris er volgens [verhuurder]
geenindividuele meter. Niet gesteld of gebleken is dat er een verdeelsleutel tussen partijen overeengekomen is bij aanvang van de huur. [verhuurder] heeft verklaard dat hij is uitgegaan van het gemiddelde verbruik van een eenpersoonshuishouden zoals dat op internet zou worden gepresenteerd. [verhuurder] heeft de kosten voor [huurder] begroot op € 100,00 per jaar, oftewel in totaal € 600,00 voor de gehele huurperiode. Desgevraagd heeft [verhuurder] ter zitting verklaard dat hij niet is uitgegaan van de jaarrekeningen van BrabantWater, terwijl deze wel door hem bij akte zijn overgelegd en daarin begin- en eindmeterstanden zijn opgenomen. [verhuurder] kan daarom niet worden gevolgd in zijn stellingen. Hij heeft onvoldoende onderbouwd gesteld wat het
werkelijkewaterverbruik van [huurder] was en welke kosten zij hiervoor aan [verhuurder] moet betalen.
-
Conclusie
Conclusie
2.11.
De vordering van [verhuurder] ten aanzien van de energiekosten zal worden afgewezen. Omdat [verhuurder] voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn stellingen op dit punt voldoende te onderbouwen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om hem hiertoe nog de gelegenheid te geven. [verhuurder] had de onduidelijkheid (en daarmee afwijzing van de vordering) kunnen voorkomen door jaarlijks af te rekenen met [huurder] zoals de wet hem ook voorschrijft.
Omdat hij niet heeft voldaan aan deze verplichting had hij overigens ook het voorschot van € 250,00 per maand niet mogen verhogen. Dit laat echter onverlet dat [huurder] energie heeft verbruikt en [verhuurder] met alle betaalde voorschotten van [huurder] van in totaal
€ 15.750,00 rekening heeft gehouden. [huurder] heeft de hoogte van dit bedrag ook erkend. Hiermee is wat de kantonrechter betreft de kous af; [huurder] hoeft niets meer te betalen voor energie, maar zij krijgt ook niets terug.
€ 15.750,00 rekening heeft gehouden. [huurder] heeft de hoogte van dit bedrag ook erkend. Hiermee is wat de kantonrechter betreft de kous af; [huurder] hoeft niets meer te betalen voor energie, maar zij krijgt ook niets terug.
Aflossing
2.12.
Vast staat dat [huurder] in totaal een bedrag van € 3.400,00 heeft afgelost. Omdat de vordering ten aanzien van de energiekosten wordt afgewezen, strekt dit bedrag in mindering op de huurachterstand van € 8.725,00. Dit betekent dat er een bedrag van € 5.325,00 resteert. [huurder] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [verhuurder] . Indien zij dit bedrag niet ineens kan betalen, moet zij hierover in overleg treden met (de gemachtigde van) [verhuurder] . De kantonrechter kan geen betalingsregeling bepalen.
Rente
2.13.
[verhuurder] heeft de wettelijke rente gevorderd en [huurder] heeft deze niet weersproken. De kantonrechter zal de rente toewijzen over het bedrag van € 5.325,00, gerekend vanaf 1 april 2024. De huur is immers berekend tot en met maart 2024, maar niet gesteld of gebleken is op welke dag/datum [huurder] de huur maandelijks uiterlijk moest betalen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de huur tot en met maart 2024 in ieder geval op 1 april 2024 betaald had moeten zijn. De aflossing van in totaal € 3.400,00 was op dat moment ook al voldaan, namelijk in de periode van 30 oktober 2022 tot en met 29 mei 2023. Zodoende wordt [huurder] geacht op 1 april 2024 in verzuim te zijn gekomen met betaling van het bedrag van € 5.325,00.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.14.
[verhuurder] heeft ook aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [huurder] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In de brief van 4 december 2023 (
productie 2 bij de dagvaarding) is namelijk verzocht “binnen zestien dagen vanaf
heden” te betalen. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden met de
ontvangstvan de brief door [huurder] ; niet gesteld of gebleken is ook wanneer zij de brief ontvangen heeft. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van
25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Bovendien is het zeer de vraag of in genoemde brief betaling is verlangd van het juiste bedrag. Kortom, de vordering wordt op dit punt afgewezen.
productie 2 bij de dagvaarding) is namelijk verzocht “binnen zestien dagen vanaf
heden” te betalen. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden met de
ontvangstvan de brief door [huurder] ; niet gesteld of gebleken is ook wanneer zij de brief ontvangen heeft. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van
25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Bovendien is het zeer de vraag of in genoemde brief betaling is verlangd van het juiste bedrag. Kortom, de vordering wordt op dit punt afgewezen.
Proceskosten
2.15.
Omdat [verhuurder] de procedure terecht is gestart, wordt [huurder] veroordeeld tot betaling van de verschotten. Dit betekent dat [huurder] de explootkosten en het griffierecht moet vergoeden. De explootkosten bedragen € 136,72 en het griffierecht is, berekend op basis van het toegewezen bedrag van € 5.325,00, toewijsbaar tot € 248,00.
Daarnaast wordt slechts één punt salaris gemachtigde toegekend vanwege de voortdurende onduidelijkheid over de omvang van de verschuldigde bedragen en de wijze waarop die bedragen berekend zijn. Op basis van het toegewezen bedrag van € 5.325,00 is het tarief voor het salaris gemachtigde € 339,00 per punt (niet met btw belast).
Kortom, [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van in totaal
€ 723,72, en ook in de nakosten van € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing).
Daarnaast wordt slechts één punt salaris gemachtigde toegekend vanwege de voortdurende onduidelijkheid over de omvang van de verschuldigde bedragen en de wijze waarop die bedragen berekend zijn. Op basis van het toegewezen bedrag van € 5.325,00 is het tarief voor het salaris gemachtigde € 339,00 per punt (niet met btw belast).
Kortom, [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van in totaal
€ 723,72, en ook in de nakosten van € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van een bedrag van € 5.325,00 aan achterstallige huur over de periode van 1 mei 2018 tot en met 31 maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, gerekend vanaf 1 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
3.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 858,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst dat wat meer of anders is gevorderd af.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Graauw en in het openbaar uitgesproken op
19 maart 2025.
19 maart 2025.