Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9253
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Previcus BV),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 juli 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 405.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 21 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2], [naam 3], en [naam 4].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1891 met een oppervlakte van 165 m2 op een perceel van 207 m2. De woning beschikt over een berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 371.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 405.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending van artikel 40 Wet WOZ
3.1.
Op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (hierna: waardebeschikking) en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt. [1]
3.2.
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift veel punten genoemd op grond waarvan hij de vastgestelde waarde te hoog vindt (geen spouwmuur, mogelijk loden waterleidingen, gezamenlijk gebruik van een brandgang, gedateerde badkamer, ligging nabij een restaurant, matige fundering en matige onderhoudstoestand, ondergemiddeld duurzaamheidsniveau). Onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ heeft hij verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken (lees: de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde) te verstrekken, waaronder de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering, de KOUDV-factoren van de woning en de referentiepanden. Met het oog op de hoorzitting heeft belanghebbende een waarderapport overgelegd uitkomende op een waarde van € 269.000 (waarbij dat rapport kleinere oppervlakten vermeldt dan volgens het WOZ-waardeloket).
3.3.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag verstrekt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op 19 april 2023 een overzicht verstrekt van KOUDV-factoren, eenheidsprijzen en grondstaffels van de woning en op 17 mei 2023 een overzicht van de correcties inzake de KOUDVL-factoren van de woning.
3.4.
Met het oog op een goede beoordeling van het bezwaar heeft de heffingsambtenaar de gemachtigde op 6 februari, 12 april, 15 mei en 2 juni 2023 verzocht een inventarisatieformulier terug te sturen om een beter beeld te krijgen van de kenmerken van de woning. De gemachtigde is op grond van het bepaalde in artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ (en artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen) gehouden aan de heffingsambtenaar desgevraagd inlichtingen te verstrekken. Op dit verzoek heeft de heffingsambtenaar geen enkele reactie gekregen.
3.5.
In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar ingegaan op de door de gemachtigde genoemde gronden. Daarbij heeft hij aangegeven dat niet alle door de gemachtigde gevraagde gegevens als zodanig beschikbaar zijn omdat deze berusten op een algemene marktanalyse.
3.6.
Uit het voorgaande blijkt dat de gemachtigde (ondanks het herhaalde verzoek van de heffingsambtenaar) geen informatie heeft verstrekt voor een inhoudelijke beoordeling van de door hem aangevoerde bezwaargronden (ook niet bij zijn inbreng voor de hoorzitting) en dat de heffingsambtenaar wel gegevens heeft verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank beschikte belanghebbende in dit specifieke geval over voldoende gegevens om de juistheid van de vastgestelde waarde te controleren en te beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen sprake is. In het midden kan dan blijven of artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht zou moeten worden toegepast en of enkel die toepassing zou moeten leiden tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten gelet op de onder 3.4 beschreven bijzondere omstandigheid dat de gemachtigde de gevraagde inlichtingen niet heeft verstrekt.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd waarin de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen is berekend op € 405.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.11.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal geschakelde woningen in dezelfde wijk in [plaats] met een bouwjaar in een vergelijkbare bouwperiode (tussen 1891 en 1933). Daarnaast zijn zowel de gebruiksoppervlakten als de perceelsoppervlakten voldoende vergelijkbaar met de oppervlakten van de woning van belanghebbende. Voorts zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met voorzieningen- en onderhoudsniveau van de woning. De taxateur heeft dit ter zitting weersproken en aangevoerd dat dit verdisconteerd is vanwege het gebruik van referentiewoningen uit vergelijkbare bouwjaren. Tevens heeft de taxateur ter zitting gesteld dat de door de gemachtigde aangeleverde foto’s van dusdanig klein formaat zijn dat daaruit niet valt af te leiden dat een verdere correctie noodzakelijk is. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar meerdere malen tevergeefs aan belanghebbende heeft verzocht om een inventarisatieformulier in te vullen. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat correcties voor afwijkende KOUDV-factoren aan de orde zijn.
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Zo heeft de heffingsambtenaar een neerwaartse correctie van 7,5 % toegepast voor het eenvoudige/matige voorzieningenniveau van de woning en is in de waardering rekening gehouden met het afnemend grensnut. Voorts zijn aparte onderdelen van de woning afzonderlijk gewaardeerd.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 26 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.