Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende],uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] verbonden aan WOZConsults),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 337.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 6 maart 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1], taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder kennisgeving niet verschenen. De gemachtigde van belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 8 januari 2025, 14:10 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat de gemachtigde correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1908) met een gebruikersoppervlakte van 90 m2. De woning is gelegen op een perceel van 134 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 280.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 337.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: schending van het motiveringsbeginsel?
3.4.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de hand en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [2]
3.5.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd, omdat deze onvoldoende ingaat op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. Meer specifiek geeft belanghebbende aan dat er niet of nauwelijks is ingegaan op het door belanghebbende ingebrachte woningwaarderapport. De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd.
3.6.
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen.
3.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar voorbij gaat aan het door belanghebbende ingebrachte woningwaarderapport in bezwaar leidt er niet toe dat het motiveringsbeginsel is geschonden. De heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd aangegeven dat hij in weerwil van hetgeen in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van oordeel is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Van schending van het motiveringsbeginsel is daarom geen sprake. [3]
Toetsingskader van de rechtbank
3.8.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
3.9.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.10.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.11.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2024 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt.
3.12.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 353.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.13.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.14.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en is de ligging van zowel de woning als de referentiewoningen gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3). De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau, onderhouds- en kwaliteitstoestand ten opzichte van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen.
3.15.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, het achterstallige schilderwerk van de woning en de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Door de heffingsambtenaar is een neerwaartse correctie van in totaal € 60.015 (22%) toegepast voor het onder gemiddelde voorzieningen-, kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning van belanghebbende. De door belanghebbende overgelegde stukken leiden niet tot het oordeel dat een hogere correctie toegepast dient te worden.
3.16.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 28 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.