Uitspraak
bRECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11270705 \ CV EXPL 24-3023
Vonnis van 26 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] , [gemeente] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G. te Biesebeek.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de bedrijfsruimte moet worden ontruimd, omdat sprake is van een huurachterstand. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van huurder dat verhuurder niet-ontvankelijk is.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 november 2024
- de brief van 3 januari 2025 met productie 6 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
- [huurders] zijn met ingang van 1 mei 2019 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot en met 30 april 2029 met [gedaagde] aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan het [adres] te [plaats 2] . In het gehuurde wordt een hotel geëxploiteerd.
- [eiser] heeft op 30 september 2021 het eigendom van de onroerende zaak verkregen en is daarmee in de rechten van de verhuurder getreden.
- De huurprijs is door toepassing van indexeringen verhoogd, laatstelijk per 1 mei 2022 tot een bedrag van € 25.748,80, per 1 mei 2023 tot een bedrag van € 27.705,71 en per 1 mei 2024 tot een bedrag van € 28.592,29.
- [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van € 69.438,70.
- [eiser] is samen met zijn broer [broer eiser] eigenaar van het pand waarin [gedaagde] is gevestigd.
- [broer eiser] heeft [eiser] gemachtigd om namens hem in alle zaken waarbij hij en [eiser] samen een onroerende zaak in eigendom hebben om mede namens hem alle nodige handelingen te (laten) verrichten teneinde openstaande vorderingen uit hoofde van huurovereenkomsten ter zake deze onroerende zaken buitengerechtelijk te laten incasseren en zo nodig gerechtelijke maatregelen op te laten starten.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 78.266,65 te vermeerderen met de wettelijke rente conform artikel 6:119a BTW over € 69.438,70 vanaf 23 juni 2024, de toekomstige huurtermijnen van € 28.592,29 per maand vanaf 1 juli 2024, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] dat [gedaagde] vanaf 1 mei 2022 in gebreke is gebleven met de volledige betaling van de huurpenningen. In totaal heeft
[gedaagde] tot en met juni 2024 een huurachterstand laten ontstaan van € 69.438,70. Vermeerderd met rente en kosten bedraagt dit € 78.266,65. Gelet hierop vordert [eiser] ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Volgens [gedaagde] is [eiser] niet-ontvankelijk, omdat hij niet bevoegd is om een vordering van de maatschap in te stellen nu gebroeders [eiser] samen eigenaar zijn van het pand en zij het pand middels een maatschap verhuren aan [gedaagde] . [eiser] is dus niet bevoegd om op eigen naam of namens de maatschap rechtsvorderingen in te stellen, maar alleen de vennoten gezamenlijk. Ook uit artikel 6:15 lid 2 BW Pro volgt dat als de prestatie in een gemeenschap valt, de schuldeisers gezamenlijk één vorderingsrecht hebben. De volmacht maakt niet dat de broer van [eiser] eiser wordt. Ter zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat het om een gemeenschappelijk goed gaat, ook als er geen sprake is van een maatschap. Het gaat erom dat een deelgenoot geen rechterlijke uitspraak voor zichzelf kan verkrijgen. [gedaagde] erkent de hoogte van de huurschuld. Ter zitting heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat er diverse gebreken zijn, aldus [gedaagde] .
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontvankelijkheid van [eiser]
5.1.
Gebleken is dat – anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd – geen sprake is van een maatschap maar dat het pand waarin [gedaagde] wordt geëxploiteerd gezamenlijk eigendom is van [eiser] en zijn broer [broer eiser] . De broer van [eiser] heeft [eiser] gemachtigd in alle zaken waarbij hij en zijn broer samen een onroerende zaak in eigendom hebben om mede namens hem onder andere rechtsmaatregelen te nemen. Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten.
5.2.
Op grond van artikel 3:170 BW Pro geschiedt het beheer van een gemeenschappelijk goed door de deelgenoten gezamenlijk waarbij onder beheer tevens valt het aannemen van een aan de gemeenschap verschuldigde prestatie. Anders gezegd tot inontvangstname van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties zijn alleen de deelgenoten tezamen bevoegd (zie ook: HR 18 maart 1994, ECLI:NL:HR:1999:ZC2868). Het feit dat de deelgenoten gezamenlijk één vorderingsrecht hebben (in dit geval het recht op betaling van de huurpenningen), betekent dat een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap slechts dat ene (gehele) vorderingsrecht kan betreffen. Voormeld feit sluit uit dat een of meer deelgenoten voor zichzelf een rechterlijke uitspraak kunnen verkrijgen ten aanzien van de gehele of een gedeelte van de vordering (HR 5 maart 1999, NJ 1999/383). Zie de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 augustus 2020: ECLI:NL:GHSHE:2020:2590). [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter evenwel terecht gesteld dat hij een volmacht van zijn broer heeft, die in het geding is gebracht. Dat betekent dat [eiser] een volmacht van zijn broer heeft verkregen om nakoming van de huurovereenkomst te vorderen. [eiser] kan dus een beroep doen op de volmacht van zijn broer, zodat [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering. Zie de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2023: ECLI:NL:RBOVE:2023:1436.
Huurachterstand
5.3.
[eiser] vordert € 69.438,70 aan achterstallige huur berekend vanaf mei 2022 tot en met juni 2024. [gedaagde] erkent de huurachterstand en betwist de hoogte van de huurachterstand niet. Hoewel [gedaagde] verschillende redenen geeft (onder andere coronaschuld aan de belastingdienst en diverse gebreken) voor het ontstaan en oplopen van de huurachterstand, verbindt zij hier verder geen rechtsgevolg aan. De kantonrechter zal hier, hoe vervelend de genoemde omstandigheden ook zijn, dan ook aan voorbij gaan. De kantonrechter wijst de gevorderde huurachterstand daarom toe.
5.4.
[eiser] vordert betaling van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke handelsrente. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal vanaf de vervaldata van de huurpenningen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen.
5.5.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan.
De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag van
€ 1.777,96 aan vergoeding van de buitengerechtelijke kosten komt vervolgens ook overeen met de het in het Besluit bepaalde tarief, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
Ontbinding en ontruiming
5.6.
[gedaagde] heeft de gevorderde ontbinding en ontruiming niet betwist, zodat de kantonrechter deze zal toewijzen. De gevorderde huur vanaf 1 juli 2024 van € 28.592,29 per maand tot de datum van ontruiming is ook toewijsbaar. De kantonrechter zal vanaf de vervaldata van de huurpenningen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro toewijzen.
5.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,82
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.609,82
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het adres [adres] [plaats 2] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, met al degene die en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] bevinden respectievelijk bevindt, onder afgifte van alle sleutels,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
a. een bedrag van € 69.438,70 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldata van de huurpenningen, tot de dag van volledige betaling,
b. een bedrag van € 1.777,96 aan buitengerechtelijke incassokosten,
c. een bedrag van € 28.592,29 per maand aan huur vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag dat het gehuurde feitelijk zal zijn ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de eerste dag van iedere maand tot aan de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.609,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.