Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda/Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 april 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 606.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Oisterwijk opgelegd.
1.2.
Belanghebbende heeft met dagtekening 4 april 2024 bezwaar gemaakt tegen de beschikking. De heffingsambtenaar heeft niet binnen de wettelijke termijn uitspraak op bezwaar gedaan.
1.3.
Met dagtekening 21 maart 2025 heeft belanghebbende een beroepschrift ingediend, als gevolg van het niet tijdig beslissen door de heffingsambtenaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 2 april 2025 alsnog uitspraak op bezwaar gedaan. Bij gelijktijdige beschikking is aan belanghebbende een dwangsom toegekend. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft kenbaar gemaakt het niet eens te zijn met de beslissing van de heffingsambtenaar. Daarop is de zaak bij de rechtbank voortgezet als reguliere beroepsprocedure.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift dat is gedagtekend 22 april 2025.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [taxateur] (taxateur).
1.8.
Van de zitting van 2 juli 2025 is een proces-verbaal opgemaakt, dat tegelijk met deze tussenuitspraak aan partijen beschikbaar wordt gesteld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1920).
Beoordeling door de rechtbank
Over het procesverloop in deze zaak
3. Ter zitting is met partijen besproken dat ten onrechte twee zaaknummers voor de procedure tegen de waardebeschikking zijn aangemaakt, te weten 25/1719 en 25/2787. Het laatste zaaknummer is ten onrechte aangemaakt. Alle stukken die zijn ingediend worden geacht betrekking te hebben op de zaak met zaaknummer 25/1719.
3.1.
In de zaak met zaaknummer 25/2787 is griffierecht geheven. In het proces-verbaal van de zitting is vastgelegd dat de rechtbank gelast dat dit bedrag aan belanghebbende moet worden geretourneerd.
Over de WOZ-waarde van de woning
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 450.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 606.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Overwegingen
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 625.000. Als referentiewoningen zijn gebruik de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.4.
Belanghebbende stelt dat ten onrechte niet is vergeleken met de goed vergelijkbare buurwoning [adres 5] , die een lagere WOZ-waarde heeft. De rechtbank overweegt ten aanzien van die stelling als volgt. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde van andere woningen zijn geen concrete verkoopcijfers en daarmee in het kader van de Wet WOZ niet bruikbaar voor het bepalen van de waarde van de woning.
4.5.
Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dat naar het oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. [3] Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
4.6.
Voor het gebruik van een object als referentiewoning voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de woning. Het is echter vaste jurisprudentie [4] dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. De heffingsambtenaar heeft – onbetwist – gesteld dat de woningen verschillen in objectonderdelen, perceel, bebouwing, kwaliteit en onderhoudsniveau. Bovendien wordt het verschil in WOZ-waarde ook door die verschillen verklaard.
4.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. Al het overige dat door partijen is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 1 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.