Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5859
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 534.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door [persoon 1] , [persoon 2] en [persoon 3] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [persoon 4] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (bouwjaar 2009) met een oppervlakte van 123 m² en een tuin van 70 m². Daarnaast beschikt het appartement over een inpandige berging en een parkeerplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 475.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 534.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet. De uitspraak op bezwaar is voldoende gemotiveerd en de waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar weliswaar summier heeft toegelicht, maar dat de uitspraak op bezwaar wel voldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is ingegaan op de gronden van het bezwaar. De heffingsambtenaar is niet verplicht om foto’s toe te voegen. De wet schrijft immers niet voor in welke vorm de uitspraak op bezwaar moet worden gedaan en hoe uitgebreid deze moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel niet geschonden.
WOZ-waarde: toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 543.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 534.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
7. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft bouwjaar, type woning, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Verder merkt de rechtbank op dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde m²-prijs (€ 4.597) onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde m²-prijs (€ 4.260). De rechtbank wijst met name op de referentiewoning aan [adres 2] te [plaats] die gelegen is in hetzelfde appartementencomplex en op 6 april 2022 (en dus binnen een jaar voor de waardepeildatum) is verkocht voor € 519.000. De verkoopprijs van deze referentiewoning is daarom naar het oordeel van de rechtbank in het bijzonder geschikt als onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. Dat de eigenaar van [adres 2] heeft verklaard dat hij te veel heeft betaald voor deze woning omdat hij snel wilde verhuizen, doet daar niet aan af. Het gaat immers om de prijs die de meestbiedende koper heeft betaald.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
7.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bijvoorbeeld rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning van belanghebbende groter is dan de referentiewoning [adres 2] en dat bij de woning van belanghebbende wel een tuin, maar geen balkon aanwezig is. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook zijn aan de bijgebouwen, zoals de berging, parkeerplaats, dakterras, balkon en tuin, afzonderlijke waarden toegekend.
Stijging WOZ-waarde ten opzichte van andere jaren
7.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze sterk is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar en ook hoger is dan het volgende jaar. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7.3.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander belastingjaar aan de woning is toegekend. [2] Bij de bepaling van de waarde van een woning moet om die reden worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. [3] Daarbij merkt de rechtbank op dat een hoge verkoopprijs van een vergelijkbare woning rond de waardepeildatum ervoor kan zorgen dat de WOZ-waarde voor dat jaar hoger wordt vastgesteld dan in een ander jaar waarin vergelijkbare woningen voor lagere prijzen zijn verkocht.
Gelijkheidsbeginsel
7.4.
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat andere appartementen in hetzelfde appartementencomplex een andere WOZ-waarde hebben. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
7.5.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel.
7.6.
Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [4] Het is aan belanghebbende om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
7.7.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in WOZ-waarde is te verklaren vanwege de verschillen tussen de appartementen, zoals bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte, de aan- of afwezigheid van balkon (en de oppervlakte daarvan) en/of tuin en de factor kwaliteit.
7.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat bij het appartement van belanghebbende en de andere appartementen sprake is van gelijke gevallen aangezien deze niet identiek zijn gelet op de hiervoor vermelde verschillen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
7.9.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.