Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7976
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsabmtenaar van 15 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 408.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsabmtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning uit het bouwjaar 2008. De woning heeft een woonoppervlakte van 155 m2 en het grondperceel heeft een oppervlakte van 126 m2. Daarnaast beschikt de woning over een aangebouwde berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 361.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 408.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De waardestijging van referentiewoningen is niet relevant voor de waardebepaling.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 27 februari 2025 is opgemaakt door [bedrijf].
5.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 421.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] alle te [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met onderhavige woning. De referentiewoningen liggen bovendien allemaal in dezelfde straat als de woning en de referentiewoningen zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum en voldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren in de matrix.
5.7.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het eigen verkoopcijfer van de woning voor het bepalen van de waarde en maakt een vergelijking met een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. [2] De rechtbank overweegt dat de vergelijking die belanghebbende maakt met deze uitspraak niet opgaat. In die uitspraak ging het om een uitzonderingssituatie waarin geen andere referentieobjecten voorhanden waren. Een dergelijke situatie doet zich in het onderhavige geval niet voor. Er is door belanghebbende onvoldoende gesteld om af te wijken van de gebruikelijke vergelijkingsmethode en uitsluitend uit te gaan van het eigen aankoopcijfer. Belanghebbende verwijst ook naar een andere uitspraak van het Gerechtshof ’s Hertogenbosch. [3] Ook deze verwijzing kan belanghebbende niet baten. De uitspraak geeft aan dat wanneer zeer vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, het eigen aankoopcijfer minder bewijskracht heeft. Naar het oordeel van de rechtbank weegt ook in dit geval het argument van de vergelijkbaarheid zwaarder dan de unieke eigenschappen van de woning zelf. Mede bepalend is het tijdsverloop tussen de datum van aankoop en de waardepeildatum.
5.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier op 3 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.