Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7967
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 594.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Woensdrecht voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn [naam 1] en [naam 2], taxateur, verschenen.
1.4.
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de uitspraakdatum is verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een bungalow (bouwjaar 1958) met een oppervlakte van 236 m², op een perceel van 3.460 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 594.000. Belanghebbende vindt deze waarde te hoog.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 18 februari 2025 door taxateur [naam 2] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 627.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats] en aan [adres 4]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
4.5.
De rechtbank vindt de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, perceeloppervlakte en woonoppervlakte vergelijkbaar. De woning van belanghebbende is weliswaar op een groter perceel dan de referentiewoningen gelegen, maar circa de helft van het perceel bij de woning van belanghebbende bestaat uit bosgrond (1.726 m2). Aan dat deel van het perceel is een zeer lage waarde (€ 1,25 per m2) toegekend. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen verschillen vertonen met de woning van belanghebbende. Er is echter voldoende rekening gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, berging en overkapping, afzonderlijke waarden toe te kennen. Verder zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en is een correctie toegepast vanwege de verschillen in KOUDV-factoren en de verschillen in woon- en perceeloppervlakte.
4.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning en heeft daarbij met name naar de (slechte) staat van het dak verwezen. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de verminderde staat van de woning door aan de factoren ‘kwaliteit’ en ‘voorzieningen’ een score 2 (slecht) toe te kennen. Dit heeft tot een totale correctie van -16% op de vierkante meterprijs geleid. Belanghebbende heeft weliswaar foto’s van het dak overgelegd, maar enkel aan de hand van die foto’s kan niet de conclusie worden getrokken dat een hogere correctie moet worden toegepast.
4.8.
Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in energielabel tussen zijn woning (energielabel E) en de referentiewoningen (energielabel B, C en D). De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor wat betreft het energielabel wordt gekeken naar het type woning en het bouwjaar, en dat een woning als die van belanghebbende gemiddeld bezien energielabel D zou hebben. Door aan de woning een energielabel E toe te kennen en door de factor ‘kwaliteit’ te corrigeren in verband met het lagere energielabel heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het verschil in energielabel tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen.
4.9.
Het betoog van belanghebbende, dat de WOZ-waarde van zijn woning veel te hoog gestegen is in vergelijking met de stijging van de WOZ-waarde van buurpanden, slaagt ten slotte ook niet. De procentuele waardeverhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging van andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. [2]
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.