Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8084
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] , uit [plaats] , en
[belanghebbende 2], uit [plaats] ,
hierna: belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 348.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag watersysteemheffing gebouwd en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Woensdrecht voor het jaar 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden gegrond verklaard, de waarde van woning verlaagd tot € 310.000 en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd en OZB dienovereenkomstig verlaagd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbenden [belanghebbende 1] deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn [naam ] en [taxateur 1] , taxateur, verschenen.
1.4.
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de uitspraakdatum is verlengd.
Feiten
2. De woning behoort in eigendom toe aan de [maatschap] , waarvan belanghebbenden maten zijn. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1900) met een oppervlakte van 144 m², op een perceel van 3.010 m2.
2.1.
Belanghebbenden hebben een brief van de gemeente Woensdrecht van 10 maart 2022 overgelegd, met als onderwerp:
‘Verzoek tot aanwijzing [adres 1] als gemeentelijk monument’.
‘Verzoek tot aanwijzing [adres 1] als gemeentelijk monument’.
2.2.
Belanghebbenden hebben daarnaast een taxatierapport overlegd dat op 12 december 2022 in verband met het overlijden van de vader/echtgenoot van belanghebbenden is opgemaakt door [taxateur 2] . In het taxatierapport is aan de woning inclusief garage, 750 m2 grond, bedrijfsopstallen en 4.250 m2 overgrond een waarde van € 235.000 toegekend.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 310.000. Belanghebbenden vinden deze waarde te hoog en stellen dat de waarde maximaal € 235.000 is.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 11 maart 2025 door [taxateur 1] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 348.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
4.5.
De rechtbank vindt de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en woonoppervlakte vergelijkbaar. De woningen zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.6.
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbenden niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat de woning van belanghebbenden een bedrijfswoning is en de referentiewoningen dat niet zijn. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onbetwist gesteld dat de woning van belanghebbenden in het (toenmalige) bestemmingsplan is bestemd als woning en niet als bedrijfswoning. Deze bestemming is gelet op het overgangsrecht na inwerkingtreding van de Omgevingswet dezelfde gebleven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom terecht de woning van belanghebbenden vergeleken met referentieobjecten die zijn aangewezen als woning en niet als bedrijfswoning. Dit betekent ook dat de referentieobjecten in het taxatierapport van belanghebbenden niet vergelijkbaar zijn. De referentieobjecten die in dat rapport zijn gebruikt zijn namelijk (voormalige) agrarische bedrijven en percelen cultuurgrond. Ook is een woning gebruikt waarvan de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat deze niet op de vrije markt is verkocht en daarom niet bruikbaar is als referentiewoning. Het taxatierapport van belanghebbenden kan daarom niet dienen voor de vaststelling van de waarde.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning van belanghebbende. Er is voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, berging en dakkapel, afzonderlijke waarden toe te kennen. Verder zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en is een correctie toegepast vanwege de verschillen in KOUDV-factoren en de verschillen in woon- en perceeloppervlakte.
4.8.
Belanghebbenden hebben aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning en hebben daarbij met name naar de (slechte) staat van woning verwezen. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de (slechte) staat van de woning door aan de factoren ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’ en ‘voorzieningen’ een score 1 (zeer slecht) toe te kennen en aan de factor ‘doelmatigheid’ een score 2 (slecht), wat tot een totale correctie van -61% op de vierkante meterprijs heeft geleid. Belanghebbenden hebben weliswaar recente foto’s overgelegd waaruit de (slechte) staat van de woning blijkt, maar enkel aan de hand van die foto’s kan niet de conclusie worden getrokken dat een nog hogere correctie moet worden toegepast.
4.9.
Belanghebbenden hebben daarnaast aangevoerd dat een groot deel van het perceel van de woning uit landbouwgrond bestaat en dat dit, bij verkoop van de woning, een waardedrukkende factor is. De grond bij de woning ligt een stuk hoger en er zullen volgens belanghebbenden flink kosten gemaakt moeten worden om die grond bouwrijp te maken. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ter zitting voldoende toegelicht dat het stuk perceel waar belanghebbende op doelt in de taxatiematrix als ‘extra grond (overgrond)’ is opgenomen en dat dit stuk perceel niet in de waardebepaling is meegenomen. De rechtbank volgt het betoog van belanghebbende daarom niet.
4.10.
De brief van de gemeente Woensdrecht van 10 maart 2022, waaruit volgt dat er een verzoek is ingediend om het pand aan te wijzen als gemeentelijk monument, is naar het oordeel van de rechtbank ook geen waardedrukkende factor. Ter zitting is vast komen te staan dat de woning op de waardepeildatum niet als gemeentelijk monument was aangewezen. Dat volgens belanghebbenden wel een advies is uitgebracht om de woning als gemeentelijk monument aan te wijzen maakt dat niet anders. Van een advies kan immers worden afgeweken, en de waardedrukkende factor kan alleen de aanwijzing als gemeentelijk monument zelf zijn.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd en OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgen belanghebbenden het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.