Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6158
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. P.A.J. van de Koolwijk FB),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 12 juli 2024.
1.1.
De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 21.312 (de naheffingsaanslag). Gelijktijdig met het opleggen van de naheffingsaanslag heeft de inspecteur € 396 belastingrente in rekening gebracht.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur de naheffingsaanslag gehandhaafd.
1.3.
Tegen de beslissing van de inspecteur heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde, zijn vader [persoon 1] en [persoon 2] . Namens de inspecteur hebben aan de zitting deelgenomen: [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de inspecteur terecht overdrachtsbelasting heeft nageheven voor de verkrijging van het appartementsrecht. Daartoe is kortgezegd in geschil of het verlaagd tarief van 2% van toepassing is en meer specifiek of aan het hoofdverblijfcriterium [1] is voldaan.
3. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan. Verder kan de omstandigheid dat belanghebbende kort na de aankoop van het appartementsrecht zijn partner is tegengekomen, niet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 15a, vierde dan wel vijfde lid, van de Wbr. De inspecteur heeft daarom terecht overdrachtsbelasting naar het algemene tarief nageheven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende heeft op 28 april 2023 een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning) aangekocht voor € 249.000.
4.1.
De woning is op 7 juni 2023 aan belanghebbende geleverd. In de periode daarvoor woonde belanghebbende langere tijd bij zijn ouders.
4.2.
In de akte van levering staat onder meer: “de koper verklaart de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken”.
4.3.
De notaris heeft voor de verkrijging van de woning namens belanghebbende aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar het verlaagd tarief van 2 procent.
4.4.
In mei 2023 heeft belanghebbende zijn huidige partner ontmoet. In juni 2023 kregen zij een relatie.
4.5.
Belanghebbende heeft zich per 25 juli 2023 in de basisregistratie personen (brp) ingeschreven op het adres van de woning.
4.6.
Belanghebbende heeft in september 2023 de woning te koop gezet.
4.7.
Per 27 oktober 2023 heeft belanghebbende zich in de brp uitgeschreven op het adres van de woning, en zich ingeschreven op het adres van de woning van zijn partner. Belanghebbende heeft zijn internet- en televisieabonnement per 27 november 2023 opgezegd.
4.8.
De woning is op 13 november 2023 voor € 269.000 verkocht en op 8 januari 2024 geleverd aan de volgende eigenaar.
4.9.
Op 24 november 2023 heeft belanghebbende samen met zijn partner een woning gekocht in [plaats] . Die woning is aan hun op 15 februari 2024 geleverd.
4.10.
Blijkens de door belanghebbende ontvangen eindafrekening van Brabant Water bedroeg het verbruik van drinkwater in de woning in de periode van 7 juni 2023 tot 8 januari 2024 3 kubieke meter.
4.11.
Blijkens de door belanghebbende ontvangen eindafrekening van Oxxio bedroeg de eindstand van het stroomverbruik van belanghebbende op 8 januari 2024 224 kilowattuur en het gasverbruik over de periode van eigendom tot 8 januari 2024 39 kubieke meter.
4.12.
Naar aanleiding van het door de inspecteur kenbaar gemaakte voornemen tot het opleggen van de naheffingsaanslag, heeft belanghebbende in een e-mailbericht aan de inspecteur op 5 maart 2024 onder meer het volgende aangegeven:
“Omstandigheden omtrent de verkoop [adres 1] .
Ik heb de woning gekocht in de maand mei 2023 waar ik ontzettend blij mee was. De sleuteloverdracht was op 7 juni 2023. Ik ben in mei 2023 mijn huidige partner tegenkomen (na 20 jaar alleen te zijn geweest). Mijn huis was nog niet gemeubileerd i.v.m. de leveringstijden meubilair. Dus ik was of ben heel veel bij mijn huidige partner en samen ook bij mij.
We hebben in september besloten mijn woning te gaan verkopen om samen te gaan wonen in [plaats] . Ik heb contact opgenomen met de makelaar [adres 2] voor de verkoop van mijn woning.
[…]
Ik was in die tijd heel veel bij mijn huidige partner. Dus heb ik besloten om mijn abonnementen te gaan stop zetten. Ik heb namelijk een WAO uitkering, gezien de kosten leek me dat verstandig.
Ik heb met Ziggo contact opgenomen. Maar ik kwam niet zomaar onder mijn contract uit.
Na heel veel gesprekken en chatsessie met Ziggo. Werd me toegelicht dat ik bewijs moest hebben dat ik niet meer op de [adres 1] verbleef. Het bewijs dat mijn woning te koop staat op Funda was niet afdoende. Om het abonnement stop te zetten had ik bewijs nodig dat ik ingeschreven sta op het adres van mijn partner. Daarom heb ik besloten om me in te laten schrijven op het toenmalige adres in [plaats] op de [adres 3] . Dit was de enige manier om mijn abonnement te kunnen beeindigen.
Gezien mijn WAO uitkering en geld wil besparen, heb ik ook geprobeerd om het gas/water/elektriciteit eerder stop te zetten. Dit was helaas niet mogelijk.”
4.13.
De inspecteur heeft vervolgens aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd, omdat belanghebbende de woning volgens de inspecteur niet ander dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Als gevolg van de naheffingsaanslag is over de koopsom van € 249.000 10,4 procent overdrachtsbelasting geheven.
4.14.
Belanghebbende heeft in de procedure een verklaring van zijn vader van 7 oktober 2024 ingebracht, waarin zijn vader onder meer het volgende verklaart:
“Bij deze verklaart [persoon 1] , […], dat zijn zoon [belanghebbende] […] sedert hij op zijn eigen woont in de periode 7 juni 2023 tot 8 januari 2024 bijna elke dag voor mij en mijn vrouw kookte en hielp met alle voorkomende huishoudelijke werkzaamheden. Ook zijn was werd bij ons gedaan (had zelf geen wasmachine). Ook nam hij dagelijks bij ons een warm ligbad voor zijn gezondheid om de gevolgen van zijn reuma te verlichten. Dit gebeurde uit gewoonte omdat hij, na zijn scheiding, 20 jaar tot 7 juni 2023 bij ons heeft gewoond.
Tevens verklaar ik dat mijn zoon van 7 juni 2023 tot en met 7 januari 2024 op het adres [adres 1] heeft gewoond.”
4.15.
Verder heeft belanghebbende een verklaring van de heer [persoon 2] van 16 oktober 2024 in de procedure ingebracht, waarin onder meer het volgende staat:
“Hierbij verklaart de ondergetekende [persoon 2] […] dat vanaf 12-06-2023 tot 21-12-2023 [persoon 3] op zijn zoontje [persoon 4] heeft opgepast voor hij naar de basisschool ging.
[persoon 4] zit op basisschool [basisschool] .
Het oppassen was elke schooldag in de ochtend van 07.00 uur tot 08.15 uur.
[persoon 4] kwam dan elke schooldag naar de heer [persoon 3] wonende op het
adres [adres 1] .
Dit is exclusief de schoolvakanties.”
Motivering
5. Belanghebbende beroept zich ter zake van de verkrijging van de woning op toepassing van het verlaagd tarief als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Dat artikel luidt, voor zover van belang, als volgt (tekst 2023):
“1 De belasting bedraagt 10,4 percent.
2 In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen (…) als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”
5.1.
In de parlementaire behandeling is over het hoofdverblijfcriterium onder meer het volgende opgemerkt (voetnoten weggelaten):
“Met het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf» wordt aangesloten bij het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan» in de eigenwoningregeling van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001. Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig de bestemming als woning ter beschikking staat. Het begrip «hoofdverblijf» is synoniem met het begrip «centrale levensplaats». Waar een belasting plichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld analoog aan artikel 4 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag waar zich het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger bevindt. De bewijslast om aannemelijk te maken dat het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger zich na de verkrijging van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt, ligt bij de verkrijger.” [2]
en
“Er geldt geen strikte minimumtijd dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt na de verkrijging van de woning. Of de koper de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken, zal worden beoordeeld naar de feiten en omstandigheden. De beoordeling of in specifieke gevallen aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan is aan de inspecteur. In de memorie van toelichting is als voorbeeld opgenomen dat bij natuurlijke personen, die na de overdracht de woning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben gebruikt, geen naheffing van overdrachtsbelasting volgt.” [3]
5.2.
Niet in geschil is dat belanghebbende de intentie had om de woning zes maanden of langer als hoofdverblijf te gebruiken. Ook is niet in geschil dat belanghebbende feitelijk in de woning heeft gewoond. Het enige punt dat partijen verdeeld houdt is of die feitelijke bewoning anders dan tijdelijk was.
5.3.
Belanghebbende betoogt dat hij de woning vanaf het moment van verkrijging (7 juni 2023) tot aan de datum van levering aan de volgende eigenaar (8 januari 2024) als hoofdverblijf heeft gebruikt. Die periode beslaat meer dan 6 maanden, waardoor volgens hem aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst belanghebbende allereerst op zijn eigendom van de woning gedurende die periode. Verder heeft belanghebbende een aantal foto’s overgelegd die in en rondom de woning zijn gemaakt in de periode 10 juni 2023 tot en met 6 december 2023. Ook wijst belanghebbende op de verklaring van zijn vader waarmee volgens hem zijn lage gas-, water- en lichtverbruik wordt verklaard (zie 4.14). Tot slot wijst belanghebbende erop dat hij de zoon van de heer [persoon 2] iedere ochtend voor schooltijd in de woning opving, wat wordt bevestigd door de verklaring van de heer [persoon 2] (zie 4.15).
5.4.
De inspecteur betwist dat belanghebbende de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Daartoe wijst de inspecteur onder meer op het extreem lage gas-, water- en lichtverbruik van belanghebbende gedurende de periode waarin belanghebbende de woning in eigendom had. Verder wijst hij op de verklaring van belanghebbende van 5 maart 2024 waarin belanghebbende aangeeft dat hij naast zijn internet- en televisieabonnement ook de contracten voor gas, water en licht in de woning wilde stopzetten (zie 4.12). Volgens de inspecteur moet de periode waarin belanghebbende de woning als hoofdverblijf gebruikte, worden gekwalificeerd als tijdelijk.
5.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende, op wie de bewijslast rust, dient feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting door de inspecteur aannemelijk te maken, waaruit volgt dat hij de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Daarin is hij naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Het enkele feit dat belanghebbende de woning in eigendom had gedurende zeven maanden, is daarvoor onvoldoende. De foto’s die zijn gemaakt in en rondom de woning beslaan een kortere periode dan de periode waarin belanghebbende stelt de woning als hoofdverblijf te hebben gebruikt, en verder laten de foto’s vanaf 13 november 2023 slechts zaken in en om de woning zien. De verklaringen van belanghebbendes vader en de heer [persoon 2] , die ook ter zitting zijn verschenen, acht de rechtbank geloofwaardig. Met die verklaringen heeft belanghebbende echter niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Het extreem lage gas-, water- en lichtverbruik van belanghebbende in de woning (zie 4.10 en 4.11) en de eerder afgelegde verklaring van belanghebbende dat hij naast zijn internet- en televisieabonnement ook heeft geprobeerd de contracten voor gas, water en elektriciteit stop te zetten, wijzen eerder op het tegendeel. Dat belanghebbende vaak ’s avonds bij zijn ouders kookte en in bad ging, kan weliswaar deels het lage gas- water en lichtgebruik verklaren, maar ondersteunt niet de conclusie dat belanghebbende zijn hoofdverblijf anders dan tijdelijk in de woning had.
5.6.
Belanghebbende stelt dat het verlaagd tarief toch moet worden toegepast, omdat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Hiertoe voert belanghebbende aan dat hij net na de aankoop van de woning zijn partner tegenkwam.
5.7.
De rechtbank overweegt dat in het geval de woning niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt, het verlaagd tarief toch kan worden toegepast als sprake is van onvoorziene omstandigheden [4] . Het gaat dan om zwaarwegende omstandigheden waardoor een belastingplichtige redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dat belanghebbende na lang alleen te zijn geweest zijn partner ontmoette, en er vervolgens voor koos om met zijn partner een andere woning te betrekken dan de nabij gelegen woning van belanghebbende, kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank niet als een dergelijke zwaarwegende omstandigheid.
5.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ter zake van de verkrijging van de woning het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing is. De inspecteur heeft daarom terecht overdrachtsbelasting bij belanghebbende nageheven.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de naheffingsaanslag in stand blijft. Hetzelfde geldt voor de bij de naheffingsaanslag in rekening gebrachte belastingrente, waartegen geen afzonderlijke gronden zijn aangevoerd.
6.1.
Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.D.M.A. Reijs, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 29 september 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.