ECLI:NL:RBZWB:2025:6639

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11556013 \ CV EXPL 25-673

Vonnis van 17 september 2025

in de zaak van

de STICHTING THUISVESTER,
voorheen genaamd Stichting Cires, rechtsopvolgster van de Stichting Volksbelang die op haar beurt rechtsopvolgster is van de Woningbouwvereniging Volksbelang,

gevestigd en kantoorhoudende te Oosterhout,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Thuisvester,

gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen

[persoon],

wonende te [plaats],

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen, [persoon],

procederend in persoon.

1.De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak om een tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor een woning. Thuisvester vordert in conventie (onder meer) betaling van huurachterstand van [persoon] en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [persoon] beroept zich op opschorting van de huurpenningen wegens gebreken aan het gehuurde. Dit beroep op opschorting gaat voor een groot deel op. De kantonrechter wijst daarom een beperkt deel van de huurachterstand toe en wijst de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming af. In reconventie vordert [persoon] (onder meer) herstel van gebreken. Deze vordering wordt ten aanzien van een aantal concreet gestelde gebreken toegewezen. De overige vorderingen in reconventie worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 maart 2025 en de daarin genoemde processtukken;

- het door [persoon] toegezonden rapport van Keurzeker;

- de mondelinge behandeling van 3 juni 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Na de mondelinge behandeling is de zaak op verzoek van partijen aangehouden voor het treffen van een regeling. [persoon] heeft bij e-mail van 22 juli 2025 aan de kantonrechter medegedeeld dat partijen er niet uit komen en vonnis gevraagd. Als reactie daarop heeft Thuisvester bij akte medegedeeld dat een minnelijke oplossing niet is bereikt. Gelet daarop heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

3.De feiten in conventie en in reconventie

3.1.

[persoon] huurt met ingang van 4 augustus 2017 van Thuisvester de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde) tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk € 929,65 per maand.

3.2.

[persoon] woont in de woning met haar drie kinderen van 10, 8 en 4 jaar.

3.3.

[persoon] heeft sinds maart 2023 een huurachterstand laten ontstaan. [persoon] beroept zich op opschorting van de huurachterstand wegens gebreken aan het gehuurde. [persoon] heeft het bedrijf Keurzeker als deskundige ingeschakeld om een bouwkundige keuring te doen in de woning.

3.4.

Keurzeker heeft op 22 mei 2025 een rapport opgemaakt. In dat rapport is een opsomming gegeven van gebreken aan het gehuurde. Keurzeker begroot de kosten van herstel op een totaalbedrag van € 11.840,00.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Thuisvester vordert:

ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan [adres] te [plaats];

dat [persoon] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;

dat [persoon] wordt veroordeeld om aan Thuisvester te betalen:

a. een bedrag van € 5.062,69 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 4 februari 2025 tot de dag van volledige betaling;

b. de huur met ingang van februari 2025 tot ontbinding van de huurovereenkomst vermeerderd met de wettelijke rente;

c. een schadevergoeding ten bedrage van de huidige huurprijs, eventueel vermeerderd met de wettelijke huurverhoging, voor iedere maand na ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming van het gehuurde vermeerderd met de wettelijke rente;

d. de kosten van de procedure.

4.2.

[persoon] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[persoon] vordert dat:

Thuisvester wordt veroordeeld tot het verhelpen van alle gebreken op straffe van een dwangsom;
een onafhankelijke inspectie wordt gelast naar de staat van de woning en de klachten over discriminatie en intimidatie;
Thuisvester wordt veroordeeld het langdurige gebrek aan onderhoud en de psychische overlast te compenseren;
erkend wordt dat de huur niet uit onwil is opgeschort, maar uit noodzaak.

4.5.

Thuisvester voert verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

In conventie

Huurachterstand

5.1.

Thuisvester vordert betaling van huurachterstand. Bij de mondelinge behandeling van 3 juni 2025 heeft Thuisvester gesteld dat de huurachterstand op dat moment (tot en met juni 2025) € 9.296,50 bedraagt.

5.2.

[persoon] erkent de gestelde huurachterstand, maar beroept zich op opschorting van de huurbetaling wegens ernstige gebreken aan het gehuurde.

Opschorting

5.3.

Uitgangspunt is dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken in de woning te verhelpen.^[1]In geval van gebreken kan een huurder zijn betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk opschorten.^[2]Hiervoor is in beginsel wel vereist dat de huurder de verhuurder eerst op de hoogte stelt van het gebrek en zijn wens dit te verhelpen. Daarnaast behoort de hoogte van het op te schorten bedrag in overeenstemming te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Een beroep op opschorting kan ook worden gedaan bij wijze van verweer in een door de verhuurder aangespannen procedure tot nakoming van de huurbetalingsverplichting.^[3]

5.4.

[persoon] legt aan de opschorting de gebreken genoemd in haar conclusie van antwoord onder 1 a tot en met g ten grondslag. Ter onderbouwing van de gebreken legt [persoon] een rapport van Keurzeker van 22 mei 2025 over. De kantonrechter heeft ter zitting medegedeeld dat het rapport nog voldoende ruim voor de zitting is ingediend en dat rapport als processtuk wordt geaccepteerd. Thuisvester heeft ter zitting ook gelegenheid gehad daarop te reageren.

5.5.

Op de door [persoon] gestelde gebreken zal hierna worden ingegaan.

a. de cv-ketel[persoon] stelt minstens vier keer te maken te hebben gehad met lekkages vanuit de cv-ketel en dat de cv-ketel niet juist is opgehangen. Dit laatste wordt ook onderbouwd met het rapport van Keurzeker. Op pagina 28 van dat rapport is vermeld dat de afvoerleidingen van de cv-ketel met tie wraps zijn vastgezet, wat niet voldoet aan de geldende normen van installatiewerk en de montagewijze lekkages kan geven. Thuisvester heeft de gestelde eerdere lekkages niet betwist en evenmin dat leidingwerk met tie wraps is vastgezet. Er wordt daarom uitgegaan van de door [persoon] gestelde eerdere lekkages en slecht leidingwerk van de cv-ketel.

b. lekkage vanuit de douche

5.7.

[persoon] stelt dat de douche structurele lekkageproblemen geeft. Deze lekkageproblemen worden ook met het rapport van Keurzeker bevestigd. Op pagina 31 van dat rapport is vermeld dat er in de badkamer gescheurde tegels zijn, de kitafdichting rondom de doucheput deels is verdwenen waardoor water door de vloer in de onderliggende hal loopt. Verder is vermeld dat de voegen in de tegelvloer op verschillende plekken beschadigd zijn of geheel zijn verdwenen. Thuisvester heeft deze gebreken in de douche niet betwist, waardoor het door [persoon] gestelde lekkageprobleem vanuit de douche vast staat.

c. condensproblemen na het plaatsen van nieuwe kozijnen

5.8.

[persoon] stelt dat er sprake is van aanhoudende condensvorming in de woning na plaatsing van nieuwe kozijnen en schimmelvorming is ontstaan. Dit wordt onderbouwd met het rapport van Keurzeker. Op pagina 11 van dat rapport is vermeld dat de oorzaken van condensvorming aan de binnenzijde van de kozijnen een hoge luchtvochtigheid en onvoldoende ventilatie zijn. Op pagina 34 van het rapport is ook vermeld dat het huidige mechanische ventilatiesysteem in de woning niet effectief functioneert. Thuisvester heeft het gestelde vocht/schimmelprobleem niet betwist. Uitgegaan wordt dan ook van het gestelde vocht en schimmelprobleem in de woning.

d. slechte staat van oplevering van de woning

5.9.

[persoon] stelt dat bij de oplevering van de woning aan haar in 2017 alleen het plafond van de badkamer was gestukt en er geen verf was aangebracht. De kantonrechter is van oordeel dat dit een opleverpunt is en het op de weg van [persoon] had gelegen om dit bij oplevering te melden aan Thuisvester. Niet voldoende gesteld en gebleken is dat [persoon] dit heeft gedaan. Niet gestukte of geschilderde plafonds en/of wanden kunnen daarom later niet als gebreken worden beschouwd.

e. de woning was eerder een wietplantage

5.10.

[persoon] stelt dat in het verleden (voor aanvang van de huur met haar) in de woning een wietplantage aanwezig was waardoor schade is ontstaan en die nooit is hersteld door Thuisvester. Welke gebreken [persoon] bedoelt, is niet (althans onvoldoende) toegelicht door haar en dit had wel van haar verwacht mogen worden. [persoon] kan daarbij niet enkel verwijzen naar het rapport van Keurzeker. Aan gestelde gebreken vanwege een eerdere wietplantage wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij gegaan.

f. muizenoverlast door gebrekkige afwerking van nieuwe deurkozijnen

5.11.

[persoon] stelt dat er door gebrekkige afwerking van nieuwe deurkozijnen muizenoverlast is ontstaan en dit niet alleen een aantasting is van het woongenot maar ook een gezondheidsrisico vormt. Dit wordt onderbouwd met het rapport van Keurzeker. Op pagina 10 van dat rapport is vermeld dat er op meerdere plaatsen openingen zijn aangetroffen die ongedierte eenvoudig toegang geven tot de woning; vermeld is dat er onder de achterdeur een gat aanwezig is. Thuisvester heeft het gestelde gebrek niet betwist. Uitgegaan wordt dan ook van de door [persoon] gestelde muizenoverlast door openingen in de woning.

Gevolgschade

5.12.

[persoon] stelt ook dat er door de lekkages van de cv-ketel en lekkage van de douche sprake is van gevolgschade. Zij stelt over de cv-ketel dat schade bestaat uit beschadigd laminaat, vochtplekken op muren en aangetast houtwerk van de trap. Ten aanzien van de lekkage vanuit de douche stelt zij dat sprake is van vochtplekken en schimmel op het plafond van de hal en er schade is aan de meterkastdeur. Thuisvester heeft de gevolgschade niet betwist en evenmin dat die gevolgschade ook als gebreken kunnen worden aangemerkt. De kantonrechter beschouwt de gevolgschade daarom ook als gebreken.

5.13.

Op grond van het voorgaande zijn de gestelde gebreken zoals hiervoor genoemd onder a, b, c, f en de gevolgschade komen vast te staan. Voor opschorting vanwege deze gebreken is vereist dat Thuisvester op de hoogte is van die gebreken. [persoon] voert aan herhaaldelijk meldingen te hebben gedaan van lekkage van de cv-ketel, de lekkage vanuit de badkamer, vocht in de woning en muizenoverlast door gaten in de woning. Thuisvester heeft de ontvangst van meldingen over die gebreken niet betwist. Thuisvester heeft slechts in zijn algemeenheid gesteld dat er steeds op meldingen is gereageerd door herstel of huisbezoek. [persoon] heeft gemotiveerd betwist dat er deugdelijk is hersteld. [persoon] voert aan dat de oorzaak van de lekkage van de cv-ketel niet is aangepakt, de badkamer slechts opnieuw gekit is op de oude situatie wat erna weer lekkage gaf, dat vocht in de woning niet is opgelost en gaten slechts met purschuim waren dichtgemaakt en dat niet het probleem heeft verholpen. Gezien deze gemotiveerde betwisting van [persoon] had het op de weg van Thuisvester gelegen om concreet toe te lichten op welke wijze en wanneer er deugdelijk is hersteld door haar. Thuisvester heeft dit niet gedaan waardoor niet van deugdelijk herstel kan worden uitgegaan voor wat betreft de gebreken zoals hiervoor genoemd onder a, b, c en f en dat Thuisvester dit ook wist of behoorde te weten. Voor wat betreft de gevolgschade is niet voldoende gesteld en gebleken dat [persoon] hiervan herstel heeft verzocht aan Thuisvester. Ten aanzien van deze schade kan [persoon] zich daarom niet rechtsgeldig op opschorting beroepen.

5.14.

De opschorting moet evenredig zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan hiervan is verminderd. De lekkages van de cv-ketel, de lekkage vanuit de badkamer, vocht in de woning en muizenoverlast door gaten in de woning vormen samen een substantiële aantasting van het huurgenot. Dat geeft [persoon] de bevoegdheid om haar betalingsverplichting van de huur op te schorten. Algehele opschorting is naar het oordeel van de kantonrechter niet redelijk. [persoon] heeft namelijk wel al die tijd gebruik gemaakt van de woning. Bij de beoordeling van de mate van opschorting zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’ en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). Er is sprake van gebreken in de categorie C die de bruikbaarheid van woonruimte ernstig belemmeren. Op grond van artikel 6 van Pro het Besluit rechtvaardigt een gebrek in categorie C een verlaging van de huurprijs tot maximaal 40% van de geldende huurprijs. Gelet daarop rechtvaardigen voornoemde gebreken hier naar het oordeel van de kantonrechter samen een opschorting van 60%. Dit betekent dat [persoon] gehouden is om 40% van de huurprijs te betalen vanaf maart 2023 tot de gebreken als hiervoor genoemd zijn hersteld. Dit houdt in dat van de ter zitting gestelde huurachterstand over de periode maart 2023 tot en met juni 2025 van € 9.296,50 een totaalbedrag van € 3.718,60 (€ 9.296,50 x 40%) toewijsbaar is. Dit bedrag zal worden toegewezen.

5.15.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat opschorting van huurbetaling voor 60% van de huurprijs slechts tijdelijk is en niet leidt tot afstel van de betalingsverplichting van [persoon]. Verder geldt dat [persoon] ook als goed huurder dient mee te werken aan het door Thuisvester herstellen van de gebreken in haar woning. Doet [persoon] dat niet, dan zal zij zich in redelijkheid niet langer op opschorting kunnen beroepen.

Wettelijke rente

5.16.

De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over de toegewezen huurachterstand van € 3.718,60 zal vanaf de data van opeisbaarheid worden toegewezen.

Ontbinding en ontruiming

5.17.

Zoals hiervoor overwogen heeft [persoon] terecht een substantieel deel van de huurprijs opgeschort vanwege gebreken. Weliswaar heeft [persoon] per saldo een te hoog bedrag opgeschort, maar de achterstand is door de opschorting ontstaan en ter zitting is gebleken dat er van de zijde van [persoon] geen onwil is om de huur te betalen. [persoon] heeft onweersproken aangevoerd dat zij de achterstallige huur opzij heeft gezet en niet heeft uitgegeven. Gelet daarop is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van tekort schieten van [persoon] in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.18.

Thuisvester vordert een bedrag van € 223,34 aan buitengerechtelijke incassokosten. Gesteld en gebleken is dat Thuisvester op 15 augustus 2023 een aanmaning aan [persoon] heeft verstuurd die voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten past bij de verschuldigde huurachterstand dat na de aanmaning onbetaald is gelaten. Dat is het gevolg van een omstandigheid die Thuisvester ten tijde van de aanmaning niet hoefde te voorzien. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij het bedrag van € 492,20 (€ 1.230,50 x 40%). Daarom zal een bedrag van € 89,33 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.

Proceskosten

5.19.

Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In reconventie

Herstel van gebreken

5.20.

[persoon] vordert dat Thuisvester wordt veroordeeld tot het verhelpen van alle gebreken op straffe van een dwangsom. De kantonrechter overweegt dat de vermelding “alle gebreken” (veel) te ruim omschreven is en niet toewijsbaar is. [persoon] kon niet volstaan met verwijzing naar het rapport van Keurzeker. Het is aan [persoon] om concreet te stellen van welke gebreken zij herstel vordert; het rapport kan niet worden overgelegd ter vervanging van stellingen. Nu [persoon] in haar conclusie wel concrete gebreken heeft genoemd, ten aanzien waarvan in conventie is overwogen dat haar een opschortingsrecht toekomt, zal Thuisvester worden veroordeeld tot herstel van die gebreken. Thuisvester zal dus worden veroordeeld tot herstel van de (oorzaak van) lekkages van de cv-ketel, de lekkage vanuit de badkamer, vocht in de woning en gaten in de woning. Daarnaast zal ook herstel van gevolgschade zoals genoemd in conventie worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen gezien de ter zitting door Thuisvester kenbaar gemaakte bereidheid om tot herstel over te gaan.

Onafhankelijke inspectie?

5.21.

[persoon] vordert een onafhankelijke inspectie om de staat van de woning te bekijken. Die vordering zal worden afgewezen. Er is een rapport van Keurzeker en aan de hand daarvan wordt [persoon] verzocht in overleg te gaan met Thuisvester om te kijken naar de punten die hersteld moeten worden. Thuisvester wordt verzocht dat rapport serieus te nemen en mee te werken aan deugdelijk herstel van gebreken in het gehuurde.

5.22.

[persoon] vordert ook nog een inspectie naar klachten over discriminatie en intimidatie. De kantonrechter begrijpt dat [persoon] zich onheus bejegend voelt door Thuisvester, wat heel vervelend is, maar dit geeft nog geen grond voor toewijzing van de vordering. [persoon] heeft verder ook niet onderbouwd wat haar belang is bij een onderzoek naar discriminatie en intimidatie. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

Immateriële schade

5.23.

Daarnaast vordert [persoon] compensatie voor gebrek aan onderhoud en psychische overlast. De kantonrechter begrijpt dat [persoon] immateriële schadevergoeding vordert.

5.24.

Uit de wet volgt dat een benadeelde recht kan hebben op vergoeding van immateriële schade, indien hij op andere wijze dan door lichamelijk letsel of aantasting van zijn eer en goede naam in zijn persoon is aangetast.^[4]De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat van deze aantasting in zijn persoon op andere wijze in ieder geval sprake is indien geestelijk letsel is opgelopen.^[5]Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Daarnaast kunnen ook de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is.

5.25.

Uit de door [persoon] gestelde feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat bij haar psychische schade is ontstaan door de handelwijze van Thuisvester. De kantonrechter begrijpt dat [persoon] teleurgesteld is door de gang van zaken rondom het herstel van gebreken aan de woning en de ongemakken die dit voor haar en haar gezin meebrengt. De gevolgen van het niet (tijdig) herstellen van de gebreken worden echter niet dermate ernstig geacht dat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld dat [persoon] hierdoor geestelijk letsel heeft opgelopen. Evenmin is voldoende onderbouwd dat gevolgen van het niet (tijdig) herstellen van de gebreken in de woning dermate ernstig zijn dat [persoon] op andere wijze in haar persoon is aangetast. De gevorderde schade wordt daarom afgewezen.

Erkenning dat is opgeschort uit noodzaak

5.26.

[persoon] vordert erkenning dat zij de huur niet uit onwil heeft opgeschort, maar uit noodzaak. De kantonrechter begrijpt dat [persoon] bedoelt een verklaring voor recht te vorderen dat zij terecht haar huurbetalingsverplichting heeft opgeschort. In conventie is echter al over de opschorting geoordeeld en bij gebreke van een gebleken belang bij deze vordering, zal deze vordering worden afgewezen.

Proceskosten

5.27.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

6.1.

veroordeelt [persoon] om aan Thuisvester te betalen:

een bedrag van € 3.718,60 aan huurachterstand tot en met juni 2025,
de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over de achterstand van € 3.718,60 vanaf de data van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling,
een bedrag van € 89,33 aan buitengerechtelijke incassokosten,

6.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

In reconventie

6.5.

veroordeelt Thuisvester tot herstel van de volgende gebreken in de woning van [persoon]:

(oorzaak van) de lekkages van de cv-ketel,
de lekkage vanuit de badkamer,
het vochtprobleem in de woning;
gaten in de woning waardoor (kans op) muizenoverlast bestaat;
de gevolgschade ten aanzien van de cv-ketel dat bestaat uit beschadigd laminaat, vochtplekken op muren en aangetast houtwerk van de trap;
de gevolgschade ten aanzien van de lekkage vanuit de douche dat bestaat uit vochtplekken en schimmel op het plafond van de hal en schade aan de meterkastdeur,

6.6.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.

Betaling huurachterstand en herstel gebreken woning met gedeeltelijke opschorting huur