Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6865
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V.,uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy)
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 573.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen gebruiker en eigenaar van de gemeente [plaats 2] voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslagen OZB), de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning 2024, de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2024 en de aanslag zuiveringsheffing bedrijfsruimten 2024.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende opgevat als gericht tegen de waardevaststelling, de aanslagen OZB en de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2024 en deze ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. [naam 1] en [taxateur 1] (taxateur).
1.6.
Ter zitting is vast komen te staan dat het taxatierapport kort voor de zitting is ingediend en dat gemachtigde van belanghebbende deze daardoor nog niet had ontvangen ten tijde van de zitting. Daarom is de zaak aangehouden en is gemachtigde in de gelegenheid gesteld om op het taxatierapport te reageren. Vervolgens heeft gemachtigde van belanghebbende verzocht om een nieuwe zitting in te plannen.
1.7.
Op 4 september 2025 heeft de rechtbank het beroep nogmaals op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. [naam 1], [naam 2] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 3.480 m². In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [belanghebbende].
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: verzoek om heropening
3.3.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in een brief van 4 september 2025, gezien de inhoud geschreven nadat de zitting heeft plaatsgevonden en het onderzoek was gesloten, verzocht om heropening van het onderzoek. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, aangezien de inhoud van de brief geen ander licht werpt op de feiten en omstandigheden die volgen uit de stukken die al tot het dossier behoren en heropening rechtvaardigen.
Vooraf: opbrengstlimiet
3.4.
Belanghebbende heeft in zijn stuk, ingediend op 14 augustus 2025, aangevoerd dat verweerder onvoldoende inzicht geeft in de ramingen van baten en lasten ter zake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (en alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook). In dat licht verwijst gemachtigde naar de uitspraak van 3 juni van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [1] In reactie op het stuk van gemachtigde van 14 augustus 2025, heeft de heffingsambtenaar alsnog de begrotingen aangeleverd ter zake het watersysteembeheer. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat uit de bewijslastverdeling volgt dat het pas op de weg van de heffingsambtenaar ligt om inzicht te geven in ramingen van baten en lasten die in de begroting zijn opgenomen op het moment dat de opbrengstlimiet ter discussie wordt gesteld.
3.5.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de stukken ten aanzien van de begroting heeft overlegd en daarmee inzicht heeft gegeven in de kostenraming. Vervolgens is daar door belanghebbende niets concreets tegen aangevoerd om daaraan te twijfelen. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de stelling van belanghebbende ten aanzien van het opbrengstlimiet niet slaagt. Gronden ten aanzien van andere lokale heffingen vallen naar het oordeel van de rechtbank buiten het geschil, aangezien de uitspraak op bezwaar daar niet op ziet.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
3.7.
Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
Woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
Niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
De rechtbank stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het de rechtbank aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, aan het wettelijke waardebegrip doorstaan. [3] Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval is, dan is de enige toetssteen voor de rechter derhalve het bepaalde in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om de waarde van een niet-woning te onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bovendien geldt dat het verweerder daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
3.8.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 3 februari 2025 door [taxateur 2] is opgemaakt. In het taxatierapport wordt de waarde voor het object berekend op € 772.000,-. De taxateur heeft bij de berekening een waarde van € 222,08 per m² gehanteerd. In het taxatierapport wordt onderhavig object vergeleken met de volgende objecten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
3.10.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat deze op een geheel andere locatie gelegen zijn. Onderhavig object is gelegen in [plaats 2] en deze wordt vergeleken met objecten in [plaats 3] en [plaats 4]. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er geen betere vergelijkingsobjecten zijn, die dichterbij het onderhavig object gelegen zijn. De rechtbank volgt belanghebbende in haar stelling dat de referentiepanden in [plaats 3] en [plaats 4] vanwege de ligging minder goed vergelijkbaar zijn met onderhavig object. Ook merkt de rechtbank op dat in de uitspraak op bezwaar wel objecten uit [plaats 2] zijn gebruikt, maar ook die minder goed vergelijkbaar zijn vanwege de zeer grote verschillen in grootte van de objecten.
3.11.
Voorts voert belanghebbende aan dat het object zo goed als rijp voor de sloop is. Ter onderbouwing heeft belanghebbende foto’s aangeleverd. Ter zitting is gebleken dat het foto’s betreffen van het naastgelegen buurpand, maar volgens belanghebbende is de staat van het object hetzelfde. De heffingsambtenaar ontkent niet dat het object in slechte staat is, maar geeft aan hier voldoende rekening mee te hebben gehouden door in totaal 40% neerwaarts te corrigeren.
3.12.
De rechtbank komt tot de conclusie dat voor het bepalen van de waarde alleen gegevens van minder goed vergelijkbare referentiepanden beschikbaar zijn. Belanghebbende heeft ook geen referentiepanden aangedragen die beter vergelijkbaar zijn met het object, maar slechts in zijn algemeenheid gesteld dat de huurwaarde te hoog is. De rechtbank heeft daarom beoordeeld of de heffingsambtenaar aan de hand van de in het dossier bekende gegevens de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Op basis van de wel bruikbare gegevens te ontlenen aan de transactiecijfers van de referentiepanden, dus rekening houdend met de verminderde vergelijkbaarheid en de staat van het object, komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat in het taxatierapport een prijs van € 222,08 per vierkante meter is berekend. Dit ligt dusdanig veel lager dan de vierkante meter prijs van de andere objecten, zowel de kleinere objecten in [plaats 2] als de objecten in de andere plaatsen, dat de rechtbank van oordeel is dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
3.13.
Belanghebbende heeft in haar beroepschrift, ontvangen door de rechtbank op 1 oktober 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak overschreden is.
3.14.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 4 maart 2024 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 oktober 2025. Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek daarom af.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslagen OZB en aanslag watersysteemheffing gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten. Ook het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 16 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.