Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6849
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V.,uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy)
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.136.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB), de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning 2024 en de zuiveringsheffing bedrijfsruimten 2024.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende opgevat als gericht tegen de waardevaststelling en de aanslag OZB en deze ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. L.J. Boone en [taxateur] (taxateur).
1.6.
Ter zitting is gebleken dat gemachtigde van belanghebbende niet beschikte over het verweerschrift. Het verweerschrift is alsnog toegezonden en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Voorts heeft gemachtigde van belanghebbende verzocht om een nieuwe zitting.
1.7.
Op 4 september 2025 heeft de rechtbank het beroep op een nadere zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. L.J. Boone, [naam] en [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een bruto vloeroppervlakte van 1.138 m². In het object drijft belanghebbende een damesmodewinkel onder de naam [winkel] .
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zittingen heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zittingen ingenomen standpunten.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: verzoek om heropening
3.3.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in een brief van 4 september 2025, gezien de inhoud geschreven nadat de zitting heeft plaatsgevonden en het onderzoek was gesloten, verzocht om heropening van het onderzoek. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, aangezien de inhoud van de brief geen ander licht werpt op de feiten en omstandigheden die volgen uit de stukken die al tot het dossier behoren en heropening rechtvaardigen.
Vooraf: opbrengstlimiet
3.4.
Belanghebbende heeft in zijn stuk, ingediend op 14 augustus 2025, aangevoerd dat verweerder onvoldoende inzicht geeft in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (en alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook). In dat licht verwijst gemachtigde naar de uitspraak van 3 juni van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [1] De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar zich enkel beperkt tot de WOZ-waarde en de OZB.
3.5.
De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar enkel ziet op de aanslagregels voor de WOZ-waarde en de aanslag OZB. Gronden ten aanzien van andere lokale heffingen vallen naar het oordeel van de rechtbank daarmee buiten dit geschil. De grond van belanghebbende slaagt daarom niet.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
3.7.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.8.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 mei 2025 door [taxateur] RT is opgemaakt. In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 3.136.000,- vermeld. De taxateur heeft bij de berekening een huurwaarde van € 298.724 gehanteerd en een kapitalisatiefactor van 10,5. Belanghebbende heeft op zitting te kennen gegeven akkoord te zijn met de kapitalisatiefactor. Het geschil spitst zich dus toe op de gehanteerde huurwaarde. De heffingsambtenaar voert aan dat dit huurcijfer hoe dan ook niet te hoog is, omdat dit lager is dan het bekende huurcijfer van het object zelf uit 2017, namelijk een jaarhuur van
€ 307.500.
€ 307.500.
3.10.
Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Verder heeft belanghebbende verzocht om een iWOZ-rapportage te overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. [3] Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport, de iWOZ-rapportage en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die stukken zijn immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huurovereenkomsten en huurinformatieformulieren heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
3.11.
De gemachtigde van belanghebbende betwist dat de jaarhuur € 307.500 is en heeft een huurovereenkomst overlegd, waarin is overeengekomen dat de huur een percentage van 10% betreft van de jaaromzet. Daarnaast heeft gemachtigde een accountantsverklaring aangeleverd, waar de jaaromzet uit 2024 blijkt. In dat geval bedraagt de jaarhuur veel minder. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat in de waardering geen rekening gehouden kan worden met omzethuur, omdat dit per jaar wisselt en de WOZ-waarde niet kan afhangen van de in dat jaar geleden risico’s voor de huurder en verhuurder. De rechtbank overweegt dat het huurcijfer van het object zelf inzicht kan geven in de huurwaarde, ook als het gaat om omzethuur. In dat geval is echter de gemiddelde op grond daarvan te verwachten zakelijke markthuur over een langere periode bepalend rekening houdend met de genomen risico’s, en niet alleen het huurcijfer over 2024. Omdat geen inzicht bestaat welke markthuur is af te leiden uit de overeengekomen omzethuur, laat de rechtbank het eigen huurcijfer buiten beschouwing en gaat uit van een vergelijking met andere objecten.
3.12.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het object ten onrechte heeft vergeleken met objecten met een A1-locatie. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het object wel degelijk op een A1-locatie ligt, aangezien het in een passage in het centrum gelegen is en dat dit voordelen biedt voor winkelend publiek bij zowel warmte als bij slechte weersomstandigheden. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling en overweegt dat onderhavig object met zijn ligging in een overdekt winkelcentrum in het centrum van [plaats 2] kan worden aangemerkt als A1-locatie.
3.13.
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat winkelruimte op de begane grond meer waard is dan de vierkante meters op de eerste en tweede verdieping. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hier geen rekening mee hoeft worden gehouden omdat het pand beschikt over een lift en een tweetal roltrappen. Hoewel de rechtbank het eens is met de stelling van belanghebbende dat er sprake is van een waardeverschil tussen vierkante meters op de begane grond en de eerste etage, leidt dit naar het oordeel van de rechtbank er niet toe dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Voor de vergelijkingsobjecten geldt immers hetzelfde. Als zowel bij de vergelijkingsobjecten als het object van belanghebbende rekening wordt gehouden met een verschil in huurwaarde tussen de begane grond en de verdiepingen, leidt dit per saldo niet tot een lagere huurwaarde van het object als geheel.
3.14.
Tot slot merkt de rechtbank op dat de huurcijfers die belanghebbende heeft aangeleverd veel recenter zijn en daarmee te ver van de waardepeildatum gelegen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze huurcijfers dan ook niet bruikbaar.
3.15.
Gelet op de verwijzingen die de taxateur in zijn rapport heeft genoemd acht de rechtbank een waarde van € 3.136.000 aannemelijk. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld ziet de rechtbank niet in hetgeen is aangevoerd door gemachtigde van belanghebbende.
Vergoeding van immateriële schade
3.16.
Belanghebbende heeft in haar beroepschrift, ontvangen door de rechtbank op 1 oktober 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak overschreden is.
3.17.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 3 april 2024 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 oktober 2025. Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek daarom af.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende ook geen vergoeding van haar proceskosten. Ook het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 16 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.