Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3877
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] ,uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ juristen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juni 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 458.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. A. Bakker. Ook belanghebbende en zijn echtgenoot waren aanwezig. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande recreatiewoning uit 1960 met een oppervlakte van 88 m2 op een perceel van 198 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waarde-peildatum niet hoger kan zijn dan € 400.000, althans subsidiair niet hoger dan € 440.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 458.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. De gemiddelde prijs per eenheid (PPE) van de referentiewoningen bedraagt, na correcties voor afnemend grensnut en KOUDV-factoren, € 3.853,50. Dat is (beduidend) hoger dan de basis PPE van € 2.750 die ten grondslag lag aan de waardevaststelling van € 458.000 voor de woning. Indien de PPE van € 3.853,50 zou worden doorgerekend, komt daar overigens een waarde uit van € 556.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande recreatiewoningen op hetzelfde recreatiepark met bouwjaar 1960. Ook acht de rechtbank de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte en perceelsoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Voorts zijn de woningen allemaal voldoende dichtbij de waardepeildatum, dus één jaar voor of na, verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een factor 5 heeft gehanteerd voor de ligging van de woning. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een factor 3 diende te hanteren voor de factor ligging, net zoals (wel) is gedaan in de waardebepaling voor het daaropvolgende belastingjaar 2024.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht waardoor het verschil tussen 2023 en 2024 is ontstaan. Aanvankelijk werd ligging aan de rand van het park hoger gewaardeerd, omdat het daar rustiger is dan midden op het park (met onder andere een supermarkt in de buurt). Op basis van verkoopcijfers bleek echter dat objecten midden op het park net zo goed verkocht werden als die aan de rand, reden waarom vanaf 2024 besloten is om alle objecten op het recreatiepark qua ligging hetzelfde te waarderen. Dit voortschrijdend inzicht brengt volgens de heffingsambtenaar echter niet mee dat de ligging van de woning ook in 2023 al om een 3 gewaardeerd moet worden, omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw dient te worden vastgesteld.
De rechtbank is van oordeel dat de woning ook in de berekening voor het belastingjaar 2023 een factor 3 had moeten krijgen voor de ligging. Dat de heffingsambtenaar pas een jaar later tot die conclusie is gekomen en op de waardepeildatum nog wel voor alle objecten aan de rand van het park is uitgegaan van een factor 5 voor ligging, doet daar niet aan af. Als dat onderscheid niet gerechtvaardigd was, zo is kennelijk gebleken uit de verkoopcijfers – waarbij gesteld noch gebleken is dat de situatie op de waardepeildatum anders was dan een jaar later – is er geen reden om daaraan vast te houden. Echter leidt een aanpassing van een factor 5 naar een factor 3 voor ligging op zichzelf nog niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De grondwaarde van de woning wordt daardoor namelijk ‘slechts’ verlaagd met € 35.640, waarbij opgemerkt dient te worden dat dit waardedrukkende effect enigszins wordt verminderd doordat alsdan ook de grondwaarde van de [referentiewoning 4] verlaagd zou moeten worden, waardoor de PPE daarvan zal stijgen en dientengevolge de gemiddelde PPE van de referentiewoningen en aldus ook de basis PPE voor de waardevaststelling van de woning.
3.9.
Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met voorzieningen- en onderhoudsniveau van de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar echter in zijn stelling dat niet is gebleken dat een neerwaartse correctie vanwege de onderhoudstoestand en de voorzieningen gerechtvaardigd is. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s van boorgaten, een scheur in een muur en afbladderend verf blijkt niet dat sprake is van structurele gebreken.
3.10.
Voorts is volgens belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke erfpachtcorrecties de heffingsambtenaar heeft doorgevoerd. De heffingsambtenaar stelt dat de zogenaamde ‘17x regel’ te hebben toegepast. Dat staat overigens ook vermeld in de matrix “
woningen zijn verkocht op erfpacht. Bij waardering op eigen grond komt bovenop de geïndexeerde koopsom nog een waarde van € 31.875,00 (17x jaarlijkse canon van € 1.875,00)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende onderbouwd dat er, op een juiste wijze, rekening is gehouden met de invloed van erfpacht op de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
woningen zijn verkocht op erfpacht. Bij waardering op eigen grond komt bovenop de geïndexeerde koopsom nog een waarde van € 31.875,00 (17x jaarlijkse canon van € 1.875,00)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende onderbouwd dat er, op een juiste wijze, rekening is gehouden met de invloed van erfpacht op de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
3.11.
Ten slotte heeft belanghebbende ter zitting betoogt dat er een trend is dat er steeds meer wordt betaald voor met name het luxere segment vakantiewoningen en dat er daarom een onderscheid moet worden gemaakt tussen de luxere, goed verhuurbare woningen (beleggingsobjecten) op een recreatiepark enerzijds en de ‘gewone’ recreatiewoningen anderzijds. Dat onderscheid zou veel groter zijn dan bij de normale woningmarkt, waardoor de gebruikelijke KOUDV-factoren onvoldoende zijn om de grote verschillen te corrigeren. De rechtbank volgt belanghebbende daarin evenwel niet. Het is inderdaad een trend meer betaald wordt voor woningen op recreatieparken, maar dat daarbij een tweedeling moet worden gemaakt zoals betoogd door belanghebbende, is niet gebleken. Uiteraard hebben verschillen in onderhoudstoestand en voorzieningenniveau effect op de waarde, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met onderlinge verschillen tussen onderhavige woning en de gebruikte referentiewoningen door diverse opwaartse correcties toe te passen bij de referentiewoningen. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar verdergaande correcties had moeten doorvoeren. En voor zover daartoe al wel aanleiding zou zijn, zou dat niet in die mate zijn dat daarmee het verschil tussen de significant lagere PPE van de woning en de (gecorrigeerde) PPE van de referentiewoningen overbrugt zou worden.
Schending gelijkheidsbeginsel
3.12.
Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert aan dat woningen die op hetzelfde park zijn gelegen een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Hij benoemt [referentiewoning 5] , [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] en overlegt stukken waaruit blijkt dat deze woningen een WOZ-waarde hebben van € 397.000 tot € 429.000.
3.13.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn (Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942).
3.14.
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Al het overige dat belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.